Nowe prawo, tzw. Lex deweloper ma pomóc rządowi zbudować sukces programu Mieszkanie+. Firmy deweloperskie boją się jednak, że rykoszetem dostaną właśnie one. Branżę paraliżuje też niepewność związana z finansowaniem nowych inwestycji. Według ekspertów z rynku może zniknąć nawet połowa firm budujących dziś mieszkania.
- Odpowiadamy za 50 proc. budowanych w Polsce mieszkań. Zatem nie może nikogo dziwić, że chcemy mieć wpływ na legislację i kierunki zmian w polityce mieszkaniowej - apelował Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich i prezes Dom Development podczas otwarcia Kongresu Nieruchomości we Wrocławiu.
W stolicy Dolnego Śląska przedstawiciele firm deweloperskich z całego kraju wraz z ekspertami z różnych dziedzin debatowali nad przyszłością branży mieszkaniowej. Podczas gorącej dyskusji otwarcia głównie skupiono się na rządowej spec ustawie, którą określono mianem lex deweloper.
Rząd również musi budować
Nie wszystkim biorącym udział w debacie podoba się to skojarzenie sugerujące, że to w interesie deweloperów pisane jest nowe prawo.
- Pamiętajmy skąd się wzięła spec ustawa. Chodziło przecież o możliwość wykorzystania większej ilości gruntów w programie mieszkanie plus. Jeśli skorzystają na tym deweloperzy to będzie to jakiś odprysk - mówił Kazimierz Kirejczyk prezes zarządu REAS.
_ Kongres Mieszkaniowy we Wrocławiu _
Słowa te padły niecałą godzinę po wystąpieniu Artura Sobonia, wiceministra w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju, który wyliczał jak wiele zmieni procedowana ustawa, mająca ułatwić proces inwestycyjny.
- Społeczeństwo oczekuje zmian. Całkowite wycofanie się państwa z rynku nie wyszło nam na dobre. Stąd stworzyliśmy ustawę ułatwiającą realizację inwestycji. Przede wszystkim chodzi o ziemie. Mamy w polskich miastach tereny zagospodarowane zupełnie nieadekwatnie do lokalizacji. Są to stare tereny pocztowe, kolejowe czy wojskowe. Jest też 900 tys. hektarów rolnych w naszych metropoliach. Chcemy te ziemię dla rynku uwolnić - mówił Soboń.
W ocenie ministra te i inne działania zapisane w ustawie pozwolą zwiększyć budowę mieszkań do 250 tys. rocznie (obecnie jest to 100 tys.). Wszystko dlatego, że pojawieniu się na rynku dotąd niedostępnych, nowych działek towarzyszyć mają inne ułatwienia.
Jak już pisaliśmy w money.pl będzie to m. in. nowa, szybka ścieżka budowy mieszkań, uproszczenie procedur i standardy urbanistyczne wpisane wprost do ustawy. - Niezwykle istotna jest też cyfryzacja, która może usprawnić cały proces inwestycyjny. Skrócimy terminy, ale też uwolnimy dane geodezyjne, które mogą być interesujące z punktu widzenia samorządów i inwestorów - mówił wiceminister Soboń.
W odniesieniu do programu mieszkanie+ wiceminister przypomniał raz jeszcze, że w ocenie jego rządu ”tylko udział państwa jest jakąś sensowna odpowiedzią na zapotrzebowanie ludzi, którzy czekają na swoje mieszkania”.
- Pan premier chce by w przyszłym roku w ramach programu mieszkanie+ wystartować ze 100 tys. inwestycji - dodał Soboń.
_ Kongres Mieszkaniowy we Wrocławiu _
Zabudują unikatowe tereny?
Komentujący podczas debaty tę spec ustawę rządu Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania zgodził się z opinią ministra, że trzeba zwiększyć w Polsce liczbę mieszkań komunalnych, ale nowe prawo pisane przez rząd, niesie ze sobą też wiele niebezpieczeństw.
