Rewolucyjne zmiany w MdM. Dwukrotnie wzrosną dopłaty i liczba mieszkań

Wreszcie będzie można skorzystać z rządowego programu Mieszkania dla Młodych także na rynku wtórnym. Dotąd dotację, sięgającą nawet 30 proc. wartości mieszkania, otrzymać można było tylko kupując u dewelopera. Jak wynika z raportu Money.pl, w mniejszych miejscowościach do programu kwalifikuje się większość używanych lokali. Wedle szacunków autorów nowelizacji, zmiany dotyczą 820 tysięcy rodzin.

Do tej pory z programu MdM można było skorzystać wyłącznie kupując mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym - od dewelopera. Takie ograniczenie miało, w zamyśle rządu - pobudzić budowlankę. Powoli gorset tych ograniczeń się rozluźnia - w piątek wieczorem Senat przyjął projekt sejmowej "Ustawy o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi".

a) limity cenowe na rynku wtórnym będą wynosiły 90 proc. wskaźnika kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie. W przypadku rynku pierwotnego pozostaną na poziomie 110 proc.

b) zwiększy się oferta mieszkań kwalifikujących się do finansowania w ramach programu MdM, bo w programie będą mogły wziąć udział osoby, które zdecydują się na kupno lokalu spółdzielczego.

c) kolejna zmiana dotyczy osób, które skorzystały ze wsparcie państwa na zakup pierwszego "M" i przed upływem pięciu lat od jego zakupu chcą je sprzedać. W tym przypadku będą one musiały zwrócić tę pomoc państwa do Funduszu Dopłat przed przeniesieniem własności mieszkania.

d) dodatkowo dla rodzin wychowujących co najmniej troje dzieci przewidziano zwiększenie z 50 do 65 m kw. powierzchni mieszkaniowej, od której byłaby liczona dopłata do wkładu własnego.

e) zwiększono też wysokość dopłat do 30 proc. tzw. wartości odtworzeniowej mieszkania (obecnie jest to 15 proc.). Osoby i rodziny z dwójką dzieci będą mogły otrzymywać dofinansowanie wkładu własnego w wysokości 20 proc. tej wartości (obecnie jest to 15 proc.).

f) zrezygnowano z warunku dofinansowania tylko zakupu pierwszego mieszkania, a także limitu wieku w przypadku rodzin i osób wychowujących co najmniej troje dzieci w dniu składania wniosku o dofinansowanie wkładu własnego. Oznacza to, że z programu będą mogły skorzystać osoby i rodziny z trójką dzieci (lub większą ich liczbą), które wprawdzie mają mieszkanie, ale chcą kupić większy lokal i w ten sposób poprawić swoje warunki bytowe. Takich rodziców i osób nie będzie dotyczył limit wieku - obecnie przynajmniej jeden z kupujących nie może mieć ukończonych 35 lat.

g) zwiększony został udział w programie osób bez zdolności kredytowej przez zniesienie zamkniętego katalogu osób mogących przystąpić do umowy kredytu w charakterze "dodatkowego kredytobiorcy". Będą mogły to być dowolne osoby - obecnie, jeśli nabywca, mimo dofinansowania wkładu własnego, nie ma zdolności kredytowej, to do umowy kredytu razem z nim może przystąpić tylko najbliższa rodzina, np. rodzice, rodzeństwo, ojczym, macocha lub teściowie.

h) dofinansowanie wkładu własnego ma też dotyczyć nabycia mieszkania, które powstało w wyniku przebudowy lub adaptacji, a nie tylko w wyniku budowy nowego obiektu budowlanego. Rozwiązanie to umożliwi objęcie programem przebudowanych lub zaadaptowanych budynków niemieszkalnych, strychów i starych kamienic.

Żeby przeciwdziałać oszustwom w sięganiu po dopłaty, przewidziano w programie kary za dokonanie w ciągu 5 lat od dnia nabycia mieszkania wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu. Jeśli kredytobiorca w okresie 5 lat od dnia ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania, spłaci całość lub część kredytu - w wysokości większej niż przyznane mu wsparcie - będzie musiał zwrócić część dofinansowania wkładu własnego. To nowe rozwiązanie ma wyeliminować przypadki, kiedy kredytobiorca zaciągał kredyt tylko po to, żeby skorzystać z programu.

Rozszerzenie programu nie obciąży dodatkowo budżetu państwa. - Przy założonym poziomie limitów dla używanych lokali (90 proc. kosztu odtworzeniowego), zwiększenie wydatków związanych z MdM-em nie będzie konieczne. Dlatego nowelizacja ustawy nie przewiduje wzrostu środków zarezerwowanych na dopłaty. Ta kwestia jest istotna dla polityków. Bez dodatkowych konsekwencji dla budżetu mogą oni zyskać argument, który będzie przydatny przed zbliżającymi się wyborami - wyjaśnia Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Jak wynika z wyliczeń parlamentarzystów, zmiany w programie pozwolą na wykorzystanie dodatkowo co najmniej 250 mln zł.

Źródło: MIiR

Jak się szacuje, od tego roku nastąpi wyraźny wzrost liczby mieszkań kwalifikujących się do programu oraz wzrost liczby beneficjentów (do około 16 tys. w 2015 r. i około 21,5 tys. od 2016 r.). Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju szacuje, że po wejściu w życie nowelizacji, wykorzystanie limitu wzrośnie ponad dwukrotnie z zeszłorocznych niespełna 35 proc. do blisko 80 proc.

