Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na

Inwestycja w mieszkanie. Po ilu latach nam się zwróci?

40
Podziel się:

Ożywienie na pierwotnym rynku mieszkaniowym trwa już 5 lat. Czy inwestycje w mieszkania to faktycznie najlepszy dziś interes? Sprawie przyjrzał się portal RynekPierwotny.pl.

Roczny dochód z wynajmu powinien uwzględniać koszty własne właściciela, a więc czynsz administracyjny, zryczałtowany podatek od dochodów z wynajmu, koszty napraw i remontów czy półtoramiesięczny okres bez dochodu z racji zmiany najemcy.
Roczny dochód z wynajmu powinien uwzględniać koszty własne właściciela, a więc czynsz administracyjny, zryczałtowany podatek od dochodów z wynajmu, koszty napraw i remontów czy półtoramiesięczny okres bez dochodu z racji zmiany najemcy. (East News/ARKADIUSZ ZIOLEK)

Cykliczne ożywienie na pierwotnym rynku mieszkaniowym, które właśnie świętuje już piątą rocznicę, zawdzięcza swój historyczny potencjał przede wszystkim nabywcom gotówkowo-inwestycyjnym. To oni są główną siłą napędową koniunkturalnej prosperity, owocującej corocznymi rekordami sprzedaży nowych mieszkań.

Mieszkaniówka ponad wszystko

W Polsce od dawna inwestycje w nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem tych mieszkaniowych, uznawane były za jedną z najbardziej pewnych form lokowania kapitałów. Z kolei od momentu osiągnięcia przez krajowe stopy procentowe historycznie najniższych poziomów, popularność mieszkań jako długoterminowych rozwiązań inwestycyjnych osiągnęła w Polsce poziom dotąd niespotykany.

Wynika to z faktu najlepszego stosunku zysku do ryzyka inwestycji mieszkaniowych w sytuacji spadku dochodów z lokat bankowych do symbolicznych wartości, nie gwarantujących nawet zabezpieczenia przed inflacją. Z czego jeszcze wynika aż tak imponująca popularność lokalu mieszkalnego jako celu zyskownej inwestycji? Zapewne po pierwsze z istotnej, dla rodzimej mentalności, namacalności jej przedmiotu. Po drugie zaś z mocno utrwalonego, acz niekoniecznie do końca słusznego, przekonania o braku jakiegokolwiek ryzyka inwestycyjnego czy też konieczności posiadania określonej wiedzy i doświadczenia, jako koniecznego warunku skutecznego zarabiania na nieruchomościach. Po trzecie wreszcie z braku konkurencyjnych form inwestowania kapitału w dobie rekordowo niskich stóp procentowych.

Co trzecie nowe mieszkanie to inwestycja

Jak wynika z przeprowadzonego przez portal RynekPierwotny.pl sondażu wśród deweloperów, więcej niż co trzecie mieszkanie z pierwszej ręki nabywane jest w dzisiejszych czasach za gotówkę. Z kolei zdecydowana większość z zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym, to zakupy inwestycyjne. Do tego dochodzi bliżej nieokreślona, ale zapewne znacząca liczba lokali deweloperskich, nabywanych pod wynajem z mniejszym lub większym udziałem finansowania kredytem hipotecznym.

Zobacz także: Zobacz też: Problemy w budowlance a Mieszkanie plus. "Czy to będzie 12 zł za metr, tego nie wiem"

W sumie daje to odsetek rzędu 30-40 proc. nowych mieszkań trafiających na rynek wynajmu komercyjnego. Czy w takim razie ulega on szybkiemu nasyceniu, w związku z czym dalsze inwestycje mieszkaniowe stają się coraz bardziej ryzykowne? Na razie absolutnie nic na to nie wskazuje. Rynek wynajmu rośnie obecnie w tempie około 25 - 30 tys. nowych lokali rocznie, co wbrew pozorom jak na rodzime warunki nie jest ilością znaczącą. Z kolei stopy procentowe NBP jeszcze dość długo pozostaną na obecnych rekordowo niskich poziomach. Oznacza to dobre, by nie powiedzieć optymalne perspektywy dla kontynuacji inwestycyjnego boomu na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Stopa oraz okres zwrotu z inwestycji mieszkaniowej

