Ustawa deweloperska wchodzi w życie. Co się zmienia

Do tej pory brakowało przepisów, które cywilizowałyby relacje między klientem a deweloperem. To ten pierwszy ponosił największe ryzyko, ponieważ w razie bankructwa firmy budującej mieszkanie, cały majątek dewelopera wchodził w skład masy upadłościowej.

- _ Po jej spieniężeniu pieniądze szły na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót lub syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostawali w ogonie tej kolejki - _ wylicza Katarzyna Siwek z Home Broker.

Od dziś to się zmienia. Projekty firmy, która upadnie, zostaną wyłączone z masy upadłościowej. - _ Nabywcy będą mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego _ - tłumaczy Bartosz Turek z Home Broker.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/69/m181061.jpg ) ] (http://news.money.pl/artykul/ustawa;deweloperska;branza;wskazuje;bledy,225,0,1026273.html) *Nowa ustawa groźna dla klientów? Ostrzegają * Ustawa o ochronie praw klientów, może nie być korzystna dla kupujących. Dzięki nowym przepisom znacznie mniejsze ryzyko będą ponosić klienci, którzy - często skuszeni większym wyborem mieszkań i niższą ceną - podpisują umowę z deweloperem jeszcze przed oddaniem lokali do użytkowania.

Niepewność związaną z zakupem niewybudowanego lokalu zdecydowanie zmniejszą też inne rozwiązania, które znalazły się w tzw. ustawie deweloperskiej. W podjęciu decyzji o związaniu się umową z firmą stawiającą nowe mieszkania lub domy pomoże prospekt, w którym deweloper będzie musiał przedstawić kluczowe informacje o inwestycji i firmie, która ją realizuje.

Wiele osób zapewne ucieszy fakt, że inwestor musi ujawnić, co może powstać w promieniu jednego kilometra wokół lokalizacji mieszkania. Dzięki temu kupujący unikną nieprzyjemnych niespodzianek w postaci nowej, uciążliwej drogi albo zakładu przemysłowego w bezpośrednim sąsiedztwie osiedla.

• dane dewelopera (adres, NIP, REGON, dane teleadresowe)
• informacje o dotychczasowych inwestycjach (adres, data uzyskania pozwolenia na użytkowanie, itp.)
• informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera
• informacje dotyczące gruntu (numer księgi wieczystej, obciążenia hipoteczne, itp.)
• informacje z publicznie dostępnych dokumentów dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km (budowa dróg, linii szynowych, przewidzianych korytarzach powietrznych, budowa oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, wysypisk, cmentarzy)
• informacje dotyczące inwestycji (pozwolenie na budowę, harmonogram inwestycji, sposób finansowania z udziałem procentowym, rodzaj rachunku powierniczego z nazwą banku, sposób pomiaru powierzchni, warunki waloryzacji ceny, itp.)
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej
• dane dotyczące mieszkania i budynku (cena, liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard wykończenia, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, dostęp do drogi publicznej, itp.)

By deweloperzy poważnie podchodzili do tworzenia prospektów informacyjnych, w ustawie znalazły się restrykcje dla nierzetelnych._ Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym ulegną zmianie, deweloper powinien poinformować o tym nabywcę. Niedoręczenie prospektu, a także brak informacji wymaganych prawem lub umieszczenie nieprawdziwych daje konsumentowi możliwość odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia _- podkreśla Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Umowa z deweloperem tylko u notariuszaOd poniedziałku zarówno umowę deweloperską - czyli tę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności lokalu na nabywcę - jak i umowę przedwstępną można zawrzeć tylko w formie aktu notarialnego. _ Dzięki temu, w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości jest umieszczany stosowny wpis, zabezpieczający prawa konsumenta do wyodrębnienia i przeniesienia własności _ - podkreśla UOKiK.

Jednak większa ochrona to też większe wydatki. - _ Obecność notariusza podnosi bezpieczeństwo transakcji, ale też oznacza dodatkowe koszty. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi nieco ponad 2,4 tys. zł _- informuje Bartosz Turek.

Eksperci Home Broker przypominają, że jeżeli umowa z deweloperem rozbita jest na dwa etapy (przedwstępna i ostateczna), notariusza trzeba będzie odwiedzić dwa razy. Jeśli praktyka pobierania honorarium wśród notariuszy na rynku pierwotnym będzie podobna jak na rynku wtórnym, można spodziewać się, że przynajmniej część rejentów nie będzie oczekiwała zapłaty dwukrotnie, ale za każdym razem zażąda połowy taksy.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/57/m211769.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/ochrona;praw;nabywcow;mieszkan;wkrotce;nowe;przepisy,244,0,1069044.html) Ochrona praw nabywców mieszkań. Wkrótce nowe przepisyCo stanie się, gdy deweloper zbankrutuje? _ Nabywca musi się też liczyć z dodatkowymi kosztami, jak założenie i wpis właściciela do księgi wieczystej oraz utworzenie hipoteki (nie ma to związku z opisywaną ustawą). Kupując mieszkanie od dewelopera nie płaci się za to podatku od czynności cywilnoprawnych (2 proc. wartości nieruchomości) _ - podkreślają w swoim komentarzu analitycy Home Broker.

