Wartość mieszkań na polskim rynku wzrosła w rok o 13,5 proc. i sięga już prawie 5 bln zł - wynika z najnowszego raportu NBP. To efekt nie tylko wzrostu cen nieruchomości, ale też budowy kolejnych domów i osiedli.
Choć od lat Polska to wielki plac budowy, ciągle popyt na mieszkania jest większy niż to, co oferuje rynek. Eksperci NBP w swoim opracowaniu wskazują m.in. na strukturalny niedobór powierzchni mieszkaniowej w dużych miastach. Szczególnie że aglomeracje stają się coraz większe.
Jak wygląda sytuacja w konkretnych miastach? Przejrzeliśmy ponad 300 stron raportu NBP i zebraliśmy kluczowe informacje na temat mieszkań, ludności i warunków mieszkaniowych.
Okazuje się, że na koniec ubiegłego roku na 1000 mieszkańców przypadało w Polsce średnio około 393 mieszkań. Z kolei przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wyniosła nieco ponad 29 metrów kwadratowych. W porównaniu z danymi z końca 2019 roku te statystyki poszły w górę, ale nieznacznie.
Jest prawidłowość - im mniejsze miasto, tym mniejszy zasób mieszkań i większy niedobór. Podczas gdy w stolicy na tysiąc mieszkańców jest 569 mieszkań i powierzchnia na głowę wynosi około 34 metry kwadratowe, w Rzeszowie jest 455 mieszkań i 30 metrów.
Zachód dekady przed Polską
Według Bartosza Turka z HRE Investments rzeczywisty niedobór mieszkań może być nawet większy, niż pokazuje raport NBP. - W największych miastach realnie mieszka często więcej osób, niż sugerują oficjalne statystyki na temat meldunków - wskazuje ekspert rynku nieruchomości.
- Lepiej byłoby już patrzeć na to, ile jest gospodarstw domowych. Niestety tu znowu mamy niedoskonałe dane, bo np. nie wszystkie są ujęte w statystykach, a ponadto wielu osób nie stać na to, aby stworzyć odrębne gospodarstwo domowe, co wcale nie znaczy, że ich potrzeby mieszkaniowe są w pełni zaspokojone - zauważa.
Turek podkreśla też fakt, że raport NBP mówi o niedoborze powierzchni mieszkaniowej w dużych miastach. Problem jest taki, że na Zachodzie przypada nawet dwa razy więcej metrów kwadratowych na osobę niż w Polsce.
Nasuwa się pytanie: czy jest szansa, że w najbliższych latach zniknie problem niedoboru mieszkań? Ekspert HRE Investments uważa, że dochodzenie do europejskiego standardu mieszkaniowego przy obecnym tempie zajmie nam co najmniej 10-20 lat. A jeśli weźmiemy pod uwagę powierzchnię mieszkań - nawet 30 lat.
Perspektywa dewelopera
Deweloperzy chętnie przyspieszyliby budowy i zwiększyli skalę inwestycji. Okazuje się jednak, że to nie takie proste.
- Największy hamulec dla działalności deweloperskiej to dziś deficyt gruntów odpowiednich pod zabudowę mieszkalną. Szczególnie w centralnych dzielnicach miast - wskazuje Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska i prezes Polnordu.
- Te grunty, które są dziś dostępne na sprzedaż, mają albo bardzo wysokie ceny za metr, albo skomplikowaną sytuację prawną. Budowanie atrakcyjnego banku ziemi jest więc w takich warunkach coraz większym wyzwaniem - przyznaje.
Prezes Polnordu dodaje, że problemem, który ogranicza szerokie myślenie o nowych inwestycjach, są też dynamicznie rosnące ceny materiałów budowlanych.
- Niedobór nowych mieszkań w Polsce jest stosunkowo wysoki i trudno się spodziewać, że popyt na nie wysyci się w najbliższych latach - uważa Michał Melaniuk.
Ocenia, że rynek mieszkaniowy ma wciąż ogromny potencjał rozwoju. Mamy jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań w Europie i jeden z najniższych wskaźników średniej liczby pokoi na osobę. W dodatku inflacja sprawia, że ludzie chętnie inwestują oszczędności w nieruchomości.
Mieszkania - ważna rola państwa
Zdaniem Bartosza Turka w rozwoju rynku mieszkaniowego kluczowa jest rola państwa. Po pierwsze, niezbędne jest stymulowanie budownictwa mieszkaniowego poprzez tworzenie prostych i przejrzystych reguł.
Ekspert wskazuje też, że rolą państwa i samorządów jest wspieranie tworzenia czy nawet tworzenie zasobów mieszkaniowych dla osób, których nie stać na to, aby mieszkanie nająć lub kupić na rynku.
- W tej kategorii inicjatywy rządowe można ocenić jako bardzo solidne. Program lokal za grunt, dofinansowanie SIM czy budownictwa komunalnego, a także Społeczne Agencje Najmu to rozwiązania, które mają szanse rozruszać ten segment rynku, który przez wiele lat pozostawał w uśpieniu - ocenia Turek.
Mieszkania. Polska w budowie
Raport NBP pokazuje, że w kolejnych latach jest ciągle duży potencjał do wzrostu liczby mieszkań. Urzędy wydają bowiem tysiące pozwoleń na budowę.
Tylko w Warszawie w 2020 roku inwestorzy (deweloperzy i osoby indywidualne) dostali zielone światło na budowę prawie 15 tys. lokali.
Ważne są też liczby z poprzednich lat. Nie zawsze bowiem deweloperzy od razu przystępują do inwestycji. Często zdarza się, że od wydania pozwolenia do przekazania kluczy mijają lata.