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, oczywistym celem każdej inwestycji jest osiągnięcie wymiernego zysku, który wyrażony liczbowo można porównać do rentowności alternatywnych form lokowania kapitałów. Aby obliczyć roczną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie należy po prostu zestawić sumę rocznych dochodów z jego wynajmu z ceną, którą za przedmiotowy lokal nabyty pod inwestycję zapłacił właściciel.

Roczny dochód z wynajmu powinien uwzględniać koszty własne właściciela, a więc czynsz administracyjny, zryczałtowany podatek od dochodów z wynajmu, koszty napraw i remontów czy półtoramiesięczny okres bez dochodu z racji zmiany najemcy.

Jak wynika z tegorocznego raportu E-VALUER INDEX 2018, komunikującego wyniki badań zyskowności wynajmu nowych mieszkań, wyższe stopy zwrotu w granicach 5,3 - 5,5 proc. są zdecydowanie łatwiej osiągalne w mniejszych miastach wojewódzkich. Z kolei w największych aglomeracjach przedmiotowy wskaźnik zawiera się w przedziale 4,1 - 5,4 proc.

Jednocześnie autorzy raportu zwracają uwagę na spadającą w całym kraju rentowność najmu w związku z coraz silniejszym wzrostem cen nieruchomości. W efekcie roczna stopa zwrotu z wynajmu nowego lokum wynosi wg. E-VALUER INDEX 2018 w Warszawie od 4,3 do 5,1 proc., natomiast w Łodzi, Lublinie, Białymstoku i Szczecinie osiąga poziom 5,3 - 5,5 proc.

Jak z tego wynika, okres zwrotu z inwestycji wyniesie w Warszawie od 19 do 23 lat, natomiast w wymienionych pozostałych lokalizacjach mniejszych aglomeracji około 18 lat. Wg portalu RynekPierwotny.pl, na pewno nie są to jednak wartości ostateczne.

Te będą zależały od trudnych obecnie do przewidzenia koniunkturalnych zmian rynkowych, jakich zapewne nie zabraknie w perspektywie kolejnych dwóch dekad.

Wzrost wartości nieruchomości w czasie

Elementem znaczącym w przypadku inwestycji w nieruchomości jest wzrost ich wartości w czasie. Bardzo często bowiem ten wskaźnik bywa istotnie wyższy od stopy zwrotu z wynajmu. Przykładowo, właściciel warszawskiego mieszkania nabytego pod wynajem na rynku pierwotnym na przełomie 2016/2017 roku, osiągnął w roku ubiegłym hipotetyczny (papierowy) sumaryczny zysk z wynajmu oraz ze wzrostu wartości przedmiotowego lokum na poziomie około 10 proc. Gdyby w ten sposób liczyć zyski z inwestycji w mieszkania, to okazałoby się, że podwojenie zainwestowanego w lokal na wynajem majątku byłoby osiągalne już po 7-8 latach od momentu zakupu.

Jednak tego typu kalkulacje nie są i nie powinny być praktykowane przy obliczeniach stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe. Ich wzrost wartości w czasie jest bowiem czymś w rodzaju dodatkowej premii, nie do końca zresztą gwarantowanej, ale w przypadku optymalnego momentu zakupu bardzo prawdopodobnej.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl

nieruchomości
wiadomości
Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
KOMENTARZE
(40)
WYRÓŻNIONE
sergiej
6 lat temu
Miasto 70tys mieszkańców koszt metra mieszkania rok temu 3900zł mieszkanie 50 metrów urządzone w wysokim standardzie. wynajmuję za 1800zł. Zwrot będzie bardzo szybki. Narzekają głównie Ci co kupują mieszkania w złej lokalizacji i urządzają bez gustu w castoramie czy innym syfie. Później ciężko kogoś kogo stać na wynajem znaleźć. i trzyba przyjąć patole za 1000zł.
podpis
6 lat temu
Reklamodawcy-deweloperzy są nieugięci e swoim uporze wmawiania prostaczkom,że"kto nie kupił mieszkania na wynajem,ten przegrał życie"!!!!Interia zamieści oczywiście wszystko,bo na tym zarabia!Gdy jednak przyjdzie kryzys,a przyjdzie ,prostaczki znowu będą mieć do wszystkich pretensje,tak jak kredyciaże frankowi!
RZ
6 lat temu
Hmm a zastanawialiście sie kiedyś co bedzie jeśli sprawdzą sie prognozy demograficzne. Ludność PL spadnie do 33 milionow z czego większość to będą osoby starsze (a wiec takie które zazwyczaj mają juz wlasne lokum). Tak ma być juz za 20lat. I co wtedy? Dzisiaj na rynku wynajmu sa osoby z wyżu (lata 88-95 ubieglego wieku) ale juz za moment na ten rynek trafia mlodzi dzisiaj "licealisci" z roczników totalnie niżowych (poczatek tego stulecia). Kto wiec będzie najmowal te mieszkania? Co wiecej - uczelnie od tego roku mają zmienione finansowanie. Kasa juz nie idzie za studentem wiec uczelnie ograniczyly ilosc przyjmowanych (a to jednak spory odsetek najmujacych). Moze być ciekawie a napewno nie będzie tylko kolorowo. Moim zdaniem tylko dobra lokalizacja w duzych perspektywicznych miastach lub ich dobrze skomunikowanych satelitach. Problem w tym, ze tam ceny sa juz czesto absurdalne. Taka inwestycja nie jest wiec moim zdaniem taka oczywista.
NAJNOWSZE KOMENTARZE (40)
Pero
5 miesięcy temu
Do diaska mieszkania są od mieszkania . To wrażliwy element rozwoju społeczeństwa. Doprowadzenie do sytuacji, że naród się kurczy bo mieszkania są tak drogie to hańba.
czesio
5 lata temu
180 zł za dziure z 70 tys nygusow ,masz problem z klawiatura
Baryek
6 lat temu
Nie jest oczywiste ze w dużych miastach np, 200 tys jest popyt większy niż na mieszkania w miastach 25 tysięcznych ,nawet jak jest duzo cudzoziemców i są uczelnie. Ponieważ w takich dużych miastach jest bardzo duzo różnych mieszkań w kamienicach , blokach itd. Jest duży wybór . Wiec mieszkania stoją i czasami jest problem . Ja uważam ze najlepiej kupić mieszkanie w mniejszym mieście ale tez nie za małym .
Bartek
6 lat temu
Głupoty gadacie mam 5 kawalerek . Zawsze kupowałem w bloku z wielkiej płyty z lat 70 -80 - tych , i do max 40 m2 najlepiej 2 pokojowe tylko takie się kupuje jak chce się wynajmować bo rynek pierwotny się do tego nie nadaje za drogie mieszkania , kupuje się na rynku wtórnym i w bloku do lekkiego remontu w miastach 25 tys mieszkańców można kupić mieszkanie za 100 tys wkłada się 10-15 tys i wynajmuje się po 700 -800 zł plus czynsz .Najemca płaci łącznie 1100 zł za mieszkanie na miesiąc. Inwestycja zwraca się po 10 latach a nie jak inni piszą po 20 , jak się jest złym ekonomistom to wtedy tak będzie .
groszek
6 lat temu
Dobrze napisane, też tak uważam. Mam kilka mieszkań a ostatnio zakupiłem apartament Lubicz w miejscowości Rowy, nad morzem. I z niego mam największe zyski, zwłaszcza latem gdy turyści go ode mnie wynajmują :) Jeśli macie pieniądze to polecam inwestować w nieruchomości. Jest to pewna lokata na przyszłość.
...
Następna strona