Kończą się już dopłaty z MdM, a Mieszkania+ jeszcze się nie budują. Pierwszy raz od dekady czeka nas kilka lat bez żadnego systemu wsparcia dla rodzin planujących zakup mieszkania. Zdaniem ekspertów może to być początek poważnego tąpnięcia na rynku nieruchomości, który może nawet doprowadzić niektórych deweloperów do plajty.
Do dyspozycji w tym roku jest jeszcze 207 mln zł (tylko w sytuacji, kiedy deweloper zgodzi się na przelew ostatniej transzy kredytu już w 2018) i 380,5 mln zł wsparcia rządowego w 2018 r. Potem młodzi Polacy, planujących zakup własnego mieszkania, będą musieli liczyć tylko na siebie. Co to oznacza dla nich i dla naszego rynku nieruchomości?
- Popyt na pewno spadnie, ale również dlatego, że wzrośnie oczekiwanie związane z programem wsparcia wynajmu Mieszkanie+. Nie przeceniałbym też znaczenia dla rynku tego kończącego się programu. Średnio przyczynił się tylko do 12 proc. zakupów w kredycie - mówi Jarosław Sadowski analityk rynku nieruchomości firmy Expander.
Dla całego rynku ten udział procentowy był jeszcze mniejszy. W ostatnim czasie hossy na rynku ponad 60 proc. mieszkań sprzedawanych jest bowiem za gotówkę. Jednak zdaniem Bartosza Turka, analityka rynku nieruchomości Open Finance, w niektórych częściach kraju, szczególnie w dużych miastach, kredyty z MdM stanowiły nawet ponad 20 proc. sprzedaży.
Bez dopłat też by kupili
- Tylko w styczniu aż 15 tysięcy mieszkań i domów sprzedało się przy wsparciu MdM. To był silny impuls na rynku - mówi ekspert. Zwraca jednak uwagę na to, że pewną słabością MdM było złe adresowanie tej oferty. Zdecydowanie nie zmieniała sytuacji biedniejszej części społeczeństwa, a stanowiła wsparcie dla tych, którzy nie zarabiają najgorzej.
- Większość badań wskazuje, że ci ludzie i tak by kupili te mieszkania. Byłoby ich na to stać i bez wsparcia, ale skoro można było dostać 20, 40 czy nawet maksymalnie ponad 100 tysięcy, to dlaczego z tego nie skorzystać - dodaje Turek. Rzeczywiście, jak wynika z informacji publikowanych na stronach programu, po nowelizacji ustawy z 2015 roku i wielodzietna rodzina może maksymalnie uzyskać nawet 114 tys. zł dofinansowania.
Ile rodzin i młodych ludzi dopiero zaczynających pracę straci szanse na swoje mieszkanie przez koniec programu MdM? Odpowiedź na to pytanie oczywiście nie może być jednoznaczna. Jednak w ocenie Sadowskiego, to już nie jest tak istotne jak przed laty.
- Wszystko przez demografię. W kolejnych latach liczba osób wchodzących na rynek pracy będzie dużo mniejsza. Poza tym mogą zostać skuszeni programem Mieszkanie+ do wynajmowania. Szczególnie, że coraz częściej mówi się tam o opcji dochodzenia do własności - przekonuje analityk.
Choć obecny rząd dał bardzo jasno do zrozumienia, że kolejnego takiego programu nie będzie w ocenie analityków brak państwowych dopłat to za mało, by zatopić rynek. Pojawić się może co najwyżej spowolnienie szczególnie przy kredytach, o które będzie trudniej nie tylko ze względu na koniec MdM.
Według raportu NBP na temat rynku kredytowego już na przestrzeni najbliższych kilku miesięcy banki zaostrzą swoją politykę w tym zakresie. Dokument powstaje na podstawie ankiet przeprowadzanych wśród przewodniczących komitetów kredytowych kilkudziesięciu największych banków działających na polskim rynku. Dlatego tę prognozę traktować należy bardzo poważnie.
Trudniej o kredyt, łatwiej o plajtę
- Banki naciskane są przez KNF. Nadzór apeluje, by udzielać ostrożnie kredytów ze względu na niskie stopy procentowe. To zwiększa ryzyko problemów z ich spłatą, kiedy zaczną rosnąć, a wszystko wskazuje na to, że to właśnie przed nami - wyjaśnia Jarosław Sadowski.
W jego ocenie banki będą teraz zmniejszać dostępną maksymalną kwotę kredytu i podnosić wymagania co do kredytobiorców. Wszystko po to, by byli w stanie poradzić sobie z rosnącymi stopami.
