O cenach mieszkań i domów jak wiadomo decyduje w pierwszym rzędzie to, co najważniejsze w nieruchomościach, czyli lokalizacja. Stąd prosty wniosek, że najdrożej jest w lokalizacjach absolutnie topowych, najtaniej zaś tam, gdzie "diabeł mówi dobranoc". Tymczasem, jak się okazuje, jest to zasada, która nie zawsze i nie do końca znajduje potwierdzenie w praktyce. Przynajmniej w odniesieniu do swej drugiej części, czyli tej dotyczącej rynkowej "taniości".
I tak w bazie danych portalu RynekPierwotny.pl absolutnie najniższa stawka za mkw. lokalu mieszkalnego wynosi 2373 zł. i dotyczy lokum w szeregowcu, w segmencie środkowym o powierzchni 198 mkw. z ogródkiem na 110 mkw. Nabywca nieruchomości będzie miał do dyspozycji oprócz ogródka obszerny salon, kuchnię, dwie łazienki, 4 sypialnie, garaż oraz trasę S-8 do błyskawicznej komunikacji ze stolicą. Cena domu w stanie deweloperskim to 470 tys. zł, albo 60 tys. więcej w przypadku segmentu narożnego z dwukrotnie większym ogródkiem. Co ciekawe, ta kameralna inwestycja jest dostępna zaledwie 6,5 km od Warszawy, w miejscowości Nadma w powiecie wołomińskim. Taki dystans od rogatek stolicy wyklucza raczej tezę o głęboko pośledniej lokalizacji. Tymczasem budżet inwestycji odpowiada raczej skromnemu, 2-pokojowemu mieszkaniu w bloku z segmentu podstawowego w Warszawie o powierzchni 40 – 50 mkw.
Podobne inwestycje szeregowców z segmentami w cenach 2,5 -3,5 tys. zł/mkw., czyli nawet trzy-czterokrotnie niższych od mieszkania w wielkim mieście, znajdziemy w innych podwarszawskich miejscowościach, ale także w ramach niemal wszystkich największych krajowych aglomeracji. W erze COVID-19, kiedy to połowa Polaków marzy o większej przestrzeni życiowo-mieszkalnej, gabinetach do pracy, tarasach czy przydomowych ogródkach, oferta dużego domu w cenie małego mieszkania w bloku wydaje się skrojona na miarę czasów.
Nieco mniej optymistycznie wygląda sytuacja w przypadku wielorodzinnych inwestycji deweloperskich. W całym kraju bardzo trudno byłoby znaleźć dziś oferty nowych mieszkań z ceną poniżej 4 tys. zł/mkw. W bazie danych portalu RynekPierwotny.pl najtańszą taką ofertę znajdziemy w Przasnyszu w województwie mazowieckim. Owe minimum stawki za mkw. lokum z pierwszej ręki wynosi na chwilę obecną 4064 zł/mkw., a cena nominalna 2-pokojowego mieszkania o powierzchni 52 mkw. to około 217 tys. zł.
Najbardziej dostępne oferty mieszkań na rodzimym rynku pierwotnym zawierają się w przedziale 4-5 tys. zł/mkw. Z bardziej rozpoznawalnych krajowych miejscowości znajdziemy je w takich lokalizacjach jak Żyrardów, Przemyśl, Szczytno, Chorzów, Ostrołęka, Ożarów Mazowiecki czy Nowy Dwór Mazowiecki.
Dobrym przykładem względności pojęcia drożyzny na krajowym mieszkaniowym rynku pierwotnym mogą też być najbliższe okolice Trójmiasta. W ostatnich latach Gdańsk i Gdynia należały do absolutnych liderów hossy nowych mieszkań. W efekcie średnia cena deweloperskiego lokum w stolicy Pomorza poszybowała do poziomu grubo ponad 9 tys. zł/mkw. Tymczasem w malowniczej lokalizacji Zatoki Gdańskiej, w oddalonym zaledwie o 3 km od Gdyni Kosakowie deweloper oferuje atrakcyjne mieszkania w cenie zaledwie 4148 zł/mkw. W efekcie 3-pokojowe, blisko 70-metrowe lokale niemal nad samym morzem są dostępne w cenie 329 tys. zł, natomiast 4-pokojowe o pow. 104 mkw. za jedyne 429 tys. zł.
Summa summarum rodzimy pierwotny rynek mieszkaniowy już dziś wydaje całkiem nieźle przygotowany na czasy, kiedy to te nieco mniej obecnie cenione lokalizacje będą dynamicznie zyskiwać na popularności wśród klientów deweloperskich biur sprzedaży. Panująca od roku pandemia COVID-19 dokona zapewne rewolucji w wielu dziedzinach funkcjonowania globalnej społeczności, a jedną z nich będzie mniejsza lub większa zmiana preferencji mieszkaniowych, choćby za sprawą trwałego upowszechnienia pracy zdalnej czy hybrydowej. Pytanie jednak, czy wówczas w dalszym ciągu lokale mieszkalne na peryferiach największych polskich aglomeracji będą dostępne za pół czy nawet ćwierć „wielkomiejskiej” ceny.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.
