Możliwość zakupów na rynku wtórnym, bardzo wysokie dopłaty bez limitów rodzin z co najmniej trójką dzieci, dofinansowanie dla powierzchni zaadaptowanych na lokale mieszkalne - to najważniejsze zmiany w programie "Mieszkanie dla Młodych", które dziś wchodzą w życie. Daje to szansę dla mieszkańców małych miejscowości, ale zarazem niesie ryzyko, że ceny mieszkań wzrosną - oceniają eksperci.
Kluczową zmianą w ustawie jest możliwość kupna mieszkania na rynku wtórnym. Jej inicjatorem nie był rząd, ale posłowie z połączonych komisji infrastruktury i finansów publicznych. Do tej pory program "Mieszkanie dla Młodych" obejmował jedynie mieszkania nowe - od dewelopera.
Zdaniem analityka rynku nieruchomości Bartosza Turka brak dostępu do mieszkań używanych był fatalnym błędem. Ekspert zwraca uwagę, że w zdecydowanej większości polskich powiatów nie działają firmy deweloperskie. Dostęp do nowych mieszkań, które można by było zaliczyć do MdM-u był więc niemożliwy.
Z dofinansowania będą mogli skorzystać także członkowie spółdzielni. Będą oni musieli podpisać umowę ze spółdzielnią na budowę mieszkania. Na jej podstawie wniosą wkład budowlany do spółdzielni w celu uzyskania prawa własności mieszkania. Oprócz rynku wtórnego dofinansowanie obejmie także mieszkanie, które powstało w wyniku adaptacji np. strychu, czy starej kamienicy.
Według Marcina Krasonia z firmy Home Broker wybór takich mieszkań to dobra opcja, by skorzystać z MdM - lokale te są tańsze, a dzięki temu "łapią" się w dość niskim limicie cenowym narzuconym na rynek wtórny. Krasoń dodaje, że warto zastanowić się też nad wyborem lokalizacji dalej od centrum miasta.
Dla programu MdM ogłaszane są co kwartał limity cenowe za m kw. powierzchni mieszkalnej. Są one zróżnicowane w zależności od regionu. I tak np. w Warszawie do programu zakwalifikują się mieszkania, których maksymalna cena za m kw. wyniesie 5 390,44 zł (dla rynku wtórnego) oraz 6 588,32 zł dla rynku pierwotnego.
Więcej dzieci, większa dopłata
Nowelizacja wprowadza dodatkowe wsparcie dla rodzin wielodzietnych. Dla rodzin z trójką lub więcej dzieci zwiększono dofinansowanie wkładu własnego z 15 do 30 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. W przypadku osób i rodzin z dwójką dzieci dofinansowanie to zwiększono z 15 do 20 proc.
Przewidziano też zwiększenie z 50 do 65 m kw. powierzchni mieszkaniowej, od której byłaby liczona dopłata do wkładu własnego w przypadku osób i rodzin z co najmniej trójką dzieci. Jak szacował rząd te zmiany mogą przynieść wzrost wysokości dofinansowania wkładu własnego o 160 proc. dla rodzin z co najmniej trójką dzieci. Na przykład dofinansowanie dla lokalu o pow. 70 mkw. dla rodziny trzyosobowej wzrośnie z 45 tys. do 116 tys. zł.
Po wejściu w życie znowelizowanej ustawy program przestanie dotyczyć tylko zakupu pierwszego mieszkania w przypadku rodzin wielodzietnych. Oznacza to, że obejmie on również rodziców i osoby chcące poprawić warunki życiowe kupując większy lokal. Dotyczy to rodzin i osób z co najmniej trójką dzieci. Takich rodziców i osób nie będzie dotyczył limit wieku - obecnie przynajmniej jeden z kupujących nie może mieć ukończonych 35 lat.
Nowa ustawa zwiększa udział w programie osób bez zdolności kredytowej. Od tej pory dowolne osoby, a nie tylko najbliższa rodzina będą mogły wystąpić w charakterze "dodatkowego kredytobiorcy".
W kwestii przeciwdziałania nadużyciom programu MdM w nowelizacji przewidziano sankcje. Jeżeli w ciągu 5 lat od nabycia mieszkania właściciel spłaci całość kredytu lub część, która przekracza wysokość udzielonego dofinansowania, będzie zobowiązany do zwrotu przyznanego wsparcia do Funduszu Dopłat.
Co to zmieni
Marcin Krasoń ocenia, że powyższe obostrzenie to "bardzo słuszny krok". - Dofinansowanie jest wprowadzone dla tych osób, które potrzebują tej pomocy. Myślę, że to jest jak najbardziej rozsądne podejście - argumentuje. Według niego zapobiegnie to nadużyciom w programie MdM.
Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości Leszek A. Hardek przewiduje, że wzrost zainteresowania rynkiem wtórnym nie zmieni się w znaczący sposób. Jego zdaniem będzie to zależało od miasta, liczby ofert spełniających wymogi limitu MdM. Według Hardka "najatrakcyjniejsze mieszkania na rynku wtórnym w większości miast nie będą się łapały na program MdM".
Prezydent PFRN ocenia, że nowelizacja nie wpłynie na ceny mieszkań. - Na rynku pierwotnym jest wiadoma sytuacja. Na rynku wtórnym jest tak dużo ofert mieszkań, które będą się kwalifikowały do programu MdM, że nie będzie tak, że nagle zwiększy się popyt, zacznie brakować tych mieszkań, a ceny zaczną rosnąć. Liczba transakcji może się zwiększyć - mówi Hardek.
Podobnego zdania jest Krasoń. - Łatwo sobie wyobrazić sprzedającego, który ma mieszkanie atrakcyjne, mieszczące się w limitach, czyli ma dodatkowy atut w garści, więc bardzo chętnie będzie podnosił jego cenę tak, żeby się zbliżyć do limitu, ale go nie przekroczyć - zauważa.
Jednak, inaczej niż Hardek, Krasoń jest zdania, że jest duża szansa na to, że nowelizacja wpłynie na ceny mieszkań zarówno na rynku wtórnym jak i na rynku pierwotnym. Zauważa, że już wcześniej na rynku pierwotnym było tak, że to właśnie limity "potrafiły determinować decyzje deweloperów, którzy podnosili i obniżali ceny". Ponadto w dużych miastach, w których o dopłaty jest trudniej, może dochodzić do obniżek cen. "Sprzedający, chcąc wyróżnić na rynku ofertę, obniży o kilkaset złotych na m kw. po to, aby zmieścić się w limicie. Cena zmieni się niewiele, ale dzięki dopłacie kupujący zyska dużo więcej" - dodaje Krasoń.
Eksperci są też zgodni co do ogromnego znaczenia zmiany w nowelizacji dokonanej pod kątem rodzin wielodzietnych. Jednak żaden z nich nie przewiduje nagłego wzrostu zainteresowania kupnem mieszkań w tej grupie.
Projekt nowelizacji trafił do Sejmu w marcu. Głosowanie nad projektem odbyło się w czerwcu. 403 posłów głosowało za przyjęciem noweli. Na początku lipca Senat przekazał nowelę prezydentowi do podpisania. Prezydent podpisał ustawę na początku sierpnia.