Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, mieszkania i działki

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, w tym mieszkania czy domu albo działki, jest dokumentem, który podpisuje się, zanim dojdzie do zawarcia właściwej umowy. Celem jej zawarcia jest uzgodnienie, że w przyszłości dojdzie do skutku umowa przyrzeczona. Najczęściej powodem zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży domu lub mieszkania jest to, że z pewnych przyczyn niemożliwe jest podpisanie umowy właściwej w postaci aktu notarialnego.

Podstawą transakcji sprzedaży umowy przedwstępnej sprzedaży i sprzedaży jest art. 389 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa przedwstępna polega na tym, że jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Powinna określać istotne postanowienia takiej umowy, w szczególności jej przedmiot i cenę nabycia nieruchomości.

Umowa przedwstępna jest wyrażeniem obietnicy zawarcia transakcji na ustalonych warunkach. Zarówno kupujący nieruchomość, jak i sprzedający mają na mocy tak zawartej umowy pewne obowiązki i prawa.

Co powoduje, że zawierana jest umowa przedwstępna? Najczęściej są to takie sytuacje jak:

• nabycie nieruchomości będzie realizowane z udziałem kredytu hipotecznego, a bank ma własne procedury i najczęściej wymaga dla rozpatrzenia wniosku przedstawienia przez potencjalnego kredytobiorcę umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości;
• sprzedający potrzebuje czasu na zakup innego lokum, dokończenie budowy czy wyprowadzkę z obecnie zajmowanej nieruchomości;
• pojawia się konieczność uzyskania z innego źródła środków finansowych na realizację transakcji zakupu nieruchomości – przykładem niech będzie tutaj lokata terminowa, która kończy się za pół roku;
• sprzedający potrzebuje czasu na realizację formalności lub czynności, na które strony się umówiły, na przykład na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość;
• jedna ze stron, sprzedający lub kupujący, wyjeżdżając, z tego powodu chce odłożyć w czasie realizację transakcji.

Zasadniczo umowa przedwstępna sprzedaży może dotyczyć każdego obiektu budowlanego. Może być to więc dom, mieszkanie, działka czy nawet budynek komercyjny. Niezależnie jednak od rodzaju nieruchomości umowa przedwstępna spełnia funkcję gwarancyjną. Mówi o tym, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, która z jakichś powodów w danym momencie po prostu nie może zostać podpisana.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania poprzedza fakt zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Stosuje się ją w sytuacji, gdy kupujący chce z różnych powodów zarezerwować sobie dany lokal. Dzięki temu ma w dużej mierze pewność, że upatrzone lokum nie zostanie sprzedane komuś innemu. Można powiedzieć też, że umowa przedwstępna zakupu mieszkania to wstępne oświadczenie woli zobowiązującej strony do tego, by w przyszłości podpisać akt notarialny przenoszący własność nieruchomości na kupującego. 

Prawidłowo przygotowana umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania powinna być właściwie sformułowana. Jej zapisy mogą w przyszłości posłużyć stronom do skutecznego dochodzenia roszczeń. Absolutnym minimum jest to, by umowa przedwstępna kupna mieszkania zawierała:

• określenie przedmiotu umowy sprzedaży,
• określenie stron umowy: kupującego i sprzedającego,
• cenę nieruchomości,
• datę zawarcia umowy przyrzeczonej.

Treść umowy przedwstępnej zakupu mieszkania można kształtować dowolnie z uwagi na zasadę swobody zawierania takich dokumentów. Wszystko musi być jednak zgodne z istniejącymi przepisami prawa.

Podobnie jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych może być podpisana umowa przedwstępna zakupu działki. Daje ona potencjalnym nabywcom czas na dokładne sprawdzenie, czy działka spełnia wszystkie oczekiwania, jakie są warunki zabudowy i czy nie ma żadnych obciążeń wynikających z księgi wieczystej.

Podstawowym skutkiem, jaki niesie za sobą umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Najczęściej chodzi tutaj o podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na kupującego. Zdarza się, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostanie – z różnych powodów – określony w umowie przedwstępnej.

Wówczas zgodnie z prawem powinna ona być zawarta w odpowiednim czasie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do podpisania umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Bardzo częstą praktyką jest, że w parze z podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu mieszkania, domu czy też działki idzie zastosowanie zaliczki lub zadatku. Można je traktować jako swoistą przedpłatę, ale wywołują inne skutki prawne, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Niewykluczone jest także to, by umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została skutecznie zawarta bez zadatku czy zaliczki.

Definicja i warunki wystąpienia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zostały ujęte w Kodeksie cywilnym. Artykuł 389 stanowi przy tym, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, to umowa przedwstępna. Powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Nie jest jednak tak, że umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego, dokładnie tak samo jak umowa przyrzeczona zakupu nieruchomości. Często, głównie z oszczędności, strony decydują się na zawarcie jej w zwykłej formie dokumentowej, czyli pisemnej.

Niezrealizowanie obowiązku wynikającego z umowy przedwstępnej, tj. brak zawarcia w odpowiednim terminie umowy przyrzeczonej, skutkuje powstaniem pewnych konsekwencji. Druga, która została poszkodowana w związku z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej, może żądać naprawienia szkody albo dochodzić podpisania umowy przyrzeczonej. Roszczeń tych strona uprawniona może dochodzić na drodze sądowej.

Jeśli zawarciu umowy przedwstępnej transakcji zakupu nieruchomości towarzyszył zadatek wpłacany przez potencjalnego kupującego, to przepada on na korzyść strony, z winy której nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce jeśli to kupujący nie dotrzymał danego słowa, traci wpłacony uprzednio zadatek. Wtedy, gdy to sprzedający jest winny niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej, będzie zobowiązany do oddania niedoszłemu kupującemu kwoty odpowiadającej dwukrotności wpłaconego przez niego zadatku. Wynika to bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda, gdy przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sprzedawcy została wpłacona zaliczka. Wtedy powinna ona zostać zwrócona osobie, która ją wpłaciła.