W trakcie pamiętnego, pierwszego na rodzimym rynku mieszkaniowym wielkiego boomu z lat 2005 -2008, po raz pierwszy media dość gruntownie przyjrzały się tematowi zysków deweloperów mierzonych wysokością osiąganych przez nich marż. Jak się okazało, te faktycznie rosły wówczas jak na drożdżach na fali napierającego popytu do abstrakcyjnych wartości, przyczyniając się walnie do wykreowania cenowej bańki spekulacyjnej.
W szczycie ówczesnej koniunktury, który wypadł gdzieś w początkach 2008 roku, marże deweloperskie szybowały średnio na poziomie 40-50 proc., choć podobno nie brakowało też przypadków, kiedy to potrafiły przekroczyć równowartość połowy ceny nowego lokum. Nie ma żadnych wątpliwości, że wówczas były faktycznie oderwane od fundamentów, co potwierdziło załamanie koniunktury sprzed dekady i kilka następujących po nim lat ostrego spowolnienia.
Dlatego też od początku kolejnego cyklicznego ożywienia z 2013 roku, które szybko przybrało miano historycznej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym, marże deweloperskie nie wykazywały już jakichkolwiek znamion manipulacji ze strony deweloperów, utrzymując podręcznikowy, w pełni uzasadniony ekonomicznie poziom. Jaki?
Z cyklicznych danych NBP dotyczących mieszkaniowego rynku pierwotnego w Polsce wynika, że średnia marża deweloperska kształtowała się w kraju w ostatnich latach na poziomie 20-25 proc. ceny mieszkania.
Z kolei z najnowszych raportów deweloperów giełdowych wynika, że rozpiętość osiąganych przez nich marż wyniosła w pierwszym półroczu br. od 16 do prawie 37 proc. Jak donosi RynekPierwotny.pl marżę w wysokości 30 proc. i więcej zakomunikowały cztery spółki, podobnie jak i poziom poniżej 20 proc. Z kolei uśredniona marża notowanych na GPW deweloperów mieszkaniowych była równa 24,7 proc.
Wysokość marż deweloperskich zależy od kilku czynników. Pierwszym z nich jest doświadczenie, potencjał oraz renoma samego dewelopera. Po drugie wiele zależy od lokalizacji inwestycji. Jak nietrudno się domyślić, najwyższe średnie marże deweloperskie rzędu 27-30 proc. są domeną głównego krajowego rynku nieruchomości – aglomeracji warszawskiej. I wreszcie standard inwestycji, im wyższy, tym marża dewelopera większa.
Tym sposobem w segmencie nieruchomości z wyższej półki marża zazwyczaj nie spada poniżej 30 proc., natomiast w klasie premium może osiągać, a nawet przekraczać 40 proc. Wynika to ze stosunku kosztów wybudowania mieszkania do ceny finalnej, który w przypadku lokali z najwyższej półki jest najkorzystniejszy z punktu widzenia dewelopera. Wysokie marże luksusowych mieszkań mają mocno ograniczony wpływ na ich średnią rynkową, ponieważ udział takich inwestycji w całej ofercie deweloperskiej jest niewielki, zaledwie kilkuprocentowy. Stąd też wyżej opisany średni poziom marży w przedziale 20-25 proc. dotyczy inwestycji w segmencie popularnym i ze średniej półki, natomiast 30 - 40 proc. w segmencie premium.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że niestety wciąż często myli się marżę deweloperską z czystym zyskiem dewelopera. Tymczasem ten ostatni otrzymamy dopiero po odjęciu od marży kosztów stałych przedsiębiorcy, czyli głównie tych dotyczących utrzymania siedziby i biur sprzedaży, wynagrodzenia pracowników czy wydatków na marketing i reklamę. Z grubsza można przyjąć, że deweloper realizujący średnią marżę ze wszystkich swoich inwestycji na poziomie 20 proc., osiąga czysty zysk w granicach 10-15 proc. licząc od ceny sprzedanych lokali. Z kolei w przypadku giełdowego rekordzisty ze średnią marżą na poziomie 36,8 proc., jego zysk netto ze sprzedanych mieszkań to co najmniej równowartość jednej czwartej cen transakcyjnych zbytych lokali.
Jak z tego wynika, osiągane obecnie najlepsze historycznie zyski deweloperów bynajmniej nie wynikają z ponadprzeciętnie wysokich marż, czy też ich windowania pod wpływem wzbierającego popytu, ale z wciąż wysokiego popytu, skutkującego bezproblemową sprzedażą nowych mieszkań.
Czy w takim razie marże deweloperów mogą być niższe? Teoretycznie tak i najprawdopodobniej nadejdą kiedyś takie czasy, że deweloperzy będą zmuszeni okolicznościami rynkowymi do ich ciecia, choć raczej w zdecydowanie ograniczonym zakresie. Taka sytuacja nastąpi w sytuacji ewentualnego radykalnego spowolnienia koniunktury, a więc istotnego spadku wolumenu sprzedaży mieszkań, korekty ich cen i wreszcie ograniczenia nowych inwestycji.
Jednak pomimo praktycznie bezkonkurencyjnej obecnie rentowności branży deweloperskiej w Polsce, utrzymanie wysokości jej marż na odpowiednim poziomie jest jednym z podstawowych warunków efektywności przedsiębiorców, a co najważniejsze - bezpieczeństwa uczestników rodzimego rynku nieruchomości.
Opracowanie: Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
