Panie dyrektorze, jak ocenia Pan w tej chwili sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce?
Piotr Sztembartt, dyrektor Departamentu Finansowania Deweloperów Getin Noble Bank: Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest stabilna, mamy do czynienia ze zrównoważonym popytem. Firmy deweloperskie po czasie kryzysu 2008/2009 są dużo lepiej dostosowane do zmieniających się uwarunkowań rynkowych i oczekiwań klientów, czyli są dużo bardziej elastyczne. Rynek ma zdrowe podstawy, to jest bardzo ważne dla gospodarki - czyli mamy do czynienia z bardzo dużym zapotrzebowaniem na mieszkania dedykowane klientom, którzy potrzebują własnego lokum oraz klientom, którzy potrzebują zmiany mieszkania, tzn. podwyższenia standardu. Chodzi o zasoby mieszkaniowe, które są w trakcie rewitalizacji, bądź remontów. Różne analizy rynkowe mówią o zapotrzebowaniu na nowe mieszkania na poziomie ok. jednego milina jednostek mieszkalnych. I to świadczy o tym, że ten rynek jeszcze przez długie lata będzie miał bardzo dobre perspektywy. Może nie tak dobre jak do tej pory, ponieważ mieliśmy do tej pory do czynienia z galopującym popytem. Natomiast podstawy świadczą o tym, że gospodarka i cały rynek nieruchomości są zdrowe.
Ale z drugiej strony słyszymy takie głosy, że jest problem z rękami do pracy, jest problem z drożejącymi materiałami. Jaka będzie ta najbliższa przyszłość?
Na pewno nie będziemy mieli takich wzrostów jak do tej pory. Można mówić o schłodzeniu popytu…
Ale czy to strasznie trudne słowo na “k”, czyli kryzys nam grozi?
Nie, kryzysu w najbliższym czasie raczej nie powinniśmy się spodziewać. Świadczą o tym m.in. bardzo niskie stopy procentowe, zapowiedzi Narodowego Banku Polskiego, że w najbliższym czasie one się nie zmienią oraz rosnąca siła nabywcza polskiego społeczeństwa. To nie będzie taki popyt jak do tej pory. On zostanie troszeczkę wyhamowany. O kryzysie raczej w obecnym czasie nie powinniśmy mówić. Natomiast elementy takie jak: drogie grunty, brak rąk do pracy - jeżeli chodzi o firmy budowlane - są problemami, które przedkładają się obecnie na wzrost cen. Czyli ceny mieszkań rosną i najprawdopodobniej nadal będą rosły, dopóki nie zostaną wprowadzone mechanizmy, które pozwolą nam na uwolnienie gruntów, które mogą być gruntami inwestycyjnymi i ustabilizuje się sytuacji w zakresie firm budowlanych.
Spadające wyniki sprzedaży notowane przez deweloperów w 2018 roku są też m.in. pochodną dużo mniejszej podaży na runku. Poziom i tempo sprzedaży z poprzednich lat było tak wysokie, że nawet wyraźne spowolnienie nie powinno zagrozić funkcjonowaniu firm realizujących równolegle kilka projektów w różnych lokalizacjach i segmentach rynku.
Co Pana zdaniem jest najważniejsze w obsłudze właśnie takich klientów, jakimi są deweloperzy?
Moim zdaniem w obsłudze każdego segmentu klientów jest ważne partnerskie traktowanie i zrozumienie biznesu. To, że nasz bank od kilku lat specjalizuje się w finansowaniu tego segmentu, jest pochodną tego, że zatrudnia takich specjalistów, którzy bardzo dobrze rozumieją potrzeby deweloperskie i znają ten rynek. Pracownicy banku, analitycy, jak i prawnicy, którzy współpracują przy realizacji projektów bardzo dobrze rozumieją fazę inwestycyjną i fazę budowlaną, stąd też są partnerami dla klientów.
Zrozumienie biznesu i oczekiwań jest moim zdaniem kluczowe w dobrej relacji z każdym Klientem. Dodatkowo należy zaznaczyć, iż proces kredytowy, który funkcjonuje w naszym banku jest dokładnie dostosowany pod potrzeby i oczekiwania tego segmentu klientów.
Wspomniał pan przed chwilą o takich czynnikach, które mogą jeszcze bardziej uwolnić ten rynek. Jakie to są rozwiązania, takie które już np. istnieją w innych krajach, które w Polsce też by się przydały. Na przykład to są rozwiązania prawne tak, rozumiem?
Jeżeli chodzi o samo finansowanie można powiedzieć, że mamy analogiczne mechanizmy finansowania inwestycji mieszkaniowych jak w Europie. I tutaj różnimy się wyłącznie detalami: kowenantami, warunkami współpracy. Natomiast moim zdaniem duże pole jest w zakresie uwarunkowań prawnych, czyli zwiększenia ilości gruntów inwestycyjnych, ponieważ w tym momencie grunt jest bardzo wysokim kosztem. Kolejnym elementem jest proces legislacyjny w zakresie uzyskania pozwoleń na budowę. Bardzo ważnym elementem jest sposób ograniczenia możliwości zaskarżania pozwoleń na budowę, ponieważ on znacznie wydłuża i czyni cały proces uzyskiwania pozwoleń trudno przewidywalnym w zakresie czasu realizacji inwestycji. Jeżeli te dwa elementy zostałyby przez legislatorów poprawione, to w znaczny sposób przyczyni się do zwiększenia dostępności i ilości realizowanych inwestycji.
Czyli te rozwiązania, które dostarcza specustawa mieszkaniowa nie są wystarczające jeszcze?
To jeszcze nie jest do końca sprecyzowane jakie szczegółowe rozwiązania będzie zawierała specustawa, natomiast moim zdaniem legislatorzy powinni się skupić na ograniczeniu procesu zaskarżania pozwoleń na budowę i przede wszystkim uwolnieniu gruntów pod inwestycje.