Niestety w 2018 r. o kredyt może być jeszcze trudniej. Dlaczego? Po przewidywanym wzroście stóp stanie się on po prostu droższy. W połączeniu z końcem programu MdM i ewentualnym dynamicznym rozwojem programu Mieszkanie+ może oznaczać kłopoty dla deweloperów. Jest coś jeszcze.
- Lokaty staną się bardziej opłacalne i inwestorzy wycofają się z rynku. Teraz na mieszkaniu można zarobić nawet dwa razy więcej niż w banku. Dlatego 60 proc. mieszkań jest kupowanych teraz za gotówkę, ale to się skończy. Deweloperzy będą musieli zmierzyć się ze znacznym spadkiem popytu - mówi Turek.
Jak ocenia odmieni to w połączeniu ze wspomnianymi już czynnikami sytuację na rynku. Deweloperzy będą musieli przestać budować wszędzie gdzie tylko się da i za wszelka cenę. Co gorsza ta nadpodaż może skutkować problemami dla kupujących mieszkania.
- Jeżeli deweloperzy będą mieli kłopot ze sprzedażą mieszkań i przez przeinwestowanie w ostatnim okresie wpadną w problemy finansowe mogą nawet plajtować. Jak wszyscy wiemy dla ich klientów wiązać się to będzie z potężnymi problemami - ocenia analityk Open Finance.
Paradoksalnie takie poważne turbulencje na rynku nieruchomości mogą oznaczać dla przyszłych kupujących pewne korzyści. Rzecz tylko w tym, że taki znaczący spadek popytu na mieszkania musiałby utrzymać się przez dłuższy czas. Wtedy deweloperzy nie będą mieli wyjścia i zaczną obniżać ceny. Za tym ruchem podążyć będą musieli właściciele mieszkań na rynku wtórnym.
Bomba kredytowa, która nie wybuchnie
Pewnym paradoksem można też nazwać sytuację 31 tys. polskich rodzin posiadających kredyty hipoteczne w ramach programu „Rodzina na swoim". Właśnie mija 8 lat ich spłaty i zgodnie z zasadami ich przyznawania kończą się dopłaty rządowe do rat. W przeciwieństwie do MdM w tamtym programie nie dopłacano do wkładu własnego, ale do rat właśnie.
Już przed laty budziło to kontrowersje i było przyczynkiem do nazywania takiego mechanizmu tykająca bombą zegarową. Ewentualne problemy miały być związane z nagłym skokowym wzrostem raty do zapłacenia kiedy skończy się wsparcie z programu. Rzecz jednak w tym, że za sprawą rekordowo niskich stóp procentowych nie odczują tego tak boleśnie.
- W 2010 r. kupiliśmy 60 metrowe mieszkanie w Warszawie. Pierwsze raty mieliśmy na poziomie 2,3 tys. zł. Do tego dostawaliśmy 600 zł dopłaty. Dziś płacimy 1,7 tys. zł i dostajemy 500 zł dopłaty. Zatem bez niej będę płaciła nawet o sto złotych mniej niż na początku programu. Bank obniży też swoją marże po tych 8 latach więc będzie jeszcze mniej do płacenie - mówi Iza z Warszawy, która korzysta z programu „Rodzina na swoim”
Rzecz jednak w tym, że stopy mogą jednak wzrosnąć. Prognozy zresztą jasno na to wskazują. - Oczywiście oprocentowanie może wzrosnąć, ale nie boimy się tego i jesteśmy przygotowani na spłaty wyższych kwot - dodaje Iza.
Ilu Polaków skorzystało na MdM?
Program "Mieszkanie dla Młodych" zaczął funkcjonować w 2014 r. Był kontynuacją rządowego wsparcia i zastąpił w tej roli program "Rodzina na swoim". Początkowo pozwalał na zakup z państwowym wsparciem mieszkania tylko z rynku pierwotnego. Po noweli ustawy o MdM z 2015 r. włączono do tego rynek wtórny. Na większe wsparcie mogły liczyć tez rodziny z dziećmi. Dodatkowym kredytobiorcą mógł być też ktoś nie należący do rodziny.
To zdecydowanie zwiększyło zainteresowanie programem. Od początku BGK udzielający dofinansowania zaakceptował ponad 88 tys. wniosków. Kosztowało to budżet państwa ponad 2,2 mld zł. Na początku 2016 r. wiceminister budownictwa Kazimierz Smoliński poinformował, że program nie będzie wydłużany i wygaśnie zgodnie z ustawą wraz z końcem 2018 r.
