Centra handlowe: Coraz dalej od stolicy

Pod koniec 2007 roku w całej Polsce nowoczesna powierzchnia handlowa obejmowała 7,5 - 7,7 mln mkw., dalsze 600 tys. mkw. znajdowało się w trakcie budowy, a kolejny milion mkw. - w zaawansowanej fazie przygotowawczej, głównie w średnich i mniejszych miastach naszego kraju.

Pod względem nasycenia nowoczesnymi powierzchniami handlowymi w skali całego kraju wciąż przoduje Warszawa: 758 mkw. na 1000 mieszkańców (w dalszej kolejności Wrocław (718), Trójmiasto (614) i Poznań (597). Z tym, że już za dwa lata to Wrocław i Poznań mają mieć najwyższe wskaźniki nasycenia, spychając Warszawę na trzecie miejsce.

źródło: Rynek powierzchni handlowych w Polsce I kwartał 2008 r.,
Colliers International Polska.

Przewiduje się, że w ciągu najbliższych dwóch lat podwoi się udział miast o liczbie mieszkańców od 50 do 100 tysięcy w całkowitej podaży powierzchni handlowej w Polsce (z 6 proc. w kwietniu 2008 r. do 12 proc. na koniec 2009 r.). W latach 2008-2009 już tylko 43 proc. powierzchni trafi na rynek największych ośmiu miast. Pozostałe obiekty powstaną w miastach średnich i mniejszych.

| Główne trendy notowane na polskim rynku* |
| --- |
| - wzrost zainteresowania miastami średnimi i mniejszymi (powyżej 50 tys. mieszkańców), co odnosi się do deweloperów, handlowców i inwestorów; - rozwój nowych rodzajów sklepów, takich jak convenience/sąsiedzkich centrów zakupowych w wielkich miastach, lokalnych wielofunkcyjnych centrów w mniejszych miastach, centrów wyprzedażowych (tzw. outletów), parków handlowych i strip malls (nie dużych centrów sklepowo-usługowych usytuowanych wzdłuż głównych ulic); - rosnącą podaż w śródmiejskich lokalizacjach (na tzw. głównych ulicach handlowych - np. na warszawskim Nowym Świecie, Chmielnej czy Trakcie Królewskim czy krakowskiej Floriańskiej), obejmującą rozwój nowych rodzajów sklepów, modernizację istniejących obiektów postprzemysłowych oraz zabytkowych śródmiejskich kamienic. * wg najnowszego raportu firmy doradczej DTZ |

Wśród miejscowości poniżej 400 tysięcy mieszkańców to m.in. takie obiekty jak Focus Park w Bydgoszczy, Galeria Agora w Bytomiu, Gemini Park w Bielsku-Białej, Pogoria w Dąbrowie Górniczej, Karolinka i Solaris Center w Opolu czy Galeria Wisła i Galeria Płock.

• w mkw źródło: DTZ, raport Commercial Property Markets Overview Poland, wiosna 2008 r.

Niemal każdy miesiąc przynosi kolejne otwarcia nowych obiektów. W maju m.in. oddano do użytku Centrum Ferio w 120-tysięcznym Koninie. Inwestor obiektu, spółka RE project development, należąca do Raiffeisen evolution project development w Austrii, kosztem ok. 40 mln euro, na powierzchni 23 tys. mkw. (docelowo będzie to 30 tys. mkw.) wybudował Ferio Konin, centrum obejmujące dwa budynki. Kolejne, planowane centra austriackiej sieci znajdą się w Koszalinie i Szczecinie.

Niesłabnący popyt, zwłaszcza ze strony największych sieci handlowych, powoduje, że najbardziej atrakcyjne i poszukiwane obiekty podnoszą ceny za wynajem. Natomiast niektóre mniej popularne centra handlowe stają się potencjalnym celem dla rekomercjalizacji. Jeszcze w październiku ub.r. miesięczne czynsze dla najemców w najlepszych centrach handlowych (dla modułu o pow. 100 mkw. w najlepszych centrach w centralnych lokalizacjach - w odniesieniu do sieci odzieżowych i obuwniczych) były najwyższe w Warszawie, gdzie wynosiły 85-90 euro/mkw. (dla porównania we Wrocławiu odpowiednio 45-55, Trójmiasta - 40-52, Poznania - 45-55, Górnego Śląska - 42-48, Krakowa - 42-48, Łodzi - 38-45, Szczecina 36-41).

