Jeśli kupić mieszkanie to teraz. Bo od stycznia...

Obniżenie stóp procentowych to dobra wiadomość dla osób już posiadających kredyty w euro, jak i dla tych, które myślą o jego zaciągnięciu. Oprocentowanie takich pożyczek jest najczęściej oparte o stawki euribor, które maleją wraz z obniżką stóp procentowych.

A jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości?_ - W ostatnich miesiącach zanotowaliśmy wzrost zawieranych transakcji i ożywienie - _ mówi *Money.pl *Katarzyna Lubaś, ekspert rynku nieruchomości z centrum Amron. _ - Widać to wyraźniej w przypadku nowych mieszkań. Na rynku wtórnym, sytuacja jest o wiele bardziej skomplikowana. Zależnie od miasta i lokalizacji nieruchomości notujemy spadki cen i jednocześnie niewielkie wzrosty. Chociaż w zdecydowanej większości miast można mówić o spadkach - _ dodaje.

Zależnie od lokalizacji były to spadki średnio od kilkudziesięciu do nawet 150 złotych za metr kwadratowy. Największy spadek notowano w Warszawie i w Trójmieście. Wzrosty średniej ceny notowano jedynie w Krakowie, Wrocławiu i w Lublinie.

We wrześniu 2010 roku średnia cena transakcyjna mieszkania w Polsce wynosiła blisko 310 tys. zł, we wrześniu tego roku było to już niespełna 290 tys. zł. Widać więc wyraźny spadek, aż o około 20 tys. zł. _ - Obecnie mieszkania są dużo tańsze niż kilka lat temu - przeciętnie o kilkanaście procent względem poziomu z przełomu 2007 i 2008 roku - _ ocenia Bartosz Turek, analityk Home Broker. - _ Poza tym za zakupami może też przemawiać rekordowa dostępność mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym - _ ocenia. Jego zdaniem kupcy mają w czym wybierać

Home Broker prognozuje, że ceny nieruchomości nadal będą spadać. Przeceny mogą sięgnąć w najbliższych 12 miesiącach nawet 3 proc. ich wartości. Średnie mieszkanie może więc potanieć nawet o blisko 9 tys. zł.

_ - Do spadku cen mieszkań przyczynia się głównie wzrost podaży nowych mieszkań obserwowany od połowy roku 2010. Ten wzrost wynikał zarówno ze wzrostu liczby nowo rozpoczynanych inwestycji oraz wznowienia tych, które zostały zawieszone _
_ w poprzednich latach z powodu kryzysu w 2008 i 2009 roku - _ mówi Money.pl Halina Kochalska, ekspert rynku nieruchomości i kredytowy z Open Finance.

Kalkulator kredytowy

| Kwota kredytu |

Kwota kredytu jest to wysokość udzielonego kredytu. | |
| --- | --- | --- |
| Oprocentowanie |

Oprocentowanie nominalne to oprocentowanie kredytu podawane przez bank w skali roku. | % |
| Okres kredytowania |

Okres kredytowania to okres czasu w ciągu którego musisz spłacić kredyt. W kalkulatorze przyjęto kapitalizację odsetek równą liczbie spłacanych rat. Dlatego okres kredytowania powinien być wielokrotnością okresu kapitalizacji. | lata miesiące |
| Kapitalizacja |

Kapitalizacja określa, jak często bank nalicza oraz odejmuje odsetki od kwoty kredytu. W kalkulatorze kapitalizacja odsetek równa jest liczbie spłacanych rat. Im częstsza jest kapitalizacja odsetek, (im częściej naliczane są odsetki) tym niższa jest efektywna stopa procentowa. | miesięczna kwartalna |
| Raty |

Raty Są dwa podstawowe rodzaje rat: równe i malejące. - równe - od początku do końca spłaty kredytu, kolejne raty mają taką samą wartość. Raty równe oblicza się, dzieląc koszt kterytu przez liczbę rat. - malejące - raty kredytu zmniejszają się wraz ze zmniejszaniem się długu pozostałego do spłacenia. W przypadku rat malejących największe obciążenie z tytułu obsługi kredytu jest na początku. Od pierwszej raty spłacamy bowiem całe odsetki i część kapitału. W miarę jak zmniejsza się kapitał, maleją miesięczne odsetki, stąd kolejne raty są coraz niższe. | równe malejące |
| | | |

Ponadto jak ocenia, narastający kryzys w strefie euro, oraz wygaszanie programu _ Rodzina na swoim _ skutkować będą studzeniem chęci potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych. - _ Jest to więc dobry czas na negocjowanie cen ze sprzedającymi. Niektórzy godzą się na dość znaczne obniżki, a inni na przykład deweloperzy, dodają gratisowe garaże lub elementy wyposażenia mieszkania _. _ Mimo kryzysu w minionych latach wciąż mają duże możliwości jeżeli chodzi o obniżanie swoich marż - _ ocenia Kochalska. Średnio można stargować nawet do 10 proc. wartości mieszkania. Przy przeciętnej cenie transakcyjnej, daje to ponad 30 tys. zł, które mogą pozostać w kieszeni kupującego.

Warto się pośpieszyć, dostępność kredytu zmaleje

Ostatnio dostępność kredytu nieco wzrosła. Na większą jego dostępność wskazuje obliczany każdego miesiąca przez Open Finance, Indeks Dostępności Kredytowej, który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych. Indeks zyskał w październiku 0,13 pkt. (0,11 proc.) i wynosi 115,46 punktów. Wskaźnik wyliczany jest na podstawie trzech parametrów: średniej marży, maksymalnego możliwego wskaźnika _ Loan to Value _ oraz zdolności kredytowej.

