Klasyczne REIT-y to spółki inwestujące w szeroki wachlarz nieruchomości, głównie komercyjnych, a następnie nimi zarządzające w celu wypracowywania i wypłacania zysków czerpanych z najmu swoim akcjonariuszom w postaci dywidendy, która – co bardzo ważne - jest zwolniona z podatku na poziomie korporacyjnym.
Dla inwestorów, przede wszystkim indywidualnych stanowią szczególnego rodzaju wehikuł inwestycyjny pozwalający na korzystne lokowanie w nieruchomościach zarówno większych kapitałów i oszczędności, jak i mniejszych sum przez tzw. drobnych ciułaczy. REIT-y od dziesiątków lat z powodzeniem funkcjonują na rozwiniętych rynkach kapitałowych, a nieco krócej również w naszym regionie na Węgrzech czy w Czechach.
Niestety w Polsce próba ich wprowadzenia do systemu prawnego póki co spaliła na panewce. Pytanie, czy już na dobre.
Zamiast giełdy – zamrażarka
Proces wdrażania na krajowym rynku kapitałowym instytucji REIT, pod rodzimym pojęciem FINN, ruszył w 2016 roku i doczekał się aż trzech wersji projektu. Według pierwotnych założeń FINN-y miały inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. Następnie dołączono do nich mieszkaniowe, by w końcu, już w najnowszej wersji projektu ustawy z września 2018 roku, pozostawić tylko te ostatnie jako jedyny dopuszczalny cel inwestycyjny polskich REIT-ów.
Na tego typu decyzję wpłynęła opinia władz NBP, które zdecydowanie odrzuciły możliwość inwestowania w komercję przez FINN-y. Powodem miałoby być wysokie ryzyko inwestycyjne, wynikające z faktu zdominowania krajowego rynku nieruchomości komercyjnych przez dużych graczy zagranicznych, z którymi ponoć trudno by było konkurować świeżo powołanym podmiotom.
A to – zdaniem NBP – mogłoby rodzić niebezpieczeństwo strat nie tylko dla inwestorów, ale co gorsza dla krajowego systemu bankowego, który dla FINN-ów miałby stanowić jedno z głównych źródeł pozyskiwania kapitału.
Niestety jeszcze w poprzedniej kadencji Sejmu procedowanie projektu wstrzymano już po pierwszym czytaniu, pomimo wręcz entuzjastycznych ocen i opinii wyrażanych przez rządowych notabli jeszcze na kilka tygodni przed planowanym wejściem w życie przepisów o FINN-ach w styczniu 2019 roku. Tym samym zamiast na giełdę trafiły one do sejmowej „zamrażarki”.
Obawa przed wpadką?
Najbardziej prawdopodobną teorią, tłumaczącą zatrzymanie prac ustawodawczych poprzedniej kadencji Sejmu w przedmiotowym przypadku, mogła być obawa rządowych gremiów odpowiedzialnych za powstanie ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości przed popełnieniem legislacyjnej wpadki. Z czego miała by ona wynikać?
Zasadniczy problem z FINN-ami, wg przyjętej w projekcie ustawy z września 2018 r. formuły, miałby polegać na tym, że od klasycznych REIT-ów odróżniałoby je to, co w inwestycjach absolutnie najważniejsze, czyli ich dywersyfikacja. Światowe REIT-y co do zasady inwestują we wszelkiej maści obiekty komercyjne: biurowce, galerie handlowe, magazyny, hotele itp., natomiast mieszkaniówka stanowi margines ich zainteresowań albo wręcz wcale nie jest brana pod uwagę.
W przypadku FINN-ów miało być dokładnie odwrotnie – przyjęto regułę inwestowania praktycznie tylko w mieszkania na wynajem, przy niemal całkowitym wykluczeniu obiektów komercyjnych. Tymczasem o spektakularną porażkę w przypadku tego typu osobliwych eksperymentów raczej nie trudno.
