Takiego zjawiska na rynku mieszkań dawno nie było [ANALIZA]

Pod koniec listopada w serwisie Otodom aktywnych było blisko 180 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W historii tych danych, sięgającej wiosny 2020 r., oferta nigdy wcześniej nie była tak bogata. Podobnie było w przypadku ofert domów, choć w tym segmencie rynku nieruchomości liczba ogłoszeń sprzedaży osiągnęła szczyt na przełomie października i listopada, gdy przekroczyła 60 tys.

Oferta nieruchomości powiększa się systematycznie od początku bieżącego roku, gdy była skrajnie przebrana w wyniku dużego popytu związanego z programem "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Na przełomie 2023 i 2024 r. w serwisie Otodom było dostępnych niewiele ponad 120 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań i niespełna 53 tys. ogłoszeń sprzedaży domów.

Wzrost liczby aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań to wypadkowa tego, co dzieje się z podażą i popytem na rynku nieruchomości. Przykładowo, oferta może się zwiększać w warunkach szybkiego wzrostu popytu, o ile podaż rośnie jeszcze szybciej, ale też w warunkach spadku podaży przy jednoczesnym załamaniu popytu. Te scenariusze, choć dają podobny efekt, różnią się pod względem wpływu na ceny mieszkań. Jak jest dzisiaj?

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Obecnie wygląda na to, że realizuje się najbardziej optymistyczny dla kupujących scenariusz, w którym podaż mieszkań rośnie, a sprzedaż spada. Na rynku pierwotnym w III kwartale deweloperzy w siedmiu największych miastach wprowadzili do oferty 11,7 tys. lokali, a sprzedali o 3 tys. mniej. W październiku i w listopadzie również do sprzedaży trafiało więcej mieszkań, niż się sprzedawało. A dane dotyczące liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, sugerują, że wzrost podaży będzie jeszcze przyspieszał.

W samym październiku rozpoczęto bowiem budowę 23,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 18,3 proc. rok do roku. Po raz ostatni październik był pod tym względem lepszy w 2019 r., czyli zanim doszło do serii zawirowań na rynku związanych z pandemią Covid-19, wojną w Ukrainie i wysoką inflacją. W październiku wzrosła również – choć w mniejszym stopniu, bo o 2 proc. rok do roku - liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie. Wyraźnie, o ponad 17 proc., zmalała natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania.

Tu potrzebna jest uwaga. Powyższe dane nie mają bezpośredniego związku z bieżącą podażą mieszkań. Część lokali deweloperzy sprzedają zanim zaczną budowę, ale już po uzyskaniu pozwolenia. W momencie gdy mieszkania są oddawane do użytku – średnio nieco ponad dwa lata po tym, gdy budowa ruszyła - większość jest już sprzedana. Ale to, że liczba lokali w budowie rośnie, a liczba oddanych do użytkowania maleje, sugeruje, że podaż poprawia się w stosunku do minionych lat, które poskutkowały gwałtownym wzrostem cen (w ujęciu nominalnym). I dzieje się to w warunkach spadku popytu w ujęciu rok do roku.

Wskazówek co do tego, kto jest stroną dyktującą warunki na rynku nieruchomości – sprzedający czy kupujący – można szukać też w rozbieżności między cenami ofertowymi (z ogłoszeń) a transakcyjnymi (z aktów notarialnych). Jeśli cena z oferty znacząco przewyższa faktyczną cenę sprzedaży, może to być sygnał, że sprzedający przecenił popyt. Nasza analiza sugeruje jednak, że z tych statystyk niewiele wynika.

Według danych NBP w siedemnastu największych miastach Polski w III kwartale (co w tym raporcie oznacza okres od czerwca do sierpnia) cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym wynosiła 11,2 tys. zł za metr kwadratowy. To o 15 proc. więcej niż rok wcześniej. Cena transakcyjna była niższa, wynosiła średnio 10,2 tys. zł za metr kwadratowy, ale w ciągu roku wzrosła o 17 proc. Cena transakcyjna była więc średnio o 9 proc. niższa od ofertowej, podczas gdy rok wcześniej dyskonto to wynosiło aż 15 proc., a średnio w ostatnich latach 13 proc.

Na rynku pierwotnym w tych samych 17 miastach ceny ofertowe w III kwartale wynosiły średnio 12,2 tys. zł za metr kwadratowy, o 13,7 proc. więcej niż przed rokiem, a ceny transakcyjne 11,4 tys. zł za metr kwadratowy, o 14,5 proc. więcej niż przed rokiem. W tym przypadku różnica między ceną transakcyjną a ofertową wynosiła więc niespełna 7 proc., w zgodzie z historyczną normą.

