Lokal-marzenie to apartament zajmujący całe piętro w stylowej kamienicy w centrum stolicy z niezbyt liczną grupą sąsiadów o podobnym statusie majątkowym. Najlepiej, żeby mieszkanie było wykończone. Podobnie zresztą jak sąsiednie lokale, bo kupujący niespecjalnie lubią dźwięk młotka czy spotkania na klatce schodowej z budowlańcami.
- Bogacze coraz częściej sprawdzają, kto będzie razem z nimi mieszkał. Przede wszystkim nie może to być aparthotel, czyli miejsce, gdzie większość lokali jest wynajmowanych – mówi Michał Borowski, szef Made Concept i współautor raportu o luksusowych nieruchomościach w Warszawie.
Z jego badań wynika, że właściciele luksusowych mieszkań starają się do regulaminów wspólnot wprowadzić dużo więcej restrykcji niż cisza nocna między 22 a 6 rano. Pojawiają się więc zapisy zakazujące wynajmowania lokali np. na kancelarie prawne.
- To są punkty ograniczające wręcz prawo własności. Nasza konstytucja nawet czegoś takiego nie przewiduje, amerykańska jednak już tak. Są więc regulaminy mówiące o zakazie korzystania z elektryków nieubezpieczonych na konkretną sumę - opisuje Borowski.
źródło: Made Concept
Wśród bogaczy złą sławą właśnie aparthotelu cieszą się apartamentowce Platinum Towers przy Grzybowskiej w Warszawie. Krążą legendy o całych piętrach tego drogiego budynku wynajmowanych na osiemnastki dzieci bogaczy. Maria Wudarczyk z Made Concept przytacza anegdotę o klientce, która postanowiła się wyprowadzić z Platinum Towers po tym, gdy na holu spotkała dwie pijące szampana całkowicie nagie nastolatki.
Wbrew pozorom bogacze za takimi atrakcjami nie przepadają. Wolą spokój, ciszę i budynki, w których nikt nikogo nie podgląda. A jednocześnie każdy każdego zna.
- Nie ma dziś zapisów pozwalających na to, by wspólnota mogła zablokować sprzedaż mieszkania osobie, którą ona sama uzna za niegodną adresu. Oczywiście wszyscy by takie prawo mieć chcieli - dodaje Maria Wudarczyk.
Najczęściej więc sprzedający lokal najpierw informują sąsiadów, że chcą się pozbyć mieszkania. Jeśli nie ma chętnych, szukają przez wyspecjalizowane agencje.
- Inna sprawa, że ci ludzie znają się na tyle, że nie chcą skrzywdzić sąsiadów. Wcześniej czy później na jakiejś imprezie i tak się przecież spotkają. Dlatego pilnują, komu sprzedają mieszkanie - dodaje.
Kupujący luksusowe apartamenty są za nie w stanie zapłacić naprawdę dużo. Rekordowa transakcja ostatnich lat miała miejsce na rynku wtórnym i opiewała na kwotę 10 mln zł, którą zapłacono za 243-metrowy apartament w budynku Rezydencja Opera. Cena za metr to, bagatela, 40,8 tys. zł.
- Kupujący chciał się przeprowadzić piętro wyżej. Był w stanie zapłacić każde pieniądze - wyjaśnia Wudarczyk.
Zazwyczaj jednak bogacze twardo się targują. Michał Borowski twierdzi, że na rynku mieszkań luksusowych ceny ofertowe w porównaniu z transakcyjnymi różnią się zazwyczaj o 20 proc. Rabat jest więc dużo większy niż w przypadku zakupu zwykłego M-2.
- Ci ludzie mają swoich prawników i ekspertów. Przed podpisaniem umowy wszystko jest starannie sprawdzane. Dotyczy to nawet tego, jakie są zawory na kaloryferach. Kupujący chcą mieć pewność, że rzeczywiście będą mogli ustawić odpowiednią temperaturę - mówi Borowski.
źródło: Made Concept
Pilnuje się też wysokości czynszu. Ten oscyluje w granicach 10-20 zł za mkw. Prawnicy sprawdzają na przykład to, czy naprawdę trzeba aż tyle płacić ratownikowi zatrudnionemu na basenie albo czy odpowiednio wyliczone są nie tylko rachunki za zużycie wody, ciepła, ale także chłodu. Co to takiego? Coraz więcej luksusowych apartamentów ma klimatyzację. Chłodzone są też korytarze, hole, strefy fitness. To wszystko kosztuje i składa się właśnie na opłatę od zużycia chłodu.
- Kluczowy jest jednak parking. Kupujący chcą mieć dwa miejsca parkingowe, a najlepiej od razu trzy. Jeśli parkingu nie ma, to do transakcji najczęściej nie dochodzi albo cena takiego mieszkania jest bardzo niska - mówi Borowski. Jak dodaje, wyróżnia to nasz rynek od choćby londyńskiego, gdzie takiej presji nie ma.
Najczęściej kupującymi są pary w wieku 40-60 lat. Przeprowadzają się do centrum Warszawy, bo dzieci są już odchowane i nie chcą dalej mieszkać na przedmieściach w dużym domu. Większość to Polacy, zagranicznych kupujących jest niewielu.