Potwierdzeniem wyżej opisanej tezy może być praktycznie ostatni sygnał, jaki w spawie perspektyw FINN dotarł na rynek ze strony gremiów rządowych. Pojawił się on mniej więcej przed rokiem na spotkaniu ówczesnego wiceministra rozwoju z członkami Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.
Przy tej właśnie okazji wiceminister przyznał, że pomysł inwestowania przez FINN-y jedynie w mieszkaniówkę ponownie ustępuje miejsca pierwotnej koncepcji, czyli możliwości rozszerzenia ich opcji inwestycyjnych także na nieruchomości komercyjne.
Zapowiadało się więc na powrót do wcześniejszych założeń ustawowych polskich REIT-ów, jak też i wypracowanych przez dekady i sprawdzonych ich standardów światowych. Niestety inwazja COVID-19 stała się prawdopodobnie sprawcą przerwania dalszych prac nad regulacją prawną FINN-ów.
Nie ma tego złego…
Bardzo trudno jest dziś wyrokować, jak wyglądałaby ewentualna kariera FINN-ów, gdyby te zgodnie z pierwotnym założeniem zostały unormowane prawnie, a następnie weszły na giełdę w ubiegłym roku. Być może cieszyłyby się wielką popularnością wśród inwestorów tak indywidualnych jak i instytucjonalnych, a być może nieco mniejszą. Podobnie trudno dziś zgadnąć, jak wypadłyby pierwsze tygodnie czy miesiące notowań - hossa, bessa, a może trend horyzontalny?
Obok wielu niewiadomych jedna kwestia nie ulega jednak większej wątpliwości – raczej dość szczęśliwie się złożyło, że akcjom FINN-ów nie było dane zadebiutować na GPW na kilka miesięcy czy tygodni przed wybuchem pandemii.
Dziś zarówno drobni inwestorzy jak i wszyscy pozostali liczyliby straty liczone być może w dziesiątkach procent i w sumie dziesiątkach milionów złotych.
Prawdopodobieństwo takiego scenariusza wynika z sytuacji na globalnym rynku REIT. Indeksy obrazujące notowania tych spółek na przełomie lutego i marca br. uległy bowiem ciężkiemu, liczonemu w dziesiątkach procent załamaniu. Najlepszym przykładem może być japoński TSEREIT, który „zanurkował” w marcu o równe 50 proc. Bardzo podobne emocje zaserwowały aakcjonariuszom analogiczne giełdowe wskaźniki koniunktury na całym świecie. Na chwilę obecną po odreagowaniu krachu ich straty w stosunku do notowań z lutego wciąż oscylują w granicach 20-25 proc.
W kraju byłyby to straty nie tylko materialne ale przede wszystkim wizerunkowe rządu, o którym mówiłoby się, że zafundował tysiącom drobnych inwestorów kolejną „minę”, i to całkiem niedługo po aferze GetBacku. Spanikowany drobny i niedoświadczony akcjonariat prawdopodobnie pozbywał by się w trakcie marcowego załamania akcji FINN-ów za bezcen na rzecz doświadczonych giełdowych spekulantów. Doskonale więc odnajduje tu się popularna maksyma, że „nie ma tego złego”…
Polskich REIT-ów drogi pod górkę ciąg dalszy
Pandemia koronawirusa doprowadziła więc do materializacji ryzyka inwestycyjnego walorów REIT na całym świecie. Sytuacja ta niestety może wpłynąć na wzrost awersji rodzimych decydentów do kontynuowania prac nad ustawą o firmach inwestujących w najem nieruchomości, a w konsekwencji do nieprzewidywalnego wydłużenia perspektywy ich wprowadzenia do krajowej przestrzeni gospodarczej. Niestety taki stan rzeczy oznacza niepowetowaną szkodę dla rodzimych rynków tak kapitałowego jak i nieruchomości, dla których regulacja prawna instytucji typu REIT jest warunkiem koniecznym zyskania statusu faktycznie rozwiniętych i dojrzałych na miarę zachodnich odpowiedników.
