Money.pl postanowił przyjrzeć się rynkowi nieruchomości i sprawdzić, jak będą kształtowały się ceny mieszkań w najbliższej przyszłości. Na podstawie analizy rynku i opinii specjalistów, stworzyliśmy własną prognozę tego, co będzie się działo z cenami w największych miastach.
Już wiadomo, że prognozy z końca ubiegłego roku nie sprawdzą się. Przewidywały one, że w 2007 roku wzrost cen wyhamuje i mieszkania drożeć będą o "zaledwie" 10-15 proc.
Zdaniem ekspertów - w zależności od sytuacji na lokalnym rynku - w największych miastach mieszkania podrożeją o od około 20 do nawet ponad 50 procent.
Taką tezę potwierdza to, co działo się w I kwartale 2007 roku. Jak wynika z raportów przygotowanych przez analityków czołowych polskich serwisów nieruchomości, tylko w I kwartaleceny ofertowe poszły górę od kilku do nawet ponad 20 proc.
Emocje studzi co prawda raport działu analiz Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, który opiera się na danych pozyskanych przy okazji sfinalizowanych transakcji. Ceny mieszkań, które udało się sprzedać, poszły w górę średnio zaledwie o 1,5 proc. Ale i tak wszyscy są zgodni: wzrost choć może trochę wyhamować, to i tak będzie znaczący.
Poznań - czas na nowego lidera?
W tym roku ceny najszybciej będą szły w górę w miastach, które do tej pory czaiły się za plecami wielkiej trójki: Warszawa, Wrocław, Kraków a także Trójmiasta.
Takie metropolie jak Poznań, Łódź i Katowice były do tej pory niedoszacowane i to właśnie tam inwestycja w zakup mieszkania przyniesie w tym roku największy zysk.
ZOBACZ TAKŻE:Wynajem znów się opłaca- raport szybko.pl i ExpanderaWedług większości opinii liderem może okazać się stolica Wielkopolski. Marta Kosińska z serwisu szybko.pl przewiduje, że tutaj mieszkania podrożeją o ponad 50 proc. i przekroczą granicę ośmiu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Podobnego zdania jest Maciej Dymkowski dyrektor serwisu tabelaofert.pl. Jego zdaniem mieszkania w Poznaniu podrożeją od 40 do 50 proc.
"W Poznaniu praktycznie nie budowano apartamentów. Również projektów o podwyższonym standardzie było niewiele. Sytuacja ta szybko ulega zmianie. Na rynku pojawia się coraz więcej inwestycji o takiej charakterystyce, w dodatku szybko znajdują nabywców. W najbliższym czasie ten trend powinien się utrzymać, a nawet pogłębić" - tłumaczy Dymkowski.
Łódź - miasto loftów i inwestycji
Szefowa działu analiz Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości przewiduje, że palmę pierwszeństwa w 2007 roku dzierżyć będzie Łódź. Tam mieszkania mogą podrożeć nawet o 40 proc.
"Miasto staje się satelitą Warszawy, uruchomiono już tanie i szybkie połączenia kolejowe między tymi miastami; popyt na mieszkania w Łodzi może więc pochodzić ze strony tych, którzy zarabiają w Warszawie, ale wolą mieszkać w tańszej Łodzi. No i oczywiście moda na lofty. Jest to specyficzny segment rynku mieszkaniowego, ale jak widać na przykładzie "mieszkań u Scheiblera", popyt jest ogromny i każda następna podobna inwestycja będzie miała wyższe ceny sprzedaży" - podkreśla Małgorzata Battek.
ZOBACZ TAKŻE:
Porównanie ofert kredytów hipotecznychDodatkowo na korzyść Łodzi przemawia coraz lepsza oferta rynku pracy, dzięki takim inwestorom jak DELL łatwiej zatrzymać w mieście absolwentów wyższych uczelni. A umiarkowane ceny gruntów kuszą deweloperów.
Łódź jest także faworytem Marcina Drogomireckiego z serwisu oferty.net. "Ale dla zdynamizowania tamtejszego rynku konieczne są bardziej zdecydowane impulsy, zwłaszcza gospodarcze, aniżeli tylko medialne nagłośnienie jednego przedsięwzięcia jakim były lofty u Scheiblera" - zastrzega.
