Program "Bezpieczny kredyt 2%" jeszcze nie ruszył, a już wpłynął na rynek nieruchomości

Zgodnie z ustawą "bezpieczny kredyt" z okresowo stałą stopą procentową będzie mogła zaciągnąć osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego dziecka wystarczy, że jeden z rodziców spełni warunek limitu wieku. Program obejmuje zakup nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym.

Kwota kredytu nie będzie mogła być wyższa niż 500 tys. zł albo – jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub ma co najmniej jedno dziecko – 600 tys. zł. Przy czym wkład własny nie będzie mógł przekroczyć 200 tys. zł. W przypadku jego braku lub niepełnego wkładu będzie można skorzystać z gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego. Co ważne, kredytobiorca musi posiadać zdolność kredytową adekwatną do kwoty kredytu, jaki chce uzyskać.

Dopłata do rat będzie przysługiwała przez 10 lat. Nabywca pierwszego mieszkania będzie miał dowolność, jeśli chodzi o jego standard i lokalizację (przy kupnie nie będzie obowiązywał limit ceny za metr kwadratowy). "Bezpieczne kredyty" będą udzielane przez banki, które podpiszą umowy z BGK. Program ma zacząć obowiązywać od 1 lipca.

Tyle w teorii, a jak w praktyce będzie wyglądało rządowe wsparcie dla osób, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie? O "bezpiecznym kredycie" i jego wpływie na rynek mieszkaniowy dyskutowali eksperci podczas debaty "Kupić czy czekać? Na co mogą liczyć kupujący w II kwartale 2023 r." zorganizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl. Zdaniem Katarzyny Dmowskej, wiceprezes Grupy ANG zajmującej się pośrednictwem finansowym, do programu należy podchodzić z ostrożnością.

– Czytając i słuchając wielu opinii, uważam, że program jest nieco błędnie postrzegany. Nazwa "Bezpieczny Kredyt 2%" być może z perspektywy marketingowej jest dobra, bo przykuwa uwagę, ale nie oznacza ona, że oprocentowanie naszego kredytu wyniesie 2 proc. Te 2 proc. jest elementem algorytmu potrzebnego do przeliczenia dopłaty do kredytu – zaznacza ekspertka.

Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego będzie stanowić różnicę między stałą stopą ustaloną na podstawie średniego oprocentowania kredytów w bankach kredytujących pomniejszonego o marżę banku a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą w wysokości 2 proc. Do tego należy oczywiście doliczyć wspomnianą marżę oraz prowizje i inne opłaty bankowe, które mogą być pobierane.

– Na początku obowiązywania programu oprocentowanie będzie wyliczane o wskaźnik WIRON, który wkrótce ma się pojawić. I tak na przykład, jeśli 1 lipca WIRON będzie wynosił 5,5 proc., to dopłata do raty każdych 100 tys. zł udzielonego kredytu wyniesie 383,33 zł – wylicza Katarzyna Dmowska.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii w swoich symulacjach wskazuje, że w przypadku małżeństwa z jednym dzieckiem, które zaciągnie kredyt w wysokości 550 tys. zł na okres 30 lat, różnica dla pierwszej raty to prawie 2,6 tys. zł. Rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł. Z kolei dla singla, który weźmie 300 tys. zł kredytu hipotecznego na 25 lat, pierwsza rata po dopłacie wyniesie ok. 1710 zł, a bez niej – 3115 zł.

Ale i tu zdaniem ekspertki należy wziąć pod uwagę istotną kwestię. – Program jest przewidziany dla kredytów z ratą malejącą. Takie kredyty charakteryzują się tym, że na początku okresu kredytowania płacimy zdecydowanie więcej i co miesiąc o kilka złotych mniej. Gdybyśmy zdecydowali się wziąć rynkową ofertę bez dofinansowania ze stałymi ratami, to różnica na miesięcznej racie byłaby już znacznie mniejsza. Dlatego trudno dziś jednoznacznie wyrokować, jakie oszczędności klienci będą mogli uzyskać – zaznacza wiceprezes Grupy ANG.

Dobrą informacją dla osób zainteresowanych uczestnictwem w programie jest jednak wciąż wysoka podaż na rynku wtórnym.

– 50 proc. mieszkań dostępnych na portalu Nieruchomosci-online.pl ma cenę ofertową do 500 tys. zł, a więc spełnia warunki programu. Myślę, że podażowo nie będzie problemu ze znalezieniem odpowiedniej nieruchomości – zapewnia Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

Pewne jest jednak, że już sama zapowiedź programu "Bezpieczny Kredyt 2%" była – obok lutowego obniżenia przez KNF buforu przy wyliczaniu zdolności kredytowej (z 5 do 2,5 proc.) dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej – jednym z czynników, które ożywiły rynek nieruchomości. Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w I kwartale 2023 r. w porównaniu do IV kwartału 2022 r. liczba zapytań dotyczących zakupu mieszkań z drugiej ręki wzrosła o 34 proc. W marcu agenci nieruchomości odnotowali najwięcej zapytań od sierpnia 2021 r.

Beneficjenci programu rozglądają się za potencjalnymi nieruchomościami lub nawet już je rezerwują u indywidualnych sprzedających i firm deweloperskich. Dodatkowo w obawie, że wzrost popytu wpłynie na podwyżkę cen, większą aktywność zaczęły wykazywać osoby, które mają gotówkę lub zdolność kredytową, ale w ostatnich miesiącach zwlekały z decyzją zakupową.

Potwierdzają to comiesięczne dane Biura Informacji Kredytowej. W marcu 2023 r. banki udzieliły 10,4 tys. kredytów mieszkaniowych, podczas gdy w lutym było to 6,7 tys. W ujęciu wartościowym łączna kwota kredytów hipotecznych wyniosła w marcu 3,545 mld zł, a dla porównania miesiąc wcześniej 2,248 mld zł. W marcu klienci zaciągnęli najwięcej kredytów od czerwca ubiegłego roku.

– Kupując nieruchomość, zawsze jednak powinniśmy się kierować zdrowym rozsądkiem – przypomina Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom.

– Młodzi ludzie, którzy dziś kupują, mają zupełnie inny tryb życia niż ich rodzice. Mniej czasu spędzają w domu. Kupują funkcję, a nie liczbę m kw. Można mieć bowiem 50-metrowe mieszkanie z trzema pokojami, które spełnia większość oczekiwań. Wszystko zależy od tego, czy jest odpowiednio zaprojektowane. To są właśnie kwestie, na które należy zwrócić uwagę: dobry rozkład, kompaktowość oraz lokalizacja. Ale nie tylko ta dzisiejsza, ale też ta, która będzie za 2, 3 lub 5 lat. Pamiętajmy, że duże miasta szybko rosną. Aglomeracje miejskie będą ściągać coraz więcej ludzi, a więc będą się rozpychać. W związku z tym kupując dzisiaj mieszkanie, kupuje się nieruchomość, która za kilka lat być może będzie bliżej centrum czy ważnych elementów infrastruktury – dodaje ekspert.

Posłuchajcie, co jeszcze mówili eksperci podczas debaty "Kupić czy czekać? Na co mogą liczyć kupujący w II kwartale 2023 r.".