Obliczana na potrzeby indeksu zdolność kredytowa rodziny 2 plus 1 o zarobkach równych dwukrotności średniej pensji podawanej przez GUS wzrosła z 438,8 do 440,2 tys. zł. Jednak zdaniem ekspertów, już za dwa miesiące ta tendencja się odwróci.

Czytaj dalej o kolejnych obostrzeniach jakie banki będą musiały wprowadzić dla szukających gotówki

_ - Banki od pewnego czasu zaostrzają kryteria na jakich kredytują kupno nieruchomości. Obligują je do tego kolejne rekomendacje KNF. Klienci są skrupulatniej sprawdzani - _ mówi Katarzyna Lubaś. I jak podkreśla dojdą następne obostrzenia. Jej zdaniem - z punktu widzenia klientów - najważniejsze są kolejne zapisy nowej rekomendacji S, które mówią o tym, że licząc zdolność kredytową klienta bank powinien zakładać, że kredyt jest zaciągany maksymalnie na 25 lat, bez względu na rzeczywistą długość umowy kredytowej.

Poza tym w przypadku pożyczek w walutach obcych obciążenie dochodu netto miesięcznymi ratami nie będzie mogło przekroczyć 42 procent. Te niekorzystne dla kredytobiorców zmiany wejdą wżycie już w styczniu przyszłego roku.

Średnia wartość udzielanych kredytów hipotecznych w Polsce, od 2005 roku wzrosła dwukrotnie. Przed sześcioma laty było to ponad 109 tys. zł, a teraz sięga pułapu blisko 210 tys. zł.

W styczniu sama możliwość uzyskania kredytu zmniejszy się nieznacznie, jednak dość znacząco zmaleje kwota o jaką będzie można się ubiegać. - _ W przypadku osób lepiej zarabiających, planujących zaciągnięcie kredytu walutowego, ich zdolność kredytowa może spaść nawet o połowę - _ mówi Bartosz Turek z Home Broker. Średnio będzie to jednak od 6 do 9 proc. obecnie uzyskiwanych kwot. Czyli w przypadku średniego kredytu, daje to kwotę niższą nawet o blisko 19 tys. zł.

źródło: ZBP

Jak podkreśla Turek - _ obecnie marże kredytów są wyjątkowo niskie. W październiku przeciętna marża kredytu w złotych była na poziomie 1,25 proc. Dla porównania rok wcześniej było to 1,7 proc., a w 2009 roku aż 2,8 proc. Jednak styczeń przyniesie zmiany, które zmartwią potencjalnych nabywców - _ kwituje Turek.

Jak do tej pory liczba udzielonych kredytów systematycznie rosła, teraz najprawdopodobniej wyhamuje.

źródło: ZBP, *do połowy roku

_ - Mam poważne wątpliwości, czy niższe ceny nieruchomości zrekompensują rosnące koszty kredytu, nie mówiąc już o tym, że dla części osób będzie on trudniej dostępny - _ mówi Halina Kochalska. - _ Już teraz można zaobserwować jak niektóre banki podnoszą prowizje, marże lub różne opłaty, na przykład za wycenę nieruchomości _ - wylicza_ . _

Gdzie po kredyt? Zobacz ranking Money.plMoney.pl przeanalizował przed miesiącem, dostępne na rynku 74 oferty kredytów hipotecznych w 25 bankach. Przebadaliśmy zarówno kredyty w złotym jak i w euro. Oferty kredytów we franku szwajcarskim praktycznie zniknęły już z naszego rynku. Pod uwagę wzięliśmy nie tylko wysokość raty, ale również dziewięć innych czynników, które mają wpływ na atrakcyjność oferty.

Ranking kredytów hipotecznych 2011

Na potrzeby rankingu szukaliśmy najlepszej oferty dla małżeństwa z dzieckiem, które w sumie miesięcznie zarabia 6 tysięcy złotych netto. Obydwoje pracują na umowę o pracę na czas nieokreślony. Chcą kupić mieszkanie za 300 tysięcy złotych. Mają 10 procent własnego wkładu. Potrzebują kredytu o wartości 270 tysięcy złotych w złotych lub w euro na 30 lat. Kredyt chcą spłacać w ratach równych. Małżeństwo nie ma żadnych zobowiązań kredytowych, a wszelkie poprzednie spłacało terminowo - ma dobrą historię w Biurze Informacji Kredytowej.

Jeżeli chodzi o kredyt w złotych, to najwyżej oceniliśmy kredyt Banku Zachodniego WBK. Oferuje on najniższą ratę. Minusem jest dosyć wysoka prowizja 2,5 procent, która jest kredytowana i spłacana w ratach. Kolejne miejsca zajęły odpowiednio oferty Pekao SA i Eurobanku, które oferują również korzystne warunki spłaty._ _

Kredyty hipoteczne denominowane w euro ma w swojej ofercie znacznie mniej banków. Spośród 25, tylko 15 proponuje je potencjalnym klientom. W tej kategorii zwyciężył DnB Nord, który oferuje kredyt bez prowizji z najniższą ratą. Dodatkowo wliczono w nią opłatę za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Minusem oferty z pewnością jest spread walutowy kształtujący się na poziomie 8,89 procent. Kolejne miejsca zajmują Kredyt Bank i Raiffeisen Bank._ _

Szukając kredytu warto pamiętać, iż korzystając z innych produktów finansowych banku można liczyć na łaskawsze potraktowanie. Czasem wystarczy założenie konta osobistego. Niejednokrotnie banki wymagają, by na konto co miesiąc wpływała ściśle określona kwota.

Innym razem, poza kontem, należy posiadać co najmniej dwa dodatkowe produkty bankowe, np. kartę kredytową i kredyt gotówkowy albo ewentualnie wykupić ubezpieczenie na życie i od utraty pracy.