_ Szef serwisu tabelaofert.pl uważa, że w sprzyjających warunkach mieszkania w Łodzi mogą podrożeć nawet o 35 proc _Katowice gotowe do skoku
Kolejnym miastem, w którym można spodziewać się galopady cen, są Katowice. Tutaj eksperci są jednak mniej zgodni. Zdaniem Marty Kosińskiej możemy spodziewać się nawet 70 proc. wzrostu i przekroczenia granicy 5 tys. zł za mkw.
Z kolei szef serwisu tabelaofert.pl szacuje wzrost w stolicy Górnego Śląska na 20-30 proc.
"Średnie wynagrodzenie brutto znajduje się na poziomie Warszawy, a średnie ceny zdecydowanie niższe. Przekłada się to na siłę nabywczą, która w Katowicach jest niemal dwukrotnie wyższa, niż w stolicy czy Trójmieście. Jednocześnie skala budownictwa w stolicy Górnego Śląska jest niewielka, a potrzeby mieszkaniowe bardzo duże" - zauważa Dymkowski.
| PROGNOZOWANE ZMIANY CEN W II KWARTALE NA RYNKU WTÓRNYM |
| --- |
| Poznań - 20 proc. - 7045 zł Katowice - 20 proc. - 4104 zł Kraków - 9 proc. - 8590 zł Warszawa - 7 proc. - 9054 zł Wrocław - 6 proc. - 7399 zł Gdańsk - 6 proc. - 6446 zł* źródło: szybko.pl* |
"W Katowicach Łodzi i Poznaniu rodzina czteroosobowa z dochodem 5000 zł netto może sobie pozwolić na zakup znacznie większego mieszkania niż mieszkaniec Krakowa czy Wrocławia" - dodaje Marta Kosińska.
Starzy liderzy wyhamują
Wzrost cen wyhamuje za to w miastach, które dziś są najdroższe, czyli w: Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu.
Szef serwisu tabelaofert.pl szacuje wzrosty w tych miastach na poziomie ok. 10-20 proc. Małgorzata Battek skłonna jest obstawiać wzrost na poziomie ok. 20 proc.
"W Warszawie do końca 2007 roku ceny pójdą w górę, ale nie będzie to już tak duży wzrost, jak w ostatnim czasie, maksymalnie do 15-20 proc. w skali roku" - mówi Maria Hilmantel, ekspert z biura nieruchomości Metrohouse.
Nieco bardziej optymistyczna jest Marta Kosińska. Jej zdaniem fakt, że w tych miastach - Kraków jest w rezerwie - rozgrywane będą mecze Mistrzostw Europy w piłce nożnej w 2012 roku, już teraz przełoży się na szybsze wzrosty, które osiągną pułap od 25 do 35 proc. Głównie za sprawą planowanych inwestycji w infrastrukturę, które poprawią jakość życia w wielu mniej atrakcyjnych do tej pory rejonach tych metropolii.
Bo już było drogo
Dlaczego mieszkania będą drożeć wolniej? "Ceny w tych miastach osiągnęły obecnie na tyle wysoki pułap, że dla wielu potencjalnych klientów stały się już barierą nie do pokonania. Mimo tego i tu wzrost średnich cen będzie postępować nadal, a to za sprawą pojawiania się na rynku wtórnym większej liczby nowych mieszkań, o wyższym standardzie z kończonych nowych inwestycji" - tłumaczy Marcin Drogomirecki.
"Coraz mniej osób stać na duże mieszkania. Również możliwości kredytowe Polaków maleją. Niestety cena lokali nie ulegnie obniżeniu. Nadal będą się dobrze sprzedawały nieruchomości położone w dobrej lokalizacji, w zadbanych budynkach, na atrakcyjnych piętrach.Trudniej natomiast będzie sprzedać nieruchomości z lokalizacją w dzielnicach nie cieszących się dobrą opinią, przy ruchliwych ulicach w zaniedbanych budynkach. Boom mieszkaniowy już się skończył, ale nie można jeszcze mówić o zastoju na rynku nieruchomości, z uwagi na niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków – dodaje Maria Hilmantel z Metrohouse.
