W zeszłym roku sporządzono ponad 2,5 mln aktów notarialnych. Wśród nich znalazło się 1950 umów o dożywocie dotyczących nieruchomości rolnych. Patrząc na dane za lata 2015-2020, widać, że więcej takich przypadków było tylko na początku analizowanego okresu – 2920. W minionym roku było też 11 536 umów o dożywocie dotyczących innych nieruchomości. To z kolei najwyższy wynik w tych latach. Zatem z roku na rok widać wzrosty. W 2015 r. takich przypadków było 7641.
– Można się domyślać, że zainteresowanie jest ściśle skorelowane z relatywnie niskimi emeryturami. Czynnik ekonomiczny będzie w tej sytuacji odgrywał pierwszoplanową rolę w sytuacji, gdy mimo nieustannego wzrostu kosztów życia świadczenia emerytalne rosną nieproporcjonalnie. Seniorzy dostrzegają potencjał w skumulowanym w nieruchomości majątku. Coraz częściej zdają sobie sprawę z tego, że korzystnym rozwiązaniem może być właśnie umowa renty lub dożywocia – stwierdza Aldona Międlar, prawnik z Kancelarii Ars Aequi.
Umowy o dożywocie zastępowane są darowizną ze służebnością mieszkania, a taką formę jest nieco łatwiej rozwiązać, co zaznacza adwokat Michał Dziedzic z Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Klisz i Wspólnicy. Ekspert dodaje, że umowy o dożywocie regulowały naturalną sukcesję gospodarstwa rolnego. W obecnych czasach młodzi nie chcą ich obejmować po rodzicach, decydują się na życie w mieście. Taki trend zatem będzie się w dalszym ciągu utrzymywał.
W ub.r. do sądów rejonowych wpłynęło 285 spraw cywilnych dot. roszczenia z umowy renty lub dożywocia. Patrząc na dane Ministerstwa Sprawiedliwości za lata 2015-2020, to najniższy wynik w analizowanym okresie. Nieznacznie więcej było w 2017 roku – 288, a najwięcej w 2018 roku – 353. Natomiast do sądów okręgowych, również w pierwszej instancji, złożono w minionym roku najwięcej tego typu spraw – 168. Rok wcześniej było ich 150, a najmniej 6 lat temu – 119. Z kolei w drugiej instancji odnotowano w ub.r. 46 takich przypadków w sądach okręgowych, a 27 – w sądach apelacyjnych.
– W ciągu ostatniej dekady zawarto ponad 100 tys. umów renty lub dożywocia. Szacuje się, że do sądów trafia 3-5% z nich. Od lat skrupulatnie monitorujemy media i w zasadzie nie ma kwartału, żeby nie pojawiła się afera z oszukanym seniorem. Takie umowy funkcjonują w oparciu o kodeks cywilny, ale często są zawierane przez nieprofesjonalne podmioty lub osoby bez wiedzy, doświadczenia i możliwości wypłacania świadczeń przez wiele lat. W praktyce taką umowę może zawrzeć w zasadzie każdy – komentuje Robert Majkowski, prezes zarządu Funduszu Hipotecznego DOM.
Umowa dożywocia to specyficzny sposób przeniesienia własności, co podkreśla adwokat Michał Dziedzic. Dożywotnik, czyli zbywca, przekazuje w ten sposób nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nabywca, czyli zobowiązany, ma zapewnić mu dach nad głową, czasem wyżywienie, ubranie i opał. Roszczenia z umowy dożywocia obejmują przede wszystkim jej rozwiązanie w wyjątkowych wypadkach (złych stosunków) lub zamiany na rentę.
Z danych resortu za 2020 rok wynika również, że w sądach rejonowych załatwiono 257 spraw cywilnych dotyczących roszczeń z umowy renty lub dożywocia. 73 z nich uwzględniono w całości lub w części. Dla sądów okręgowych, również w pierwszej instancji, statystyki te wynoszą odpowiednio – 123 i 24. Natomiast w sądach okręgowych w drugiej instancji załatwiono 50 takich spraw, w tym 28 oddalono. W przypadku sądów apelacyjnych widzimy takich przypadków 28 i 17.
– Powyższe dane uwypuklają problematykę długotrwałości postępowań sądowych. Od 2015 roku średni czas trwania procesów przed sądami okręgowymi jako sądami I instancji utrzymuje się na stałym poziomie i wynosi około 8 miesięcy. Natomiast przed sądami rejonowymi w tym okresie wzrósł od 4 do ponad 5 miesięcy. Ale rozstrzyganie w tych skomplikowanych postępowaniach trwa o wiele dłużej – mówi Aldona Międlar.
Z kolei jak zaznacza Michał Dziedzic, sprawy z umowy dożywocia bazują w znakomitej części na dowodzie ze słuchania świadków. Oni zeznają na okoliczność złych stosunków między zobowiązanym a dożywotnikiem. Ewentualnie jest odwrotnie. Te stosunki w dalszym ciągu są dobre i umowa powinna być utrzymana. Ekspert podkreśla, że od roku przesłuchania świadków odbywają się w reżimie pandemicznym, co też wpływa na szybkość postępowań.
– Gdy senior lub jego rodzina podadzą sprawę do sądu, to część nieuczciwych świadczeniodawców zaczyna wypłacać ustaloną wcześniej kwotę. To oznacza, że przesłanka sporu zanika, więc w zasadzie można umorzyć postępowanie. A gdy już do tego dochodzi, świadczeniodawca ponownie przestaje regulować swoje zobowiązania. I osoba starsza znów powinna iść do sądu i czekać na wyznaczenie terminu sprawy – dodaje prezes Majkowski.
Natomiast jak zaznacza Aldona Międlar, albo seniorzy nie dochodzą faktycznie swoich praw, albo nieuczciwych podmiotów lub osób jest na rynku niewiele. Wskazuje na to liczba rozpoznawanych przez sądy spraw. Do tego ekspert dodaje, że wkrótce planowana jest nowelizacja art. 388 k.c. Zdaniem ustawodawcy, przewiduje ona zwiększenie ochrony obywateli przed nieuczciwymi i nieetycznymi praktykami, również tymi dotyczącymi przejmowania mieszkań w wyniku zawarcia umowy o dożywocie.