W Warszawie mieszka wysoki odsetek ludzi młodych, dobrze wykształconych i zamożnych. To oni stanowią główny target dla najlepszych sieci handlowych. Grupa ta w dodatku corocznie ulega powiększeniu w związku z dynamiczną rozbudową istniejących osiedli mieszkaniowych i powstawaniem nowych. Dlatego, mimo, że niewiele zostało już miejsca pod lokalizacje dla dużych centrów handlowych w stolicy deweloperom opłaca się rozbudowywać takie obiekty, tam, gdzie to możliwe (na obrzeżach miasta), bądź budować nowe - nawet o mniejszych gabarytach. Nic więc dziwnego, że stolica to nadal najbardziej pożądana lokalizacja dla marek wchodzących na polski rynek.

Obecnie ceny najmu lokali około 100 metrowych w najlepszych adresach w stolicy wahają się na ogół w granicach 65-90 euro/mkw. za miesiąc (dla porównania w Krakowie - do 65 euro). Obok Złotych Tarasów do czołowych stołecznych centrów handlowych należą jeszcze Arkadia, Galeria Mokotów i Blue City (Promenady, choć podobnej pod względem wielkości i liczby klientów, ze względu na nieco gorszą lokalizację - na prawym brzegu Wisły - nie bierzemy tu pod uwagę).

Każdy z wymienionych obiektów, należący wg ocen różnych specjalistów do centrów tzw. trzeciej bądź czwartej generacji, charakteryzuje się wielofunkcyjnością i chęcią przyciągnięcia klientów własnymi atrakcjami niezwiązanymi z handlem.

Wg ocen specjalistów z firmy CB Richard Ellis na początku II kwartału tego roku najwyższe ceny najmu w położonych centralnie Złotych Tarasach wynosiły już 100-120 euro/mkw. miesięcznie i tylko nieco mniej - w Galerii Mokotów. Z kolei w Arkadii to 70-85 euro. Spośród centrów z podanej czwórki stosunkowo najbardziej atrakcyjnie dla najemców kształtują się czynsze w Blue City. Wynoszą one średnio 45 euro/mkw. miesięcznie.

Kolejne placówki nowoczesnego handlu w największych miastach to już nie tylko - wzorowane często na amerykańskich mallach - wielofunkcyjne molochy - niemal małe miasteczka, np. z częścią rozrywkową (multipleksy kinowe, centra sportowe, kluby muzyczne), usługową czy biurową. Wspomniany, coraz bardziej doskwierający brak miejsca na tego typu obiekty skłania deweloperów do umieszczania sieciowych, najczęściej luksusowych, sklepów i butików w placówkach na mniejszych powierzchniach, np. w odpowiednio adaptowanych kamienicach. Warunek: odpowiednio prestiżowa lokalizacja - najczęściej w ścisłym śródmieściu.

_ Pierwszych oddawanych obiektów tego typu należy się spodziewać na przełomie lat 2009/2010, a na jedną z atrakcyjniejszych, zwartych ulic handlowych ma szansę wyrosnąć ul. Półwiejska w Poznaniu. _Obserwowany wzrost zainteresowania deweloperów głównymi ulicami handlowymi największych polskich miast zaczyna owocować pierwszymi inwestycjami w tym zakresie. W stolicy w najbliższych miesiącach ma rozpocząć się budowa ekskluzywnych domów towarowych w okolicy Smyka (Braci Jabłkowskich - renowacja odzyskanego D.H. Arka i nowego obiektu na działce na rogu ul. Brackiej i Chmielnej oraz Wolf Bracka - Wolf Immobilien). Przykładem renowacja i rozbudowy starych zasobów handlowych może stanowić także Renoma we Wrocławiu.

Perspektywy nowych inwestycji w tym segmencie rynku powodują wzrost zainteresowania ze strony luksusowych sieci handlowych. Zaczynają się tworzyć ekskluzywne mikrolokalizacje handlowe, takie jak np. przy warszawskim pl. Trzech Krzyży, gdzie znajdują się sklepy takich marek, jak: Hugo Boss, Ermenegildo Zegna, Max&Co, Burberry, Escada, Max Mara oraz Emporio Armani. Wysokość czynszów w tego typu lokalizacjach szacowana jest na 90-95 euro/mkw. miesięcznie.