UOKiK przypomina, że nowe prawo przyznaje kupującym możliwość odstąpienia od umowy, w przypadku gdy dane w kontrakcie nie będą zgodne z prospektem oraz gdy w umowie zabraknie elementów wymaganych przepisami. _ Ponadto ochroną otoczeni są również ci nabywcy, w przypadku których deweloperzy nie dotrzymują terminu przeniesienia własności do lokalu mieszkaniowego lub domu. Zyskują oni możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej zachowując roszczenia z tytułu kar umownych za opóźnienie _ - podkreśla urząd.
Na drugiej stronie czytaj o tym, jak będą chronione pieniądze klientów i jakie zapisy ustawy budzą największe kontrowersje

Wpłaty tylko na rachunek powierniczyUstawa wprowadza też zapisy, dzięki którym lepiej chronione mają być pieniądze klientów. Wpłaty mają trafiać na rachunku powiernicze. Akurat to nowe prawo dotyczyć będzie tych inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po 29 kwietnia. To oznacza, że rygorami ustawy nie są objęte przedsięwzięcia, które deweloperzy reklamowali przed tym dniem.

Czym jest rachunek powierniczy? _ - To po prostu konto w banku, na którym gromadzone są środki wpłacone przez nabywcę na poczet ceny mieszkania. Deweloper nie może jednak korzystać z tych pieniędzy dowolnie. Bank będzie poniekąd stał na straży, aby wydane były one na realizację konkretnego projektu _ - tłumaczą eksperci Home Broker.

• zamknięty rachunek powierniczy,
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową,
• otwarty rachunek powierniczy.

- _ Już dziś można spodziewać się, że najczęściej stosowanym rozwiązaniem będzie ostatnia z wersji rachunku powierniczego. W tym wypadku wypłata części środków następuje po zakończeniu pewnego etapu zaawansowania robót budowlanych po skontrolowaniu go przez bank. W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, ale dopiero po przeniesieniu praw do lokali na nabywców, czyli na etapie kończącym całą inwestycję. Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy. To rozwiązanie najprawdopodobniej nie będzie powszechnie stosowane _ - przewiduje Bartosz Turek.
Deweloperzy i prawnicy wskazują kontrowersjeWiele zapisów ustawy nie podoba się jednak deweloperom. Wskazują oni m.in. na zapisy umożliwiające klientom rezygnację z zakupu lokalu, gdy metraż różni się choćby o 0,1 mkw. od tego, który znalazł się w umowie. Zdaniem firm budujących nowe mieszkania może to być wykorzystywane jako pretekst do zrywania umów.

Deweloperzy boją się też sytuacji, gdy po zawarciu umowy przedwstępnej bank odmówi kredytu mieszkaniowego klientowi, a ten nie zgodzi się na wykreślenie z księgi swojego roszczenia. W takim przypadku deweloper przez długi czas może mieć problem ze sprzedażą lokalu innej osobie.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/133/m132229.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/deweloperzy;alarmuja;ta;ustawa;zmiecie;firmy;z;rynku,47,0,881455.html) Mieszkania będą droższe?Zapisy ustawy usuną z rynku małych i średnich deweloperów?Wskazują też na ryzyko blokowania sprzedaży mieszkań przez klientów w przypadku gdy stroną odstępującą od umowy będzie deweloper - np. gdy klient nie zapłaci za mieszkanie, albo gdy nie stawi się do podpisania umowy ostatecznej.

- P_ roblemem będzie w tym przypadku widoczne w księdze wieczystej nieruchomości roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa do mieszkania. Ustawa mówi co prawda, że w przypadku, gdy deweloper odstępuje od umowy, kupujący jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie, ale nie wprowadza żadnych konsekwencji dla niego, jeśli tego nie zrobi _- mówi analityk Home Broker.

- _ Zwiększona liczba obowiązków deweloperów będzie prowadziła do zwiększonych kosztów nabycia lokali i do wzrostu cen mieszkań,a w konsekwencji do zmniejszenia ich podaży. Można się spodziewać, że spora część małych deweloperów nie będzie w stanie sprostać obowiązkom nałożonym przez ustawę deweloperską _ - przewiduje Marta Jas-Baran, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.