W ostatnich latach corocznie wolumen mieszkań, które znajdowały nowego właściciela za pośrednictwem oferującego je na licytacjach komornika, osiągał poziom rzędu 8-10 tys. lokali. Czy to dużo? Niezależnie od punktu odniesienia należy uznać taką liczbę za znaczącą, a tego typu sposób zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych niezmiennie popularny wśród rodaków.
To z kolei może sugerować, że mieszkaniowe transakcje „komornicze” są dla zwycięskich licytantów ze wszech miar opłacalne, a same licytacje to doceniana alternatywa dla tradycyjnego sposobu nabywania mieszkań z rynku pierwotnegoczy wtórnego.
Nie wszystko złoto, co się świeci…
Tymczasem jednak, jak zwykle zresztą w przypadku wszelkiej maści transakcji nieruchomościowych, należy również w przypadku mieszkań „od komornika” trzymać się zasady ograniczonego zaufania. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl najlepiej i najbezpieczniej jest więc przyjąć, że tak jak „nie wszystko złoto, co się świeci”, tak i nie każda nieruchomość wystawiana na licytację przez komornika to życiowa i niepowtarzalna okazja.
Nieruchomość, zanim trafi na licytację, musi zostać wyceniona przez powołanego przez komornika biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Suma oszacowania nieruchomości ustalana jest według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Bywa jednak, że rzeczoznawca bardziej polega na subiektywnych przesłankach, czy osobistym doświadczeniu, aniżeli na wiarygodnym zestawieniu cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, którym najczęściej nie dysponuje. Co gorsza, nierzadko zdarza się sytuacja, że wycena przeznaczonego do licytacji mieszkania dokonywana jest bez możliwości jego wizytacji przez rzeczoznawcę.
Transakcje ograniczonego ryzyka
Szczęśliwie zagrożeń w rodzaju zakupu na licytacji komorniczej mieszkania z wadami prawnymi, czy innych tego typu kłopotów nie należy się specjalnie obawiać. Jak tłumaczą eksperci RynekPierwotny.pl komornik jest bowiem, podobnie jak notariusz, zawodem zaufania publicznego. Co najważniejsze, nabycie na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym - kupujemy zatem nieruchomości bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika.
Nie oznacza to jednak, że pomysł zakupu mieszkania z komornikiem w roli pośrednika jest całkowicie pozbawiony jakichkolwiek zagrożeń. Poza problemem nieprecyzyjnej, a co za tym idzie zawyżonej wyceny lokalu przez rzeczoznawcę, można doszukać się jeszcze kilku innych ryzykownych sytuacji.
Istnieją trzy główne ryzyka zakupu nieruchomości od komornika. Podstawowe, a więc najbardziej prawdopodobne, to kupno mieszkania lub domu z lokatorem. Jeżeli mieszkanie jest obciążone umową dożywocia lub choćby tradycyjnego najmu, to publiczna licytacja tego typu nieruchomości nie powoduje automatycznego rozwiązania kontraktów. Bywa też, że sam dotychczasowy właściciel nie kwapi się do wyprowadzki ze zlicytowanego lokum. W takim wypadku konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w normalnym trybie, a więc z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego czy tymczasowego, do którego będzie mógł się przeprowadzić. Niestety zazwyczaj jest to procedura czasochłonna.
Drugie ryzyko to prawo dotychczasowego właściciela do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Czyli nowy właściciel po wpłaceniu całej wylicytowanej ceny nieruchomości nie ma do niej prawa własności do czasu rozpatrzenia przez sąd zażalenia zlicytowanego poprzedniego właściciela. A to może potrwać miesiące a nawet lata.
I wreszcie trzecia kwestia – ryzyko zakupu nieruchomości bez niezbędnej wizytacji i obejrzenia mieszkania bądź domu, a to dlatego, że właściciel skutecznie to uniemożliwił.
Przed dwoma pierwszymi przypadkami trudno się zabezpieczyć, bardzo rzadko bowiem licytowane lokum pozostaje wolne i już opuszczone przez dotychczasowych właścicieli. Co zaś do trzeciego przypadku, musimy założyć, że mieszkanie jest wręcz zdewastowane, a wiec z kwalifikacją do kapitalnego remontu, którego koszty należy wkalkulować jeszcze przed przystąpieniem do licytacji.
Czy lokum od komornika to gra warta świeczki?
Dość trudno jest na tak postawioną kwestię odpowiedzieć jednoznacznie. Biorąc jednak pod uwagę statystyki Krajowej Rady Komorniczej, według których od roku 2013, czyli początku boomu na rodzimym rynku mieszkaniowym, za sprawą publicznych licytacji właściciela zmieniło grubo ponad 50 tys. nieruchomości, ta forma ich nabywania cieszy się w Polsce wciąż niesłabnącą popularnością. Stąd prosty wniosek, że tego rodzaju transakcje zazwyczaj w większym lub mniejszym stopniu są bądź przynajmniej wydają się być intratne dla licytantów. W przeciwnym razie nie miałyby bowiem większego sensu, a co za tym idzie także racji bytu. Tak czy inaczej aby lokum od komornika opłacało w pełnym słowa tego znaczeniu, a nie tylko teoretycznie, muszą być spełnione określone warunki.
Wg portalu RynekPierwotny.pl cena wywoławcza (wywołania) na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej i aż 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania. Ta z kolei powinna w miarę precyzyjnie odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, choć, jak już wyżej wspomniano, bywa z tym różnie. Co bardzo istotne, machina komornicza działa poza własnym interesem, czyli przede wszystkim w interesie zadłużonego, a więc komornik obowiązkowo dąży do uzyskania jak najwyższej ceny przedmiotu licytacji.
Tym samym zawsze należy podchodzić ostrożnie do ceny oszacowania jako być może mniej lub bardziej zawyżonej. Jeżeli więc na pierwszej licytacji od ceny wywołania aktywność kilku licytantów podbije cenę do poziomu kilku procent poniżej ceny oszacowania, to w skrajnym przypadku nabycie mieszkania poprzez licytację może okazać się kupnem nawet powyżej ceny rynkowej. Największe okazje i pewność, że nie przepłacamy jest wtedy, gdy kupujemy na drugiej licytacji po cenie wywołania lub lekko powyżej, czyli przy braku konkurencyjnych licytantów, albo po krótkiej i niewiele podbijającej cenę wywołania licytacji. O takie sytuacje jest jednak coraz trudniej.
W sumie więc ten sposób nabywania nieruchomości, ze szczególnym wskazaniem na mieszkaniowe, jest jak najbardziej godny polecenia. Z tym jednak zastrzeżeniem, że dedykowany jest raczej osobom co najmniej dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko ciekawe, oryginalne w formie, i często korzystne dla poszukujących własnego lokum uzupełnienie.
Autor: Jarosław Jędrzyński - ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