- W Wiedniu 30 proc. to mieszkania komunalne u nas średnio to kilka proc. Zatem trzeba je budować, ale szkoda, że nie wysłuchano głosów samorządów, które wskazywały na zagrożenia - mówił Jaśkowiak.
- Trzeba to robić roztropnie jeśli chodzi o wybór terenów. Jestem przeciwny tej ustawie. Ona umożliwi m.in. budowę mieszkań przy poznańskim Jeziorze Maltańskim i w wielu innych unikatowych miejscach w Polsce - przekonywał Jaśkowiak.
Z kolei Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezentując stanowisko swojej organizacji zgodził się z rządową diagnozą, że brak gruntów jest poważną przeszkodą do zaspokojenia oczekiwań Polaków chcących kupić swoje mieszkanie.
Zwrócił jednak uwagę, że to ”uwolnienie” ziemi w pierwszym rzędzie dotyczyć będzie budujących dla rządowego programu i nie trafi szybko na wolny rynek.
- Ziemia zablokowana na rządowy program mieszkalnictwa, nie ma szans być wykorzystaną przez 5-10 lat. Nawet ta spec ustawa budowlana nie sprawi, że ona będzie wykorzystana. Deweloper rządowy tego nie wybuduje, a ten z wolnego rynku szybko nie dostanie - mówił Kiełpsz
W ocenie prezesa KPZD spec ustawa i program mieszkanie+ nie musi, jak to się zapowiada, powstrzymać wzrostu cen na rynku. Głównie dlatego, że w jego ocenie, te mieszkania nie będą powstawały tak szybko.
- Nikt tu jeszcze niczego nowego nie wymyślił. Możliwe jest zahamowanie cen, ale tylko jeśli podaż będzie się zwiększała i będzie jakąś odpowiedzią na popyt. Nie ma możliwości, żeby spec ustawą coś załatwić od ręki- mówił Kiełpsz.
_ Kongres Mieszkaniowy we Wrocławiu _
Ziemi nie brakuje tylko dla inwestycji rządowych
Michał Melaniuk z firmy deweloperskiej Cordia wskazywał z kolei, że w nowym otwarciu polityki mieszkaniowej rządu brakuje zachęt do współpracy deweloperów z samorządami.
- Brakującą odpowiedzią na pytanie co zrobić, by pozwolić budować nam więcej, jest partnerstwo publiczno-prywatne, ale na szczeblu samorządów. Chcieliśmy budować w tej formule, ale to się w Polsce nie udaje, a tego nam brakuje. Doświadczenia europejskie pokazują jakie to korzystne dla wszystkich - mówił Melaniuk.
Bardziej filozoficznie problem ciągle niezaspokojonego głodu mieszkaniowego w Polsce ujął Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS. Zauważył on, że potrzeba posiadania dostępnych mieszkań jest dość nagląca, ale na ile państwo powinno zmniejszać represyjność procesu inwestycyjnego, a na ile samo powinno budować te mieszkania? Tu odpowiedź jego zdaniem, nie jest już tak jednoznaczna.
- To, co budują samorządy, to rzeczywiście rodzaj listka figowego. Te 3-4 mieszkania komunalne na gminę w ciągu roku to rzeczywiście mało i rząd tego nie akceptuje. W mojej ocenie lepiej jednak byłoby jeszcze mocniej ułatwiać budowy sektorowi prywatnemu. Niemożliwe jest realizowanie rocznie 100 tys. mieszkań w programie mieszkanie plus. Tak wielki program nie jest możliwy - mówił Kirejczyk.
Tuż po tej ostrej debacie o komentarz poprosiliśmy też Dorotę Jarodzką-Śródkę, prezes firmy deweloperskiej Archicom i prezes oddziału PZFD we Wrocławiu, dla której nowe prawo to również bardziej spec ustawa rządowa - niż lex deweloper.
- Dla nas, deweloperów, ta ustawa niesie wiele niebezpieczeństw. Na gruntach Skarbu Państwa, będą lokalizowały się osiedla mieszkaniowe z programu rządowego. Tych gruntów jest bardzo dużo, a my jako branża cierpimy na ich brak. Zatem dobrze by było, żeby uwzględnić szanse wypuszczenia części tych gruntów również na wolny rynek - mówi money.pl Jarodzka-Śródka.
