Na rynku nieruchomości spełnia się czarny scenariusz. "To już prawdziwa zapaść"

Rynek kredytów hipotecznych praktycznie zamarł, jednak ceny mieszkań i domów wciąż są wysokie. Tymczasem transakcji sprzedaży jest jak na lekarstwo, mimo to rośnie liczba nowych ofert. Okazuje się też, że większość z nich, to niedawno wybudowane mieszkania lub domy.

Gmina Lesznowola pod Warszawą to jedno z takich miejsc, w którym w ostatnim czasie powstało wiele nowych osiedli domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. W ostatnim czasie na ogrodzeniach posesji pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży niedawno wybudowanych domów. Ceny wywoławcze nie są niskie.

Przykład? Jeden z komfortowo urządzonych domów, wystawiony jest na sprzedaż za 1,4 mln zł, w dodatku, jak tłumaczy pośredniczka, cena nie podlega negocjacji. Na pytanie o powód sprzedaży wyjaśnia jedynie, że właściciel sprzedaje go z powodów losowych. Co ciekawe, w przypadku innych ofert z tego samego osiedla pada identyczna odpowiedź.

Eksperci rynku nieruchomości twierdzą, że za tym lakonicznym wyjaśnieniem kryją się ludzkie dramaty. Coraz więcej osób jest zmuszonych sprzedawać swoje nieruchomości z powodu drastycznie rosnących rat kredytów.

Inflacja szaleje, koszty utrzymania rosną. Nic dziwnego, że coraz więcej rodzin nie jest w stanie wytrzymać obciążeń związanych z rosnącymi kosztami kredytu, w rezultacie coraz częściej podejmując decyzję o sprzedaży mieszkania lub domu - tłumaczy Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Sprzedającym sen z powiek spędza kolejny problem - związany z liczbą chętnych na zakup takiej nieruchomości. Na rynku praktycznie nie ma nowych transakcji sprzedaży.

Warto przypomnieć, że jeszcze latem ubiegłego roku, gdy stopy procentowe były w miarę niskie, po kredyty hipoteczne wręcz ustawiały się kolejki. Jednak od października 2021 r. stopy procentowe zaczęły systematycznie rosnąć. W efekcie niektórym raty kredytu wzrosły nawet trzykrotnie. Jakby tego było mało, doszła do tego galopująca inflacja oraz wyższe rachunki za energię.

W tej chwili najbardziej skłonne do sprzedaży nieruchomości są osoby, którym znacząco wzrosły raty kredytu. Można się spodziewać, że takich ofert będzie pojawiać się na rynku coraz więcej. Na razie sytuację łagodzą nieco tzw. wakacje kredytowe, ale na dłuższą metę to nie poprawi sytuacji - przyznaje Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości firmy SonarHome.

Ekspertka potwierdza jednocześnie fakt, że na rynku potencjalnych kupujących jest niewiele. - Trzeba to nazwać po imieniu. Rynek mieszkaniowy wszedł w fazę załamania, co widoczne jest już w statystykach - twierdzi.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Barbara Bugaj twierdzi także, że w obecnej sytuacji rośnie presja na sprzedających na obniżanie i negocjację cen, w efekcie dochodzi już do sytuacji, gdy cena transakcyjna spada w stosunku do ofertowej nawet o 100 tys. zł.

- Coraz częściej rynek wymusza na sprzedających obniżkę ceny. W niektórych sytuacjach są one bardzo odczuwalne. Duże obniżki dotyczą zwłaszcza mieszkań, których cena wywoławcza jest często przeszacowana - tłumaczy.

Przykład? Niedawno firma SonarHome brała udział w transakcji, w której cena wywoławcza sięgała 480 tys. zł. Udało się przekonać właściciela, aby obniżył cenę wywoławczą do 399 tys. zł, następnie do 369 tys. zł. Ostatecznie lokal został sprzedany za 355 tys. zł.

- Sprzedający nadal jednak opornie podchodzą do obniżek, potrzebują zwykle minimum miesiąc na przyjęcie faktu, że potencjalni kupujący mogą wybrać inne mieszkania - twierdzi Aleksander Kwasowski, digital broker manager w SonarHome.

Dlaczego więc sprzedający w dalszym ciągu nie są skłonni do obniżania cen? - Cena ofertowa jest często odpowiednikiem ceny wywoławczej. Sprzedający publikujący ogłoszenie porównują swoje mieszkanie z innymi, więc wystawiają ofertę podobną do istniejących ogłoszeń. Często sprzedający subiektywnie oceniają, że ich mieszkanie wygląda lepiej, więc podwyższają cenę - tłumaczy Barbara Bugaj.

Zdaniem ekspertów obecna sytuacja nieuchronnie doprowadzi do korekty cen. - Zauważamy, że ceny transakcyjne już lekko spadają, lecz jest to średnio kilka procent (do 5 proc. na rynku wtórnym), porównując drugi kwartał do początku roku - informuje Bugaj.