| ILE ZAPŁACIMY ZA METR MIESZKANIA POD KONIEC ROKU - PROGNOZA MONEY.PL |
| --- |
|
Jak powstała prognoza Money.pl: By uzyskać wynik uśredniliśmy prognozy ekspertów: szybko.pl, WGN i tabelaofert.pl. Uzyskany średni wzrost dla miasta dodaliśmy do średniej ceny mkw. z raportu WGN o rynku mieszkaniowym w I kwartale 2007 r. Wybraliśmy ceny z tego opracowania, bo są to ceny transakcyjne czyli takie, które udało się uzyskać w sfinalizowanych transakcjach. |
Kraków i Wrocław były liderami wzrostu w 2006 roku. "W stolicy Małopolski błyskawiczny wzrost cen przełożył się na spadek siły nabywczej. Jednocześnie zdecydowanie zmniejszyło się wyprzedanie rynku. Według jednego z głównych wskaźników koniunktury RedNet Consulting, na koniec I kwartału sprzedanych było w Krakowie 68,4 proc. budowanych mieszkań. Przed rokiem wskaźnik ten kształtował się na poziomie 84,1 proc." - wynika z danych RedNet Konsulting.
Ze zbliżoną sytuacją mamy do czynienia we Wrocławiu. Również tutaj zeszły rok był rekordowy dla cen mieszkań, których wzrost przekraczał 70 proc. Hossa w stolicy Dolnego Śląska trwała w najlepsze jeszcze w styczniu i lutym, jednak w marcu nastąpiło uspokojenie.
"Obecny poziom cen jest bardzo wysoki i trudno dostrzec "miejsce" na dalsze, dynamiczne wzrosty" - podkreśla Dymkowski.
Specjaliści z RedNet Consulting zwracają uwagę, że przy planowaniu zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych w tych miastach, warto być bardzo ostrożnym.
"Wysokie ceny wyeliminowały też pewną grupę osób spośród potencjalnych nabywców. Dodatkowo popyt może także zostać ograniczony na skutek przeniesienia zainteresowania inwestorów zagranicznych na inne rynki" - dodaje Marta Kosińska.
| DLACZEGO MIESZKANIA BĘDĄ DROŻEĆ? |
| --- |
| Marta Kosińska, szybko.pl: Fakt iż będziemy organizatorem Euro 2012 będzie miał niebagatelny wpływ na rozwój gospodarczy kraju, a przede wszystkim na sektor budowlany. Niestety przy wszystkich inwestycjach, które mają być zrealizowane, sektor budownictwa mieszkaniowego zostanie odsunięty na dalszy plan. Większość potencjału zostanie zaangażowana w realizację intratnych i pilnych kontraktów związanych z budową dróg, infrastruktury sportowej, hoteli itp., oddala się więc perspektywa przyspieszenia w budownictwie mieszkaniowym i redukcji luki podażowej. Maciej Dymkowski, dyrektor portalu tabelaofert.pl: Polski rynek mieszkaniowy w dalszym ciągu znajduje się w fazie wzrostu. Sytuacją rządzi nadpopyt, który prowadzi do wzrostu cen mieszkań. Dodatkowo na podwyżki mają wpływ rosnące koszty budowy oraz działek. Oprocentowanie kredytów wciąż znajduje się na niskim poziomie - dodatkowo banki prowadzą liberalną politykę dotyczącą zdolności kredytowej. Szybko rosnące wynagrodzenia doprowadziły do zacieśnienia
polityki przez Radę Polityki Pieniężnej i podniesienia stóp procentowych. Możemy więc spodziewać się wkrótce wzrostu oprocentowania kredytów złotówkowych, co przełoży się na utratę zdolności kredytowej części potencjalnych nabywców mieszkań. Małgorzata Battek, dział analiz Wrocławkiej Giełdy Nieruchomości: Pod warunkiem dotychczasowej dużej dostępności kredytów mieszkaniowych, popyt w 2007 r. utrzyma się na poziomie ubiegłorocznym. Drugim czynnikiem wzrostu cen sprzedaży mieszkań, obok utrzymującego się popytu, mogą być rosnące koszty produkcji: ceny materiałów budowlanych, ceny robocizny oraz ceny gruntów budowlanych. Marcin Drogomirecki, oferty.net: Wzrost cen działek budowlanych, rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa każą sądzić, że ceny nowych mieszkań także będą rosły i w zależności od aglomeracji do końca roku mogą to być wzrosty od kilku do kilkunastu procent. Na rynku wtórnym wzrosty będą większe, zwłaszcza w miastach, w których podaż nowych lokali będzie znacząco ustępować
popytowi. |