7 pytań o użytkowanie wieczyste. Ile kosztuje, czy są bonifikaty? A może da się w ogóle uniknąć kosztów?

1 stycznia 2019 r. właściciele mieszkań w blokach oraz domów jednorodzinnych, które stoją na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, staną się z mocy prawa właścicielami gruntu.

Nie. Wyłączone z ustawy są działki zabudowane wyłącznie budynkami komercyjnymi (np. biurowcami czy centrami handlowymi) oraz takie, na których postawiono wyłącznie miejsca garażowe/parkingowe. Jeśli na jednej działce stoi zarówno budynek mieszkalny, jak i inny, np. usługowy lub handlowy, to przekształcenie nastąpi dopiero po podziale działki i oddzieleniu części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe od innej.

Zobacz także: Kończy się użytkowanie wieczyste. Teraz czas na Mieszkanie+

Właściciele niektórych punktów handlowych lub usługowych skorzystają jednak z ustawy. Beneficjentami będą ci, którzy prowadzą swoje sklepy czy biura w budynkach mieszkalnych, czyli na przykład piekarnię na parterze albo biuro rachunkowe na którymś z pięter. Warunkiem jest, by co najmniej połowę lokali w budynku wielolokalowym stanowiły mieszkania. Na działce mogą też być garaże czy budynki gospodarcze, pod warunkiem, że służą mieszkańcom.

Jeśli chodzi o pierwszą część pytania - tak, z początkiem 2019 r. właściciele mieszkań i domów uwłaszczą się z mocy prawa. Nie muszą zawierać żadnych dodatkowych umów ani podejmować jakichkolwiek działań.

Odpowiedź na drugą część pytania jest przecząca. Za przekształcenie trzeba będzie zapłacić. Przepisy stanowią, że przez 20 lat trzeba będzie uiszczać tak zwaną opłatę przekształceniową. Jej wysokość będzie odpowiadała wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste obowiązującej w dniu przekształcenia. Na mocy ustawy samorządy będą mogły waloryzować te opłaty - już z tytułu własności - ale tylko przy zastosowaniu wskaźników ogłaszanych przez GUS.

Dotychczas było tak, że gminy mogły aktualizować opłatę, co w rzeczywistości oznaczało podwyższanie jej nawet co kilka lat. Po wejściu w życie nowych przepisów będą musiały pogodzić się z tym, że o żadnych podwyżkach (a co za tym idzie, wyższych wpływach do budżetu samorządowego) nie będzie już mowy. W ostatniej chwili niektóre samorządy podnoszą więc roczną opłatę. W przypadku Warszawy nie mówimy o drobnej korekcie, lecz praktycznie pięciokrotnej podwyżce. Więcej piszemy o podwyżkach (i jak się przed nimi bronić) w tym artykule.

Nowa ustawa zrównuje sytuację użytkowników wieczystych z tymi, którzy płacą podatek od nieruchomości. Jest on o wiele niższy od rocznych opłat z tytułu prawa użytkowania wieczystego. Jego podwyżki nie są też tak znaczne jak podwyżki rocznej opłaty za użytkowanie.

Co do zasady – tak, dotychczasowi właściciele gruntów będą mogli udzielać bonifikat za jednorazową opłatę pełnej należności z tytułu przekształcenia. Na pewno na takie zniżki mogą liczyć osoby mieszkające na działkach należących do Skarbu Państwa. Jeśli zdecydują się uiścić rachunek "z góry", to w pierwszym roku zapłacą o 60 proc. mniej, niż płaciliby przy wyborze opcji zakładającej rozłożenie tego na 20 lat.

Z każdym kolejnym rokiem bonifikata spadać będzie o 10 proc.

To korzystna propozycja. Przykład z pewnością zadziała bardziej obrazowo: załóżmy, że ktoś płaci za użytkowanie wieczyste 1200 zł rocznie. W ciągu 20 lat zapłaciłby zatem 24 tys. zł. Korzystając z bonifikaty za płatność z góry w pierwszym roku, zaoszczędzi 14 400 zł i zapłaci jedynie 9 600 zł.

Żadna lokata nie jest w stanie dać nawet połowy takiego zysku. Teraz zła wiadomość: tak wysokie (i gwarantowane!) bonifikaty z mocy ustawy przewidziane są wyłącznie dla osób mieszkających na działkach należących do Skarbu Państwa. Te stanowią mniejszość.

Pozostali właściciele działek, czyli samorządy, będą sami podejmować decyzje w tej kwestii. Czy będą tak samo hojni? To się okaże najwcześniej na początku roku.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach mieszkaniec może wnioskować o zmniejszenie rocznej opłaty przekształceniowej. Taką okolicznością może być trudna sytuacja finansowa lub życiowa wnioskodawcy.

Wniosek o zmniejszenie opłaty trzeba będzie złożyć nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności opłaty przekształceniowej w danym roku. Organ może również rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin wniesienia opłaty, ale nie później niż do końca danego roku kalendarzowego.

Trzeba tu wyraźnie rozgraniczyć dwie rzeczy. Przekształcenie użytkowania we własność rzeczywiście nastąpi z mocy prawa i żadne działanie ze strony dotychczasowego użytkownika nie jest potrzebne.

Inną rzeczą jest zmiana statusu prawnego w księdze wieczystej.

Podstawą do dokonania nowego wpisu będzie zaświadczenie wydane przez właściwy organ. W przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, organem takim będzie wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

W zaświadczeniu taki organ potwierdzi przekształcenie i poinformuje o obowiązku ponoszenia rocznych opłat przekształceniowych.

Na podstawie zaświadczenia sąd wieczystoksięgowy dokona zmiany w księdze. Co ważne, nie pobierze z tego tytułu żadnej opłaty sądowej.

W razie sprzedaży nieruchomości obowiązek uiszczania opłat przejdzie na nabywcę nieruchomości.

Roszczenie o zapłatę opłaty przekształceniowej będzie ujawnione w księdze wieczystej w dziale III. Jeśli osoba, na rzecz której przekształcono prawo użytkowania, nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłat przekształceniowych, może je zaskarżyć. W terminie dwóch miesięcy od doręczenia zaświadczenia może złożyć do organu, który je wydał, wniosek o ustalenie wysokości i okresu wnoszenia tych opłat w drodze decyzji administracyjnej.

Przypomnijmy, że uwłaszczenie dotyczy właścicieli mieszkań w blokach oraz domach jednorodzinnych, ale już nie obiektów komercyjnych (więcej o tym – pyt. 1). Takie ograniczenie wynika z przepisów unijnych, które bardzo wyraźnie stanowią, że firmy w całej UE muszą mieć równe szanse na rozwój. Gdyby część z nich otrzymała własność gruntu po uiszczeniu stosunkowo niewysokiej opłaty przekształceniowej, mogłoby to zostać uznane za naruszenie zasad dotyczących pomocy publicznej.