Takiego spowolnienia na rynku nieruchomości nie było od lat. Czy jest szansa na poprawę?

Sytuację na rynku nieruchomości doskonale odzwierciedlają wyniki badania nastrojów wśród pośredników w obrocie nieruchomościami. Ostatni indeks INPON, który pokazuje, jaki jest poziom popytu, podaży i cen, jest rekordowo niski. W IV kwartale 2022 r. wyniósł 46,6 na 100 pkt, a więc poniżej granicy optymizmu, która wynosi 50 pkt.

Zdaniem Alicji Palińskiej z działu analiz portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl, który odpowiada za INPON, wynik indeksu daje jednak pewne powody do optymizmu.

– W porównaniu do III kw. 2022 r. odnotowano spadek nastrojów pośredników jedynie o 0,6 pkt, co daje pewną nadzieję dla rynku w 2023 r. Obserwujemy już normowanie się nastrojów. Widać też zachowawcze oczekiwanie na rozwój sytuacji kredytowej i ekonomicznej. Po tąpnięciu spowodowanym wybuchem wojny w Ukrainie, serią podwyżek stóp procentowych i załamaniem akcji kredytowej, co musiało wpłynąć na zahamowanie popytu, obecnie na rynku nieruchomości nie następują już gwałtowne zmiany – przyznaje ekspertka.

Niewielki spadek nastrojów to zasługa tego, co dzieje się na rynku najmu. Migracja wciąż wpływa na popyt, ale stawki czynszów są na tyle wysokie, że coraz więcej osób rozważa zakup nieruchomości.

– Jak pokazują wyniki INPON, możemy dziś mówić o delikatnym wzroście sprzedaży kawalerek. Również większe mieszkania, domy czy działki osiągnęły niewielkie wzrosty w porównaniu do III kwartału 2022 r. Trzeba jednak jasno powiedzieć, że nie ma wśród pośredników perspektyw na pozytywny rozwój sytuacji w najbliższym czasie, a więc zauważalne zwiększenie aktywności kupujących – zauważa Alicja Palińska.

Obejrzyj nagranie z debaty - cześć I (Analiza rynku nieruchomości w 2023 r.)

Zastój na rynku wyraźnie widać po liczbie udzielonych kredytów hipotecznych. Według danych BIK w 2022 r. banki przyznały ich łącznie 133,3 tys. (najmniej od 9 lat). Rok wcześniej było to 276,5 tys. Całkowita kwota, jaką instytucje finansowe pożyczyły Polakom na zakup nieruchomości, wyniosła 45 mld zł. W 2021 r. było to 90 mld zł, a w pandemicznym 2020 r. – 63 mld zł. Pod względem realizacji akcji kredytowych banki cofnęły się do poziomu z 2017 r.

Na załamanie się rynku kredytów wpływają najwyższe od 20 lat stopy procentowe (6,75 proc.), wysoka inflacja (17,2 proc. w styczniu) oraz niepewna sytuacja geopolityczna spowodowana m.in. wojną w Ukrainie i kryzysem energetycznym. Kluczowe okazały się także wprowadzone w kwietniu 2022 r. przez KNF zaostrzone kryteria kredytowe.

Osoby, które dziś ubiegają się o pożyczkę, muszą też liczyć się ze zdecydowanie mniejszą zdolnością kredytową. I tak, jeszcze w lutym 2022 r. trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła pożyczyć na zakup mieszkania średnio 600 tys. zł. Dziś jest to ok. 450 tys. zł.

Zdaniem analityków BIK to dopiero początek załamania w segmencie kredytów hipotecznych. Szacuje się, że w 2023 r. wartość nowo udzielonych kredytów będzie na poziomie 28 mld zł, czyli o 38 proc. niższym niż w ubiegłym roku oraz o prawie 70 proc. niższym niż w rekordowym 2021 r.

Czego możemy się spodziewać po rynku nieruchomości w tym roku? Zdaniem Agnieszki Grotkowskiej z Freedom Nieruchomości, która była gościem organizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl oraz Wirtualną Polskę debaty "Kupno i sprzedaż nieruchomości w czasach zastoju. Nastroje na rynku nieruchomości w I kw. 2023 r.", już w tej chwili możemy mówić o swego rodzaju stabilizacji.