Na rynku warszawskim obecne są już wszystkie formaty obiektów handlowych występujących na polskim rynku, jak parki handlowe (Park Handlowy Janki i Targówek, Zielony Park Handlowy), centra typu factory outlet (Centrum Factory Ursus, Fashion House Piaseczno) oraz - nowość na polskim rynku - centrum typu convenience (tzw. rodzinne Centrum Skorosze w Ursusie otwarte w końcu 2007 r.).

W ubiegłym roku obok najbardziej spektakularnych Złotych Tarasów i wspomnianego Centrum Skorosze w Warszawie oddano do użytku m.in. trzecią i ostatnią fazę centrum typu factory outlet Fashion House Piaseczno (pow. 5 tys. mkw.), co zwiększyło podaż powierzchni w okołostołecznych centrach wyprzedażowych do około 30 tys. mkw. Planowane są też kolejne inwestycje firmy Neinver w Krakowie i Warszawie oraz rozbudowy istniejących obiektów - w największych aglomeracjach.

Na koniec 2007 roku w całym kraju istniało 6 centrów sklepów wyprzedażowych (fabrycznych), o łącznej pow. 70 tys. mkw. W budowie pozostawało wówczas kolejne 6 tys. mkw., a na zaawansowanym etapie planowania - 77 tys. mkw. Średnie czynsze w tego typu obiektach osiągają miesięczny poziom 18-23 euro/mkw., zaś stawki maksymalne - 27 euro.

Kolejne wielkie sieci już obecne na naszym rynku, bądź chcące się na nim znaleźć, stawiają na rozwój tzw. sklepów dyskontowych (o pow. handlowej 200-400 mkw., nie podlegających zapisom ustawy o WOH - wielkopowierzchniowe obiekty handlowe). M.in. Carrefour, znany dotąd przede wszystkim z hipermarketów, zaczął jeszcze w ubiegłym roku - po przejęciu marketów Albert - budować sieć sklepów osiedlowych 5 minut i Carrefour Express.

Z kolei największa na rynku Biedronka dokonała w ostatnich miesiącach zakupu, placówek niemieckiego Plusa (210 sklepów). Do naszego kraju wkroczyły znane z Niemiec dyskonty Aldi. Wciąż rozbudowują swoje sieci rodzime sieci supermarketów delikatesowych (o pow. powyżej 400 mkw.): Bomi, Piotr i Paweł oraz Alma Market.

Na polskim rynku działa obecnie niemal 200 hipermarketów, zlokalizowanych głównie w centrach handlowych oraz kilka tysięcy supermarketów i dyskontów spożywczych - funkcjonujących na ogół jako wolnostojące obiekty osiedlowe w miastach o zróżnicowanej wielkości niemal w każdym zakątku kraju.

Do najaktywniejszych graczy na rynku supermarketów i dyskontów spożywczych należą: Biedronka, Kaufland, Lidl, Tesco i Carrefour. Stawki czynszowe dla najemców w hipermarketach wynoszą ok. 6,7-7,5 euro/mkw. miesięcznie. W supermarketach czynsze rosną, w związku z istniejącym silnym popytem ze strony poszczególnych sieci, osiągając obecnie poziom ok. 7,5-13 euro/mkw. miesięcznie. Jednak dalszy rozwój super- i hipermarketów w naszym kraju może być zagrożony.

*Ustawa o WOH *Wg specjalistów Cushman&Wakefield część spodziewanych otwarć obiektów w najbliższych miesiącach może się przesunąć na kolejny rok w związku ze skomplikowanymi procedurami administracyjnymi, dotyczącymi budowy tzw. wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (WOH) w związku z obowiązującą od ubiegłego roku ustawą.

Zdaniem Patricka Delcol, prezesa Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) niekonstytucyjna ustawa dotycząca powstawania sklepów o powierzchni większej niż 400 mkw. zablokowała przekazywanie do użytku różnych rodzajów powierzchni handlowej: w hotelach, biurach, na lotniskach, stacjach kolejowych oraz ulicach handlowych, zwłaszcza w nowych dzielnicach.

Wśród negatywnych skutków ustawy PRCH wymienia także ekspansję sieci dyskontowych, które mogą stanowić zagrożenie dla lokalnego handlu i wstrzymanie wielu projektów komercyjnych lub ich przesunięcie przez firmy do innych krajów.

• ZOBACZ TAKŻE:
  • Wielka inwazja hipermarketów. Czas na małe miasta
  • PIP kontroluje hipermarkety