Rok 2020 zdecydowanie odbił się na wynikach centrów handlowych, które przez sporą jego część działały w ograniczonym zakresie ze względu na lockdown. Polska Rada Centrów Handlowych oszacowała, że obostrzenia ograniczające działalność sklepów w galeriach kosztowały je ponad 33 mld złotych. Łącznie obroty wyniosły ok. 96 mld złotych - to o ponad jedną czwartą (26 proc.) mniej w porównaniu z wynikami za 2019 rok.
A jednak takie wyniki nie spowodowały znacznego zahamowania budowy centrów handlowych. Eksperci przyznają, że lockdown (wiosenny i jesienny) ostudziły zapał inwestorów, ale go nie zahamowały.
W 2020 roku przybyło od 244 tys. do 280 tys. m kw powierzchni najmu w centrach handlowych. Różnica wynika z różnej metodologii liczenia przyjętej przez firmy doradcze. Co do zasady jednak jest to wynik zbliżony do 2019 roku. Firma doradcza Colliers w raporcie "Market Insight" wskazuje, że w minionym roku nad Wisłą powstało 21 nowych obiektów. Cztery już istniejące rozbudowały się. Rynek zatem specjalnie nie odczuł zamknięcia łódzkiej Sukcesji, czy hipermarketów Tesco, co jest związane z wychodzeniem brytyjskiej sieci z polskiego rynku. Również Auchan zamknął kilka swoich placówek w ciągu minionych 12 miesięcy, np. w Dąbrowie Górniczej i w Mysłowicach.
Firma Savills, która specjalizuje się w doradzaniu na rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że jeśli chodzi o największe obiekty handlowe, to powstało o 50 tys. m kw. powierzchni najmu mniej niż w 2019 r. Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz, zastrzega jednak, że trend spadkowy utrzymuje się od 2015 roku. Nie jest więc bezpośrednio związany z pandemią.
- Polski rynek nieruchomości w tym segmencie przez wiele lat rozwijał się bardzo dynamicznie i już kilka lat temu osiągnął stosunkowo wysoki stopień nasycenia. Na handlowej mapie Polski jest coraz mniej "białych plam", co przekłada się na decyzje deweloperów i ich niższą aktywność - tłumaczy Wioleta Wojtczak.
Czytaj też: Ceny mieszkań w największych miastach będą rosły. Kupować z drugiej ręki czy od dewelopera?
Rynek się nasyca
Istotne jest też nasycenie powierzchni handlowej, które - według Colliers - w 2020 roku wyniosło 318 m kw. na 1000 mieszkańców. Największe nasycenie odnotowano w miastach liczących od 100 do 200 tys. mieszkańców (885 m kw.), a najmniejsze - w tych poniżej 100 tys. mieszkańców (506 m kw.).
Colliers w swoim raporcie podaje również współczynnik pustostanów, który na koniec sierpnia 2020 roku w ośmiu największych polskich aglomeracjach wynosił 4,8 proc., wobec 4,1 proc. w grudniu 2019 roku.
Autorzy raportu zastrzegają, że nie należy go łączyć z pandemią COVID-19, gdyż - według nich - jej efekt przesunie się w czasie i będzie widoczny dopiero w trwającym roku. Natomiast zeszłoroczny wzrost związany jest przede wszystkim ze zmniejszaniem się powierzchni handlowej hipermarketów Tesco.
Ile zatem wyniosła powierzchnia obiektów zamkniętych do końca 2020 roku? Specjaliści z działu Business Intelligence Hub należącego do BNP Paribas Real Estate szacują, że zniknęło z rynku ok. 200 tys. m kw. Część jednak może wrócić, kiedy to zamknięte placówki Tesco przejdą rebranding lub też zostaną otwarte w nowej formule.
W 2021 roku nie będzie widać spowolnienia
Dlatego też eksperci BNP Paribas Real Estate szacują, że podaż powierzchni największych punktów handlowych powiększy się do końca 2021 roku ponad 400 tys. m kw. "Naturalnie trwająca pandemia zweryfikowała część planów deweloperów związanych z przebudową istniejących obiektów czy rozpoczęciem budowy nowych, które zostały przesunięte w czasie lub podlegają weryfikacji" - czytamy w nadesłanej odpowiedzi na nasze pytania.
- W ostatnim roku w Polsce nie odnotowaliśmy projektów, które zostały zarzucone stricte ze względu na pandemię. Zdarzało się, że budowa była czasowo wstrzymywana na początku pandemii, ale potem prace ruszały. W ostatnich latach zamknięcia centrów handlowych były raczej sporadycznym zjawiskiem i wynikały z realiów rynkowych - mówi z kolei Magdalena Frątczak, szefowa sektora handlowego w CBRE.
Przed kilkoma dniami o rozbudowie powierzchni poinformował Designer Outlet Warszawa, który po remoncie posiada już 23 tys. m kw. Jednak nie tylko ten punkt się rozbudowywał w ostatnim czasie.
Magdalena Frątczak wskazuje, że na ten moment w Polsce buduje się 170 tys. m kw. nowej powierzchni handlowej. Skupia się ona przede wszystkim w parkach handlowych. Z kolei raport zaprezentowany przez PRCH wskazuje, że w 2021 roku ma zakończyć się budowa 394 tys. m kw. Połowa to będą parki handlowe, a nieco mniej - tradycyjne centra handlowe.
Jeszcze inne liczby podaje Colliers, według którego buduje się obecnie ok. 330 tys. m kw. powierzchni najmu. Dlatego też rok 2021 powinien zamknąć się podażą na poziomie ok. 250-300 tys. m kw.
- Inwestorzy poszukujący formatów handlowych zamrozili na razie zakupy dużych i tradycyjnych formatów i zwrócili swoje oczy na mniejsze obiekty, które okazały się odporniejsze na skutki lockdownów. Chodzi głównie o parki handlowe, które cieszą się dużym zainteresowaniem po stronie zarówno deweloperów, jak i klientów - wskazuje Magdalena Frątczak.
- COVID-19 uwypuklił zainteresowanie ze strony rynku kapitałowego oraz deweloperów i klientów, ponieważ parki handlowe rozwijały się dynamicznie już wcześniej. Wynikało to z dużego nasycenia powierzchnią handlową oferowaną przez tradycyjne centra handlowe. Według naszych prognoz do 2030 roku parki handlowe mogą stanowić aż jedną trzecią rynku nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce - dodaje ekspertka CBRE.
- Rynek handlowy w Polsce ulega przeobrażeniu. Ograniczenia w handlu, których doświadczamy od ponad roku, stanowią wyzwanie dla wszystkich uczestników rynku, ale z drugiej strony pandemia przyśpieszyła też zmiany, które zachodziły już wcześniej. Należy do nich zwłaszcza popularyzacja strategii omnichannel, czyli łączenia kanałów sprzedaży online i offline. W najbliższym czasie będziemy z pewnością obserwować podążanie sieci handlowych w tym kierunku - dopowiada Wioleta Wojtczak z Savills.