– To domena przede wszystkim dużych rynków, tutaj rzeczywiście ze spokojem obserwujemy sytuację. Nieco trudniej jest natomiast na mniejszych rynkach, gdzie widać odpływ gotówki u klientów i zdecydowanie silniej zarysowują się kwestie związane z ograniczeniem akcji kredytowych. Kupujący napływają tu mniejszą falą, a sprzedających jest więcej – zauważa.

O stabilizacji mówi także Łukasz Gilis, współwłaściciel RE/MAX Family z Milanówka, także uczestnik debaty. – W tej chwili sytuacja na rynku unormowała się. Klienci ostrożnie podchodzą do decyzji o zakupie, obserwują sytuację, co jest jak najbardziej naturalne. Oczywiście najbliższa przyszłość zależy od tego, co będzie się działo w gospodarce, a także od wpływu gospodarek zewnętrznych na Polskę. W Europie dużo się dzieje i nasz rynek nie pozostaje na to obojętny – podkreśla.

Podobnie sytuację ocenia dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. – Najnowszy wynik indeksu INPON wskazuje, że w 2023 r. na rynku zostanie ustalony nowy punkt równowagi, w którym popyt i podaż ustabilizują się, ale na niższych poziomach. Wracamy więc do trendu i stanu sprzed pandemii, czyli do 2019 r., kiedy rynek nie był zakłócony wyjątkowymi czynnikami zewnętrznymi – ocenia.

Patrząc na wyniki INPON, w pierwszych trzech miesiącach 2023 r. ceny nieruchomości powinny się ustabilizować, a w przypadku mieszkań o większym metrażu dojdzie nawet do nieznacznych spadków.

– Największe szanse na spadki cen pośrednicy dostrzegają w domach jednorodzinnych (64 proc.) i większych mieszkaniach (61 proc.). Przy tym należy zaznaczyć, że są to przewidywania raczej niewielkich korekt. W większe obniżki wierzą tylko nieliczni profesjonaliści rynku nieruchomości. Klienci z gotówką nadal będą dominować i z upływem kolejnych miesięcy zaczną już na dobre dyktować warunki cenowe. Ten, kto w najbliższych miesiącach będzie zmuszony do sprzedaży, przekona się do sprzedaży z mniejszym zyskiem – podkreśla Alicja Palińska.

O ile na rynku sprzedaży nieruchomości jest zastój, tak prawdziwy boom obserwujemy w segmencie najmu. W dużych miastach ceny wynajmu w 2022 r. wzrosły średnio o 30 proc. rok do roku, a w niektórych przypadkach podwyżki wynosiły 50 proc. i więcej. Mimo tego chętnych nie brakowało. Od czerwca do września 2022 r. w największych polskich miastach zainteresowanie najmem zwiększyło się nawet o 80 proc. Jak wynika z INPON, w najbliższym czasie nie powinniśmy spodziewać się kolejnych tak dużych wzrostów cen najmu. Prognozy pośredników dla tego segmentu mówią o stabilizacji czynszów, choć spora część agentów (37 proc.) nie wyklucza umiarkowanej podwyżki.

Ich zdaniem w 2023 r. to przede wszystkim segment najmu oraz zakup mieszkań o mniejszym metrażu – na potrzeby własne lub jako lokata kapitału – nadal będą napędzały rynek nieruchomości.

Wśród najczęściej wymienianych impulsów, które mogłyby poprawić popyt wśród kupujących, pośrednicy wskazują także na rozluźnienie polityki kredytowej. Zdaniem niektórych agentów nawet już pierwsza obniżka stóp procentowych może spowodować pewne ożywienie na rynku sprzedaży mieszkań. Kluczowy dla kształtowania popytu byłyby też spadek inflacji, a także świadomość sprzedających o końcu hossy na rynku, co przyczyniłoby się do obniżenia oczekiwań finansowych, a w efekcie spadku cen.

Obejrzyj całe nagranie z debaty:

Więcej interesujących informacji na temat rynku można znaleźć na stronie Nieruchomosci-online.pl.