Rząd niedawno zapowiedział "reset" programu Mieszkanie Plus. Przedstawiciele obozu rządzącego nie ukrywają, że efekty wspomnianego programu na razie są dalekie od potrzeb. W realizacji bardziej ambitnych celów mają pomóc między innymi spółdzielnie mieszkaniowe.
Dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się sytuacji spółdzielni mieszkaniowych. Chodzi przede wszystkim o nowe inwestycje i stan zasobu mieszkań. Wyniki takiej analizy nie są szczególnie optymistyczne. Można mieć wątpliwości, czy niektóre spółdzielnie po latach kompletnego zastoju posiadają jeszcze zdolność do szybkiego podjęcia inwestycji mieszkaniowych.
Inwestycyjna zapaść spółdzielni trwa od początku wieku …
W kontekście inwestycyjnych wyników spółdzielni mieszkaniowych, warto wspomnieć o najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego. Wskazują one, że w całej Polsce od stycznia do grudnia 2019 r. spółdzielnie mieszkaniowe ukończyły zaledwie 2115 mieszkań dla swoich członków. To bardzo niski wynik, który jednak nie dziwi osób znających realia krajowej „mieszkaniówki”.
Zobacz także: Czy płacimy za dużo za prąd?
Starsi czytelnicy mogą jeszcze pamiętać czasy gierkowskiej ofensywy inwestycyjnej. Wtedy spółdzielnie oddawały do użytku nawet 150 000 - 160 000 lokali rocznie. W latach 90 - tych takie wyniki były już odległym wspomnieniem. Mimo tego, od 1995 r. do 2000 r. liczba wybudowanych mieszkań spółdzielczych zwykle przekraczała 24 000 - 25 000 rocznie.
Prawdziwe załamanie przyszło później, co potwierdzają dane z poniższego wykresu. Krajowe spółdzielnie po 2000 r. przegrały konkurencję z deweloperami, a dodatkowym ciosem było dla nich „obcięcie” korzystnych kredytów udzielanych przez BGK.
Preferencyjny wykup mocno uszczuplił zasoby spółdzielcze
Rola spółdzielni zmniejszyła się również ze względu na spadek liczby lokali posiadanych przez te instytucje. Wg analiz ekspertów portalu RynekPierwotny.pl w latach 2002 - 2018 liczba spółdzielczych „M” spadła z 3,466 mln do 2,030 mln (patrz poniższa tabela). Niewielka liczba nowych inwestycji spółdzielczych nie mogła skompensować skutków masowego wykupu mieszkań.
Szczególnie dotkliwe dla spółdzielni były masowe wykupy lokali z lat 2007 - 2010. Na podstawie przepisów uznanych później za niekonstytucyjne, wykupiono ponad 600 000 mieszkań. Dobrą wiadomością dla spółdzielni jest to, że przez ostatnie lata tempo wykupu lokali znacząco spadło. Spółdzielnie mają natomiast problemy z modernizacją i remontami bloków zwykle liczących sobie 30 lat - 50 lat. Dla wielu spółdzielni to właśnie remont posiadanych budynków jest dużo ważniejszy niż ewentualne plany inwestycyjne.
Szansą dla spółdzielni jest budowa własnościowych lokali
W realizacji programu Mieszkanie Plus mogłyby pomóc przede wszystkim nieliczne spółdzielnie, które nadal budują mieszkania (zarówno dla członków, jak i w modelu deweloperskim). Dużych nadziei nie można natomiast wiązać z tymi spółdzielniami, które nie budowały nowych bloków od 20 lat - 30 lat.
Przez tak długi czas, mocno zmieniły się między innymi technologie i normy budowlane oraz przepisy dotyczące realizacji inwestycji mieszkaniowych. To sprawia, że wielu spółdzielniom trudno będzie wznowić inwestycje po długich latach nieaktywności budowlanej.
Warto również pamiętać, że obecnie niemożliwe jest już ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To efekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r. (Dz.U. 2007 nr 125 poz. 873). Dlatego spółdzielnie mogą oferować tylko odrębną własność wybudowanego mieszkania albo spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania.
Wydaje się, że pewne zainteresowanie mogłyby wzbudzać tanie lokale własnościowe oferowane przez spółdzielnie w miastach mniej interesujących dla deweloperów. Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania może być atrakcyjne jako bardziej stabilna alternatywa dla rynkowego najmu tylko wtedy, gdy poziom wymaganego wkładu mieszkaniowego będzie odpowiednio niski.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portaluRynekPierwotny.pl