Ekspertka zwraca też uwagę na fakt, że najbardziej poszukiwane mieszkania, które jeszcze na początku 2022 roku można było sprzedać w maksymalnie dwa tygodnie, teraz czekają na nabywcę co najmniej dwa, trzy miesiące. - W dodatku mowa jest o atrakcyjnych ofertach i najbardziej płynnym segmencie rynku, jakim są np. małe mieszkania - komentuje. W przypadku rynku domów czas oczekiwania na potencjalnego nabywcę może jej zdaniem trwać dużo dłużej.

Dlaczego jest tak mało kupujących? - Do tej pory blisko połowę popytu na rynku nieruchomości generowali inwestorzy gotówkowi. W ich przypadku wyższe stopy procentowe również odgrywają kluczową rolę - wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Ekspert dodaje, że kupujący nieruchomości za gotówkę, zazwyczaj myślą o ich wynajmowaniu, zakup takiego mieszkania musi być więc dla nich opłacalny. - Tymczasem w tej chwili można uzyskać ok. 7 proc. na obligacjach skarbowych, czy na lokatach bankowych. Rentowność inwestycji związanej z zakupem mieszkania, przy obecnych cenach najmu jest więc niższa, niż gdy wpłacimy pieniądze na lokatę, czy obligację skarbową - tłumaczy.

Kiedy powróci popyt? - Wiele zależy od tego, jak mocno będą rosły stopy procentowe. A także, co będzie się dalej działo się ze stawkami najmu, które na razie rosną z miesiąca na miesiąc. Nie mogą jednak rosnąć w nieskończoność, bo już teraz stawki czynszów za wynajem są ledwo akceptowalne - wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Ekspert dodaje, że powrót kupujących na rynek nieruchomości zależy od dwóch czynników.

Jeśli spadną ceny mieszkań lub jeszcze bardziej wzrosną stawki najmu. Wówczas inwestorom gotówkowym będzie znowu opłacało się kupować mieszkania, aby je wynajmować - twierdzi Jarosław Sadowski.

Jego zdaniem na razie na powrót klientów kupujących nieruchomości za kredyt nie ma szans, bo stopy procentowe są za wysokie. - Zdolność kredytowa Polaków jest w tej chwili bardzo niska i nic nie wskazuje na to, że w najbliższym czasie się poprawi. Nie wiadomo także, kiedy stopy procentowe zaczną spadać - dodaje.

Nasi rozmówcy nie mają wątpliwości, że w tej chwili na rynku nieruchomości zaczyna się więc spełniać czarny scenariusz. - Mieszkania kupują jeszcze nieliczni klienci gotówkowi. Nie wiadomo jednak, jak długo to potrwa. Za chwilę rynek nieruchomości dojdzie do ściany - komentuje Tomasz Błeszyński.

Ekspert uważa też, że nie ma w tej chwili żadnych wiadomości, dla rynku nieruchomości, które mogłyby wnieść nieco optymizmu. - Analitycy już mówią o możliwej 20-procentowej inflacji jeszcze w tym roku. Każdy przelicza, o ile może wzrosnąć mu rata kredytu, co niektórych skłania już do sprzedaży nieruchomości - mówi.

Zwraca też uwagę na fakt, że rządzący kompletnie nie mają pomysłu, jak sobie poradzić z sytuacją na rynku nieruchomości. - Dlatego obawiam się, że w przyszłym roku, wszelkie obietnice dotyczące nowych programów na rynku nieruchomości, trzeba będzie traktować jako marketing polityczny - dodaje.

Jakie mogą nas czekać scenariusze w najbliższej przyszłości? Tomasz Błeszyński przypomina, że rynek nieruchomości jest cykliczny, co oznacza, że po okresie hossy, przychodzi tzw. bessa. - Dla osób, które mają dłuższe doświadczenie na rynku nieruchomości, obecny czas może być jednak pozytywny. Ci, którzy w poprzednich latach wstrzymali się z zakupami, będą mogli kupić teraz nieruchomości za rozsądne pieniądze - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje, że wiele osób będzie teraz optymalizować koszty. Co przez to rozumie? - Zamiast sprzedawać mieszkanie lub dom, niektórzy będą wynajmować. A sami, aby przetrwać trudny czas, będą mieszkać np. kątem u rodziny - dodaje.

Jego zdaniem rozwój sytuacji na rynku nieruchomości będzie w dużej mierze zależeć jednak od tego, jak rozwinie się sytuacja gospodarcza.

Jeśli presja wzrostu cen energii będzie coraz większa, wówczas koszty pracy również wzrosną. Z kolei przedsiębiorcy, w sytuacji spadku zamówień mogą zacząć zwalniać, optymalizując swoje koszty. Wówczas wzrośnie także bezrobocie, co będzie mieć negatywny wpływ dla rynku nieruchomości. Co więcej, osoby, które stracą pracę, tym bardziej nie będą mogły wziąć kredytu. Nadchodzące miesiące będą więc sprawdzianem dla wszystkich - podsumowuje Tomasz Błeszyński.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl