Ostatnie miesiące z pewnością nie są pozytywne dla osób wynajmujących swoje mieszkania. Najpierw epidemia koronawirusa spowodowała zapaść najmu krótkoterminowego. Później z Polski wyjechało około 230 000 obcokrajowców, a część z nich jeszcze nie wróciła. Teraz okazuje się z kolei, że wiele uczelni przechodzi na zupełnie zdalny lub mieszany tryb nauczania. Zmiany z tym związane będą dotyczyły mniej więcej co trzeciego mieszkania wynajmowanego w Polsce. Niemniej jednak, na razie trudno jest oczekiwać masowych rezygnacji z wynajmu mieszkań jako sposobu zarabiania pieniędzy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego wynajem "M" przez pół roku jest bardziej zyskowny od lokaty.
Z dużej lokaty nie da się "wycisnąć" 3,0% zysku rocznie …
Relację zysków z najmu oraz lokaty warto przeanalizować na realistycznym przykładzie dotyczącym stołecznej kawalerki (patrz poniżej).
Przykładowe mieszkanie z Warszawy (M1) cechuje się powierzchnią 30 mkw. oraz kosztem wynajmu równym stołecznej średniej. Comiesięczny czynsz za ten lokal wynosi 1500 zł. Jest to kwota trafiająca na konto właściciela lokalu. Najemca dodatkowo opłaca media oraz zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W razie braku najemcy, mieszkanie generuje miesięczny koszt na poziomie 300 zł. Właściciel M1 nie posiada innych lokali na wynajem. Dlatego może on płacić ryczałtowy podatek ze stawką 8,5%. Ostateczny zysk z wynajmu pomniejsza też kwota odkładana na naprawy oraz nieprzewidziane wydatki (200 zł miesięcznie). Tej sumy nie uwzględniamy w ramach kalkulacji zysku z wynajmu. Procentowa zyskowność najmu jest obliczana przy założeniu, że aktualna wartość mieszkania wynosi 317 000 zł (30 mkw. x średnia transakcyjna cena 1 mkw. warszawskiej kawalerki z II kw. 2020 r.).
Na podstawie powyższych założeń, eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli, jak przedstawia się roczny zysk lub roczna strata z najmu. Wyniki są następujące w zależności od tego, jak długo mieszkanie będzie stało puste:
- wynajem przez 0 miesięcy (mieszkanie puste przez 12 miesięcy) - roczna zyskowność najmu (-1,9%)
- wynajem przez 1 miesiąc (mieszkanie puste przez 11 miesięcy) - roczna zyskowność najmu (-1,4%)
- wynajem przez 2 miesiące (mieszkanie puste przez 10 miesięcy) - roczna zyskowność najmu (-0,8%)
- wynajem przez 3 miesiące (mieszkanie puste przez 9 miesięcy) - roczna zyskowność najmu (-0,3%)
- wynajem przez 4 miesiące (mieszkanie puste przez 8 miesięcy) - roczna zyskowność najmu (+0,2%)
- wynajem przez 5 miesięcy (mieszkanie puste przez 7 miesięcy) - roczna zyskowność najmu (+0,7%)
- wynajem przez 6 miesięcy (mieszkanie puste przez 6 miesięcy) - roczna zyskowność najmu (+1,3%)
- wynajem przez 7 miesięcy (mieszkanie puste przez 5 miesięcy) - roczna zyskowność najmu (+1,8%)
- wynajem przez 8 miesięcy (mieszkanie puste przez 4 miesiące) - roczna zyskowność najmu (+2,3%)
- wynajem przez 9 miesięcy (mieszkanie puste przez 3 miesiące) - roczna zyskowność najmu (+2,9%)
- wynajem przez 10 miesięcy (mieszkanie puste przez 2 miesiące) - roczna zyskowność najmu (+3,4%)
- wynajem przez 11 miesięcy (mieszkanie puste przez 1 miesiąc) - roczna zyskowność najmu (+3,9%)
- wynajem przez 12 miesięcy (bez pustostanu w całym roku) - roczna zyskowność najmu (+4,4%)
W ramach porównania warto podkreślić, że korzystne zdeponowanie sumy otrzymanej po ewentualnej sprzedaży mieszkania (317 000 zł) byłoby bardzo trudne. Niestety bardziej atrakcyjne propozycje lokat dotyczą głównie małych kwot i terminu oszczędzania wynoszącego 3 miesiące. W przypadku rocznej i dużej lokaty z krajowego banku, maksymalne oprocentowanie już po odliczeniu podatku Belki wynosi 0,65%. Jak nietrudno zauważyć, jest to wynik gorszy niż dla wynajmu kawalerki tylko przez pięć miesięcy rocznie.
Kredyt pogarsza sytuację wynajmującego
Jak podkreślają eksperci RynekPierwotny.pl, względnie dobra sytuacja przykładowego właściciela kawalerki wynika z faktu, że nie posiada on kredytu na wynajmowane mieszkanie. Gdyby ten sam lokal w 50% został sfinansowany "hipoteką" z początku 2019 roku, to miesięczny zysk z najmu już na wstępie byłby niższy o 625 zł. Podany wynik uwzględnia marżę kredytu ze stawką 2,10%, prowizję przygotowawczą (kredytowaną) na poziomie 2,00% i okres spłaty wynoszący 30 lat. Jeżeli założymy, że właściciel mieszkania na wynajem musi płacić ratę równą o wysokości 625 zł, to okaże się, że wybór lokaty będzie lepszym rozwiązaniem przy najmie trwającym siedem miesięcy rocznie lub krócej.
