Lata dobrej koniunktury na rynku wynajmu (2015 r. - 2019 r.) skutkowały nie tylko pojawieniem się większej liczby inwestorów zainteresowanych zarabianiem na czynszach. Warto również pamiętać, że w tym czasie poprawił się ogólny standard wynajmowanych mieszkań - głównie dzięki remontom i wprowadzeniu na rynek najmu zupełnie nowych "M".
Wspomniany okres to także czas, w którym większą popularność zyskały gotowce inwestycyjne, czyli mieszkania przystosowane do "wyciśnięcia" jak największych zysków z najmu. Przedłużająca się pandemia koronawirusa zadała jednak mocny cios osobom zarabiającym na wynajmie mieszkań (nie tylko krótkoterminowym). Właśnie dlatego trudno dziwić się, że od pewnego czasu na rynku znajdziemy więcej ogłoszeń dotyczących odsprzedaży gotowców inwestycyjnych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się temu ciekawemu zjawisku.
Koronawirus mocno skomplikował plany inwestorów
W ramach wstępu warto podkreślić, że samo pojęcie gotowca inwestycyjnego jest dość luźno sformułowane. Na ogół przyjmuje się jednak, że chodzi o mieszkanie przystosowane do osiągnięcia jak największej zyskowności z tytułu wynajmu. W czasach rynkowego prosperity, przygotowywaniem gotowców inwestycyjnych często zajmowali się tzw. flipperzy. Mowa o osobach, które polowały na mieszkaniowe okazje i następnie próbowały zarabiać na odsprzedaży lokali (często po mniej lub bardziej kosztownym remoncie).
Kiedy jeszcze utrzymywała się dobra koniunktura na rynku najmu, można było zaobserwować ciekawą formę współpracy pomiędzy flipperami oraz inwestorami. Mianowicie inwestorzy dość chętnie kupowali gotowce inwestycyjne wcześniej wyszukane i przygotowane przez flipperów.
Czasem flipper po sprzedaży stawał się podwynajmującym. To znaczy, że były właściciel mieszkania szukał chętnych na wynajem pokoi w zamian zobowiązując się do płacenia nowemu właścicielowi określonej stawki czynszu. Zysk z takiego podnajmu jest oczywiście uzależniony od różnicy pomiędzy łącznym czynszem pobieranym od wyszukanych lokatorów i kwotą należną obecnemu właścicielowi mieszkania.
Epidemia koronawirusa skomplikowała jednak sytuację związaną z gotowcami inwestycyjnymi. Chodzi nie tylko o podwynajmujących, którzy muszą posiadać odpowiednie obłożenie pokoi, aby zarabiać na podwynajmie i płacić ustalony czynsz właścicielowi mieszkania.
Spadek zainteresowania wynajmem odczuły również osoby bezpośrednio wynajmujące swoje gotowce inwestycyjne. Obniżka czynszów widoczna na wszystkich głównych rynkach w III kw. 2020 r. stworzyła bowiem najemcom możliwość poszukiwania innych, nierzadko bardziej atrakcyjnych pokoi oraz mieszkań. Tutaj dochodzimy do problemów związanych ze specyfiką sporej części gotowców inwestycyjnych.
Niektóre gotowce może odkupić tylko inny inwestor
Pojawienie się na rynku gotowców inwestycyjnych stanowiło odpowiedź na niedobór miejsc w akademikach oraz zapotrzebowanie na tanie pokoje stymulowane napływem imigrantów zarobkowych. Takie mieszkania mają jednak pewne wady związane z ich specyfiką.
W tym kontekście trzeba pamiętać o częstym rozwiązaniu stosowanym przez inwestorów, jakim jest dzielenie pokoi na mniejsze przy pomocy ścianek działowych. Jeszcze bardziej ekstremalnym pomysłem ma maksymalizację zysków z najmu mogło być przeniesienie kuchni na korytarz. Taki wariant skutkował bowiem wygospodarowaniem dodatkowego pokoju, który można wynająć.
Skutkiem pogoni za zyskiem i wyższą roczną rentownością zainwestowanego kapitału było niestety tworzenie mieszkaniowych substandardów. Cienkie ściany działowe oraz duża liczba osób korzystających z tej samej kuchni i łazienki (nawet 6 - 8) to problemy nierzadkie w przypadku najbardziej ekstremalnych gotowców inwestycyjnych.
Obecna sytuacja związana z gotowcami inwestycyjnymi uwidacznia ewidentne wady takich mieszkań. Chodzi nie tylko o to, że część najemców "odpłynęła" korzystając ze zdalnej nauki na studiach lub obniżki czynszu za bardziej wygodne lokale i pokoje. Spore znaczenie ma także fakt, że gotowce inwestycyjne mogą odkupić głównie inne osoby zainteresowane wynajmem. Opisywane mieszkania oczywiście można z powrotem przystosować do standardowej roli (np. poprzez niewymagające pozwolenia usunięcie ścianek działowych). Problem polega na tym, że takie remonty kosztują. Typowy nabywca "M" raczej nie zdecyduje się na nie w sytuacji, gdy na rynku dostępnych jest wiele innych lokali.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.
