Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Rynek pierwotny to mieszkania nowe, prosto od dewelopera. Ich największym plusem jest to, że kupujący będzie pierwszym lokatorem. Ma więc pewność, że np. instalacja hydrauliczna czy kanalizacyjna nie jest zużyta, tak więc starczy na lata. Dla wielu osób świadomość, że mieszkania nie zamieszkiwał nikt inny, jest na tyle istotna, by dać za takie lokum o wiele więcej pieniędzy. Nawet jeśli ma to być mikrokawalerka. Inne plusy tego typu inwestycji to pełna dowolność, jeśli chodzi o aranżację lokum.

Zobacz też: Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Kupujący może odebrać mieszkanie w tzw. stanie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia lub "pod klucz", czyli z pomalowanymi ścianami, wykończeniem podłóg czy gotową glazurą sanitarną. Mieszkanie nie wymaga jednak żadnych większych napraw.

Popularny obecnie rodzaj inwestycji nie jest jednak wolny od wad. Zaliczyć do nich trzeba wysokie i wciąż rosnące ceny. Często także nie do końca satysfakcjonujący standard, w tym źle rozmieszczone pomieszczenia, słabe nasłonecznienie, zabetonowane osiedla, brak dostępu do zieleni. Dużym problemem deweloperskich inwestycji jest właśnie brak terenów zielonych i niekorzystna lokalizacja. Powstają one raczej na obrzeżach miast i z dala od już i tak gęsto zabudowanego centrum. Wadą jest także czas oczekiwania na odbiór mieszkania. Nierzadko oddawane są one do użytku z dużym opóźnieniem, które może wynieść nawet trzy lata lub więcej.

Mimo pojawiających się wciąż nowych inwestycji deweloperskich na rynku, mieszkania z rynku wtórnego cieszą się nadal ogromną popularnością. Główne pytanie, jakie zadaje sobie wiele osób przed zakupem mieszkania, brzmi: gdzie można kupić najtaniej? Kupujący wybierają z drugiej ręki właśnie ze względu na niską cenę, nawet kilka lub kilkanaście procent mniejszą od gotowych mieszkań deweloperskich.

Dużą zaletą lokali z rynku wtórnego jest również fakt, że są one dostępne praktycznie od ręki. Kupujący nie musi czekać na oddanie lokum. Może dokładnie zapoznać się z lokalem oraz jego okolicą przed podpisaniem wiążących umów, co sprawi, że nie kupuje przysłowiowego kota w worku.

Takie mieszkanie jest często urządzone i nie trzeba go wykańczać. Najczęściej jednak niezbędny jest remont lub przynajmniej odświeżenie, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. W trakcie remontu mogą wyjść na jaw wady ukryte, np. przeciekające rury do wymiany. Może to generować dodatkowe wydatki. Budynek, w którym znajduje się mieszkanie, również może być w mniejszym lub większym stopniu zużyty. Pamiętajmy, że oferty mieszkań z rynku wtórnego dotyczą zazwyczaj mieszkań kilkudziesięcioletnich.

Mieszkania z rynku wtórnego to oczywisty wybór dla tych lokatorów, którzy cenią sobie przyjazną infrastrukturę oraz wybierają mieszkanie na podstawie dogodnej lokalizacji. Mieszkania z drugiej ręki dostępne są praktycznie wszędzie, w centrum miasta i na obrzeżach. W historycznych częściach miasta, w zabytkowych kamienicach, a także przy parkach w przyjaznych osiedlach, podczas gdy osiedla deweloperskie budowane są często daleko od centrum i głównych arterii miejskich. Mnogość ofert z rynku wtórnego sprawia, że łatwiej też dobrać lokal do swoich preferencji.

Proces zakupu mieszkania u dewelopera oraz u sprzedawcy w zasadzie zbytnio się nie różni. Lokal z drugiej ręki zazwyczaj kupuje się od poprzedniego właściciela, czyli od osoby prywatnej. Jest to więc mniej oficjalna transakcja, podczas której łatwiej wynegocjować cenę. Mieszkania deweloperskie zaś sprzedawane są przez inwestora, czyli dewelopera. Cena jest znana z góry, a o negocjacje w tym przypadku trudniej. Można czekać wyłącznie na obniżki cen.

Mieszkanie u dewelopera można kupić taniej, kiedy inwestycja jest dopiero w trakcie realizacji, a jej przedmiot, czyli lokal, nie ma jeszcze postawionych ścian. Kupno mieszkania z rynku wtórnego bywa bardziej przejrzyste. Kupujący dokładnie wie, jaki lokal kupuje i jak on wygląda.

Transakcje na rynku pierwotnym i wtórnym różnią się także obowiązkowym podatkiem. Cena lokalu to niejedyny koszt, jaki kupujący jest zobowiązany ponieść. Do rachunku należy doliczyć także cenę podatku VAT, podatku PCC, koszty związane z wizytą u notariusza oraz wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości. Wysokość tych opłat będzie się różnić w zależności od statusu mieszkania, czyli tego, czy pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

Kupując mieszkanie z drugiej ręki, kupujący zobligowany jest zapłacić podatek PCC. Podatek VAT zaś to danina, którą muszą zapłacić osoby podpisujące umowę kupna z deweloperem. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego podatek VAT jest jednak wliczony w cenę nieruchomości.

W obu przypadkach warto podpisać umowę przedwstępną, przy której należy zapłacić zadatek bądź zaliczkę. Otwiera to dalszą drogę do dopięcia pozostałych formalności. Najczęściej po tym etapie kupujący udaje się do banku w celu złożenia wniosku kredytowego (jeśli potrzebuje dodatkowego finansowania).

Rynek pierwotny a wtórny – to, gdzie lepiej kupić mieszkanie, w ogromnej mierze zależy rzecz jasna od kupującego oraz jego oczekiwań. Nie można jednoznacznie wskazać, który rynek jest lepszy. Każdy wiąże się z pewnymi zaletami oraz wyrzeczeniami. Przy podejmowaniu należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, jaki ma się budżet do wykorzystania oraz na jakich cechach nieruchomości najbardziej nam zależy.

Jeśli kupującemu bardziej zależy na fakcie, że mieszkanie było nowe, niezamieszkałe, dobrym stanie technicznym, to mieszkanie deweloperskie będzie dla niego lepszym wyborem. Mieszkanie z rynku wtórnego będzie natomiast idealne dla tych, dla których lokalizacja jest jednym z ważniejszych elementów przy wyborze lokalu i nie martwią się oni ewentualnymi remontami.

Czynnikiem decyzyjnym może być również fakt, kiedy kupujący będzie chciał wprowadzić się do nowego lokum. Jeśli ma to nastąpić jak najszybciej, lepszym wyborem może okazać się mieszkanie z rynku wtórnego. Wraz z kupnem mieszkania deweloperskiego kupujący często musi uzbroić się w cierpliwość.

Osoby poszukujące swoich wymarzonych czerech kątów muszą podjąć na początku ważną decyzję. Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym są jednak spore. Warto więc zapoznać się z wszelkimi ich wadami oraz zaletami. Ostateczny wybór zależy jednak przede wszystkim od zdolności finansowej oraz indywidualnych potrzeb kupującego i reszty domowników.