Jako, że program MdM dotyczył jedynie zakupów od deweloperów, nie cieszył się równie dużym zainteresowaniem rynku co wcześniejszy - Rodzina na Swoim. Środki na dopłaty są wykorzystywane tylko w niewielkim stopniu: w 2014 r. wykorzystano jedynie 34,5 proc. budżetu. Jednocześnie większość młodych ludzi nie ma szans na dopłatę. - Powód jest prozaiczny, aktywność deweloperów ogranicza się głównie do największych miast, a w miastach powiatowych prócz nielicznych inwestycji kupujący mieszkania nie mają możliwości zakupu mieszkań z rynku pierwotnego - mówi Mariusz Kania, prezes agencji nieruchomości Metrohouse.

Autorzy zmian prognozują, że w okresie objętym programem po nowelizacji (lata 2015-2018) na pewno wzrośnie liczba inwestycji spółdzielni mieszkaniowych objętych programem o około 2,7 tys. mieszkań. W przypadku spółdzielni będzie to bardzo odczuwalne ożywienie, bo liczba oddawanych przez nie mieszkań sięgała rocznie co najwyżej 3,5 tys.

Co do lokali na rynku wtórnym, to z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w niektórych miastach wojewódzkich, średnie różnice cenowe między nowymi i używanymi mieszkaniami są znacznie mniejsze niż 20 proc. Do tej grupy można zaliczyć Warszawę, Kraków, Gdańsk i Rzeszów. Przy proponowanym poziomie mnożnika - 90 proc. - mieszkańcy tych miast będą mieli spory kłopot ze znalezieniem dotowanych lokali na rynku wtórnym, ale nie jest to wcale nierealne, a w mniejszych miejscowościach będzie to nawet ponad połowa lokali.

Przykładowo w Warszawie limit dla rynku pierwotnego wynosi 6 588 zł, a przy tych założeniach na rynku wtórnym będzie to 5 390 zł. Z danych serwisów nieruchomości wynika, że na warszawskim rynku wtórnym dostępnych jest ponad 40 tys. mieszkań o powierzchni do 75 mkw. (to ograniczenie ustawowe w MdM), ale tylko około 650 z nich mieści się w spodziewanym limicie.

- Owszem, po wejściu w życie zmian część sprzedających prawdopodobnie obniży cenę, by zwiększyć zainteresowanie ofertą, ale nie ma co liczyć, że liczba dostępnych mieszkań pójdzie w tysiące - zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl.

Według szacunków Home Brokera w Warszawie podaż mieszkań deweloperskich w MdM to około 2-2,5 tys. lokali, czyli czterokrotnie więcej niż byłoby na rynku wtórnym według aktualnych założeń.

W Krakowie liczby wyglądają podobnie - z ponad 11 tys. mieszkań w ofercie, w hipotetycznym limicie MdM dla rynku wtórnego (4183 zł) mieści się około 160. Z największych miast najlepiej pod tym względem jest w Gorzowie Wielkopolskim, Olsztynie, Łodzi i w Katowicach, gdzie limity są relatywnie wysokie. Z 2-3 tys. wystawionych na sprzedaż mieszkań prawie połowa mieści się w limicie.

W mniejszych miejscowościach, tych niesąsiadujących z aglomeracjami, w limitach mieści się dużo większa liczba mieszkań, co powinno otworzyć rynek dopłat na tamtejszych mieszkańców. Z reguły deweloperzy budują tam bardzo mało (jeśli w ogóle) i szans na uzyskanie dopłat dotąd nie było. Nowelizacja ustawy to zmienia. W tych miejscach około połowy mieszkań wystawionych na sprzedaż mieści się w limicie. W niektórych nawet jest ich zdecydowana większość, a nawet wszystkie - jak w Grajewie czy Żninie.

Jak zauważają eksperci, zmiana prawa może też niekorzystnie wpłynąć na kieszenie kupujących. Lokalne rynki, których średnie ceny metra kwadratowego plasuje się poniżej limitów, będą podnosić ceny, aby dorównać do wymagań MdM, tak jak działo się na rynku pierwotnym w Łodzi. - Niestety działa to na szkodę klientów, którzy nie wspierają zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym - tłumaczy Maciej Górka z Domiporta.pl.

Trzeba więc liczyć się z sytuacją, w której w jednych miastach sprzedający będą obniżać ceny, by zmieścić się w limicie - tam gdzie limit jest niski, a w innych podnosić, bo i tak będzie można dostać dopłaty - tam gdzie limit jest wysoki.

- Warto też zauważyć, że wiele z tanich mieszkań jest w niskim standardzie i ich zakup wymagać będzie potem dodatkowych nakładów finansowych na remont czy choćby odświeżenie - podkreśla Maciej Górka. Z drugiej strony, kupno mieszkania od dewelopera też wymaga gotówki na urządzenie i średnio jest to więcej niż w przypadku rynku wtórnego.

- Zmiany w programie to dobra wiadomość dla właścicieli tańszych mieszkań, którzy w najbliższym czasie zmierzali wystawić je na sprzedaż. Pozwoli im to skuteczniej konkurować o klienta z rynkiem pierwotnym. Z drugiej strony niezadowoleni będą ci deweloperzy, którzy sprofilowali swoje inwestycje, tak by spełniały one wymagania programu. Po raz kolejny zmienia się im warunki w trakcie gry - komentuje Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmersona.