Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej?

Przed zakupem działki pod budowę domu, przede wszystkim powinniśmy ją osobiście obejrzeć. W pierwszej kolejności należy sprawdzić położenie i ukształtowanie terenu oraz rodzaj gruntu. Oczywiście najlepszym wyborem będą działki płaskie i równe, niemniej jednak nie zawsze trafimy na tego rodzaju grunt. Wówczas warto także sprawdzić, czy działka nie leży na terenie zalewowym lub zasypowym oraz, czy nie ma na niej żadnych wzniesień, które utrudniałyby budowę lub/i podnosiły jej koszty. 

Kolejną kwestią jest uzbrojenie działki. Jeśli działka nie ma własnego uzbrojenia, wtedy musimy koniecznie sprawdzić, czy wykonanie niezbędnych przyłączy będzie możliwe. Ponadto musimy zorientować się, czy działka ma własną drogę dojazdową. W przeciwnym wypadku nie uzyskamy pozwolenia na budowę domu. 

Przed zakupem działki budowlanej musimy dodatkowo sprawdzić, jak wygląda kwestia jej zadrzewienia i czy drzewa, które znajdują się na jej terenie, nie będą stanowić przeszkody w budowie. Duże znaczenie ma również kształt działki. Najbardziej pożądane to działki kwadratowe lub prostokątne, ponieważ dają wiele możliwości zabudowy. Nie bez znaczenia pozostaje także zorientowanie działki względem stron świata oraz jej sąsiedztwo i dostęp do m.in. najbliższych punktów usługowych. 

Przed zakupem działki w pierwszej kolejności musimy dowiedzieć się, czy na pewno jest ona działką budowlaną. Odrolnienie działki nie jest bowiem prostym zadaniem i nie zawsze będzie możliwe. Jak sprawdzić, czy działka jest budowalna? Informacje na ten temat znajdziemy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Właściciela działki warto również zapytać o historię działki: co działo się z nią dotychczas, jakie obiekty się na niej znajdowały, co znajduje się w jej sąsiedztwie itp.

Warto dodatkowo dopytać, czy na terenie działki nie toczyły się walki zbrojne, ponieważ może zdarzyć się, że w głębszych warstwach ziemi będą znajdować się materiały wybuchowe.

Za wyjątkiem pytań, które powinniśmy zadać właścicielowi działki, musimy dodatkowo sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w którym znajdziemy szczegółowe informacje na temat danej nieruchomości. W MPZP znajdują się informacje, takie jak:

• rodzaj działki,
• wytyczne co do jej zagospodarowania (np. odległość budynku od drogi, rozmiary i wysokość wznoszonej budowli, odległość budowli od sąsiedniej działki itd.),
• ewentualne ograniczenia co do budowy,
• minimalny metraż działek w sąsiedztwie,
• rodzaj zabudowy dopuszczony na jej terenie,
• jeżeli działka nie jest budowlana, to, czy możliwe jest jej przekształcenie,
• czy działka lub jej okolica jest uzbrojona.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego czasami znajdziemy również wytyczne co do koloru elewacji oraz dachu, a także stylu, w jakim dom powinien być zbudowany. 

Właściciel nieruchomości, którą planujemy kupić, powinien udostępnić nam numer księgi wieczystej, którą możemy samodzielnie sprawdzić w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. W księdze wieczystej działki sprawdzimy jej status prawny. Przede wszystkim sprawdzimy, czy dana działka nie jest zadłużona lub, czy nie ciąży na niej hipoteka.

Dzięki dostępowi do księgi wieczystej potwierdzimy dodatkowo zgodność informacji dotyczących danych właściciela, adresu, powierzchni działki, jej przeznaczenia i zabudowy. Ponadto w dokumencie znajdują się ewentualne umowy z osobami użytkowującymi nieruchomość czasowo, najemcami lub dzierżawcami ziemi, a także zapisy mówiące o służebności drogi dojazdowej. 

Zakup działki wiąże się z koniecznością podpisania umowy o kupno działki u notariusza. Czynność ta z kolei związana jest z obowiązkiem poniesienia opłaty notarialnej, którą w większości przypadków ponosi kupujący. Ile kosztuje notariusz przy kupnie działki budowlanej? Na wysokość opłaty notarialnej składa się:

• taksa notarialna, której wysokość uzależniona jest od wartości działki, 
• opłata za odpis aktu notarialnego - 6 zł za każdą stronę,
• opłata za wniosek o wpis do księgi wieczystej - 200 zł.

Wysokość taksy notarialnej ustalona jest natomiast w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynosi:

• do 3 tys. zł. – 100 zł,
• powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł,
• powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł,
• powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł,
• powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł,
• powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł,
• powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł. W przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn) nie więcej niż 7.500 zł.

Zakup nieruchomości należy zgłosić w ciągu 14 dni od dnia nabycia działki do odpowiedniego urzędu. W tym celu należy wypełnić wniosek na formularzu IN-I i następnie złożyć go w urzędzie miasta lub gminy, w zależności od tego, gdzie znajduje się zakupiona nieruchomość. Wniosek ten należy pobrać ze strony urzędu właściwego ze względu na miejsce położenia nabytej działki, ponieważ każdy urząd dysponuje własnym wzorem formularza. 

Trzeba bowiem wiedzieć, że zgłoszenie zakupu nieruchomości na nieprawidłowym wzorze będzie traktowane jako brak zgłoszenia i skutkować będzie ono odpowiedzialnością karno-skarbową nabywcy. Po zakupie działki należy również złożyć wniosek do wydziału ksiąg wieczystej o dokonanie wpisu, niemniej jednak tą czynnością najczęściej zajmuje się notariusz.

Ostatnią kwestią, o której należy pamiętać przed zakupem działku pod budowę domu, jest podatek od zakupu nieruchomości. Jeżeli transakcja kupna działki zawierana między osobami fizycznymi, wówczas kupujący ma obowiązek uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynoszący 2 proc. wartości działki. Z kolei, jeśli działka kupowana jest od płatnika VAT, np. firmy lub gminy, wtedy kupujący musi zapłacić podatek VAT w wysokości 23 proc., który doliczany jest już do ceny netto działki.