_ Kongres Mieszkaniowy we Wrocławiu _
Zamknięte rachunki zniszczą deweloperów
Dla naszej rozmówczyni innym poważnym zagrożeniem związanym ze zmianami w prawie, są zapowiedzi UOKiK likwidacji otwartych rachunków powierniczych i zastąpienie ich rachunkami zamkniętymi. Na ten temat debatowano na zakończenie Kongresu.
Jak już pisaliśmy w money.pl teraz wpłaty klientów firm deweloperskich na rzecz nowo powstającego mieszkania mogą być zabezpieczone na rachunkach powierniczych: otwartych lub zamkniętych. Środki zgromadzone przez kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym w przypadku rachunku otwartego są przelewane przez bank na konto dewelopera w miarę postępów prac.
W przypadku rachunków zamkniętych bank przelewa deweloperowi wszystkie pieniądze kupującego dopiero w momencie, gdy ten staje się właścicielem mieszkania.
- Ustawa z zapisem o otwartych rachunkach powierniczych działa już parę lat i w tym czasie, nie było żadnych bankructw, uchwalono nowe prawo hipoteczne. Zatem kupujący mieszkanie u dewelopera jest dobrze chroniony i nie widzimy powodów, żeby coś zmieniać w tym obszarze - mówi Jarodzka-Śródka.
Jej zdaniem dla branży jest to tym bardziej niebezpieczne, że wprowadzenie zamkniętych rachunków powierniczych wyeliminuje z rynku firmy deweloperskie, których nie będzie stać na gwarancje ubezpieczeniowe i bankowe.
- Z rynku może zniknąć nawet połowa deweloperów. Wśród 170 naszych członków jest też wielu małych graczy. Ponadto ta zmiana oznaczać będzie również wzrost kosztów, który przełoży się też na rosnące ceny mieszkań - mówi przewodnicząca.
Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS widzi jeszcze jedno zagrożenie: - Szacunki pokazują, że w zeszłym roku wartość sprzedaży całego rynku deweloperskiego przekroczyła 42 mld zł rocznie. 8 mld zł z tego to obligacje, pożyczki i środki własne, ale reszta pochodzi od klientów z otwartych rachunków powierniczych - wyliczał Kirejczyk. - Zatem to właśnie otwarty rachunek powierniczy jest tym głównym strumieniem finansowania. To jest ten cudowny mechanizm, który sponsoruje te rekordowe wyniki. Co będzie, jeśli zamkniemy ten podstawowy strumień finansowania? - pytał uczestniczącego w debacie przedstawiciela UOKiK.
Andrzej Nużyński z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zapewniał, że w zmianach chodzi jedynie o bezpieczeństwo właścicieli kilkudziesięciu miliardów złotych, którzy kupują mieszkania.
- Ostatnie lata są dobre, więc pojawia się pytanie, po co to zmieniać, skoro działa. Ale już się zdarzało, że przez wiele lat system bankowy był bezpieczny, a nagle ludzie tracili swoje pieniądze. Co zatem będzie, jak upadnie deweloper? - pytał Nużyński.
Iwona Zaułuska, prezes Upper Finanse, przekonywała osamotnionego w obronie zmian przedstawiciela UOKiK, że trudno sobie wyobrazić scenariusz dużej plajty na miliardy złotych.
- Budowa jest finansowana etapami, nawet jeśli ktoś upadnie, to będziemy mieli problem na 150-300 mieszkań - mówiła Załuska.
Do studzenia obaw regulatora dołączył również Edward Laufer, członek zarządu PZFD. - Przez lata nie spotkaliśmy się z sytuacją, kiedy otwarte rachunki powiernicze nie zadziałały. Zatem UOKiK zachowuje się, jakby dmuchał nawet nie na zimne. On dmucha na zimne, żeby było lodowate. Bezpieczeństwo tych pieniędzy nie jest 100 procentowe, ale jest wysokie - wyjaśniał Laufer.