Te zbiorcze dane nie wskazują więc na to, aby sprzedający mieszkania musieli ulegać kupującym w negocjacjach w większym stopniu niż w przeszłości. Są jednak rynki, na których sytuacja stała się już nietypowa. Jednym z nich jest rynek stołeczny. W Warszawie na rynku wtórnym ceny transakcyjne (średnio 15,7 tys. zł za mkw) były w III kwartale o 16 proc. niższe od ofertowych (18,7 tys. zł), podobnie jak w II kwartale (okres od marca do maja). Ta różnica tak duża była poprzednio na początku 2017 r., a jeszcze większa - w 2016 r. Średnio od początku 2006 r. wynosiła 13 proc.

Na rynku pierwotnym takiej przestrzeni do negocjacji cen ani w Warszawie, ani w większości innych miast, nie było widać. W samej stolicy średnia cena sprzedaży nowych mieszkań wynosiła w III kwartale niespełna 16,3 tys. zł za metr kwadratowy, o zaledwie 3 proc. mniej niż cena ofertowa. To różnica nawet mniejsza niż średnio w minionych 18 latach. W 17 miastach, dla których NBP publikuje dane, cena transakcyjna nowych mieszkań była średnio o 7 proc. niższa od ofertowej. Różnicę między rynkiem pierwotnym a wtórnym łatwo wyjaśnić: deweloperzy mają większą cierpliwość niż sprzedający mieszkania z drugiej ręki i lepiej dostosowują podaż do popytu.

Dlatego w dalszej części analizy skupimy się na sytuacji na rynku wtórnym. Pierwsze pytanie, które może się nasuwać, jest takie: czy pogłębiająca się przepaść między cenami transakcyjnymi a ofertowymi, którą widać w Warszawie, to zwiastun tego, co czeka inne lokalne rynki?

Taki wniosek wydaje się uprawniony, skoro Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości. Historia wskazuje jednak, że korelacja między rozbieżnością cen transakcyjnych a ofertowych w stolicy i tą rozbieżnością w kolejnych sześciu największych miastach jest niska. Dość powiedzieć, że o ile w Warszawie wskaźnik ten jest w trendzie spadkowym od dwóch lat, to w innych metropoliach w tym okresie początkowo malał, a później rósł.

A czy w samej Warszawie największa od lat przepaść między cenami transakcyjnymi a ofertowymi zapowiada spadek tych pierwszych? Znów, dane z minionych kilkunastu lat, które pokazaliśmy na poniższym wykresie, sugerują, że jest to mało prawdopodobne. Przeciwnie, wydaje się, że im większa była ta różnica na danym rynku w stosunku do historycznej normy, tym większe były tam zwyżki cen transakcyjnych w kolejnym roku.

Każdy punkt na wykresie odpowiada sytuacji w jednym kwartale (od I kwartału 2006 r. do III kwartału 2023 r.) w jednym z 17 największych miast. Pokazuje, na ile w tym kwartale na danym rynku różnica między dysproporcją ceny transakcyjnej i ofertowej odchylała się od średniej z całego analizowanego okresu (oś pozioma), i jak w ciągu kolejnych czterech kwartałów zmieniła się cena transakcyjna na rynku wtórnym (oś pionowa).

Nawet gdyby pominąć sytuacje wyjątkowe (skrajny punkt w lewym górnym rogu pokazuje sytuację z Gdyni z III kwartału 2006 r.), widać wyraźnie, że dynamika cen mieszkań co do zasady była niższa, gdy różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi rok wcześniej była historycznie niewielka.

Jak to wytłumaczyć? Być może sprzedający pozwalają sobie windować ceny ofertowe wtedy, gdy oczekują, że nie będą mieli problemu ze sprzedażą. Wiedzą, że cena transakcyjna będzie niższa od ofertowej, ale zdają sobie sprawę, że podnosząc tę drugą, podnoszą też pierwszą. Z perspektywy kupujących, którzy znają tylko ceny ofertowe, to one są wyznacznikiem sytuacji na rynku, tzn. przygotowują ich na to, ile będą musieli zapłacić. W tym świetle to, że w Warszawie pogłębia się różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi, jeśli cokolwiek zwiastuje, to raczej dalsze zwyżki cen tych pierwszych.

Szykującym się do zakupu mieszkania więcej powodów do optymizmu dają dane z innych miast, gdzie rozbieżność między cenami transakcyjnymi a ofertowymi nie jest historycznie duża. Ale nawet tam spadek cen nie jest scenariuszem najbardziej prawdopodobnym. Istnieją bowiem powody, aby sądzić, że osłabienie popytu jest przejściowe.

Badania nastrojów konsumentów, prowadzone przez GUS, wskazują, że w tym roku plany zakupu mieszkania (w horyzoncie 12 miesięcy) ma istotnie więcej gospodarstw domowych niż w minionych latach. Dlaczego nie realizują tych planów? Odpowiedzią może być niepewność co do tego, czy rząd uruchomi jakiś program wsparcia kupujących i jak szybko RPP będzie obniżała stopy procentowe. Tak można interpretować fakt, że w II połowie roku, gdy ta niepewność wzrosła, odsetek gospodarstw domowych, które planują zakup mieszkania, nieco zmalał – choć pozostał wyraźnie wyższy niż w poprzednich latach.

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl