Jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt, który pokrywał koszt 100 procent nieruchomości, to najprawdopodobniej bank zażądał od ciebie ubezpieczenia części całej kwoty. Średnio co trzy lata będzie odnawiał z tobą to ubezpieczenie i może kazać zapłacić ci nawet kilka tysięcy złotych. Jak się przed tym ustrzec?
Gdy banki udzielają kredytów na 100 procent wartości mieszkania, część - przeważnie od 10 do 30 procent sumy - uznają za brakujący wkład własny klienta. Argumentują, że brak tej kwoty jest dla nich dodatkowym ryzykiem i dlatego chcą ją ubezpieczyć. Jest to ubezpieczenie tzw. niskiego wkładu własnego.
Rodzaje tego ubezpieczenia różnią się w zależności od waluty, w której udzielony został kredyt. Najprościej sytuacja wygląda, gdy zaciągnięty jest on w złotych. Bank nalicza ubezpieczenie od określonej sumy, a w kolejnych latach płacimy ratę tegoż ubezpieczenia mniejszą proporcjonalnie do części spłaconego kredytu. W grę nie wchodzą więc wahania kursu, które znacznie komplikują sprawę.
Na przykład Deutsche Bank PBC za brakujący wkład własny dla kredytów złotówkowych uznaje 10 procent wartości nieruchomości i co pięć lat żąda 4,5 proc. tej sumy. Gdy w ratach kredytu spłacimy już te 10 proc. wartości naszego domu lub mieszkania, zapominamy o ubezpieczeniu brakującego wkładu własnego.
| Zasady stosowane przy kredytach w złotych | |
|---|---|
| Bank | Koszty ubezpieczenia brakującego wkładu |
| DB PBC | 10% kwoty/4,5% na 5 lat |
| Pekao | 20% całkowitego kosztu inwestycji; składka 0,06% za każdy miesiąc |
| BZ WBK | brak |
| ING BSK | brak, kredyt na max. 90 proc. nieruchomości |
| Kredyt Bank | 20% kwoty/3,5% brakującego, opłata może być powtórzona po 3 latach |
| Euro Bank | jeżeli występuje brakujący wkład własny (20% wart. nieruchomości), oprocentowanie kredytu jest podniesione o 0,15 p.p. do momentu spłaty brakującego wkładu własnego |
| Millennium | 20%/3,5% kwoty brakującego wkładu własnego za 3 letni okres ochrony ubezpieczeniowej |
| Pocztowy | 20%/ 3,9% brakującego wkładu za 5 lat lub 3,2% brakującego wkładu za 3 lata |
| Pekao Bank Hipoteczny | 20%/stawka 1,2% brakującego wkładu co 3 lata |
| BOŚ | 20%/0,045% miesięcznie od kwoty brakującego wkładu |
| BNP Paribas | brak, max. 90 proc. wart. nieruchomości |
| MultiBank | 20%/4,5% brakującego wkładu co 3 lata |
| mBank | 20%/4,5% brakującego wkładu co 3 lata |
| Alior Bank | 20%/1,29% brakującego wkładu na 3 lata |
| DnB NORD | 10%/2,49% za pierwsze 3 lata, potem 0,830% brakującego wkładu za każdy rok. |
| BPS | do czasu gdy saldo zadłużenia wyniesie 80% bank podwyższa marżę o 1 p.p. |
| Polbank EFG | 20%/3% brakującego wkładu co 3 lata |
| Raiffeisen | 15%/3,97% brakującego wkładu co 5 lat |
Źródło: Open Finance
Sytuacja wygląda gorzej w wypadku kredytów we frankach szwajcarskich i euro. Wahania kursu złotego powodują bowiem, że wartość brakującego wkładu własnego zmienia się zależnie od kursu danej waluty. Wraz ze wzrostem kursu fanka albo euro rośnie bowiem wartość kwoty, którą bank uznał za brakujący wkład własny.
Przykład ubezpieczenia dla kredytu we frankach - wariant pierwszy src="http://www.money.pl/u/money_chart/graphchart_ns.php?ds=1231853408&de=1326495300&sdx=0&i=&ty=3&ug=1&s%5B0%5D=inflacja&w=600&h=300&cm=0&lp=1"/> Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej
- _ Wersja, w której bank przelicza na złotówki tylko wartość brakującego wkładu, jest łagodniejszym dla kieszeni klienta sposobem naliczania tej opłaty _ - mówi Halina Kochalska z Open Finance. - _ Gorzej dla jego budżetu domowego jest, gdy bank najpierw przelicza wartość całego kredytu i porównuje ją z wartością naszej nieruchomości zapisaną w umowie. Dopiero wtedy wylicza nową, już wyższą wartość brakującego wkładu. W takiej sytuacji może się okazać, że klient ma do zapłacenia nawet kilka albo i kilkanaście tysięcy złotych _- dodaje.
Przykład ubezpieczenia dla kredytu we frankach - wariant drugi src="http://www.money.pl/u/money_chart/graphchart_ns.php?ds=1231853408&de=1326495300&sdx=0&i=&ty=3&ug=1&s%5B0%5D=inflacja&w=600&h=300&cm=0&lp=1"/> Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej
Czy można się ustrzec przed zapłatą takich dodatkowych pieniędzy? Pewnym rozwiązaniem jest zwrócenie się do banku o możliwość oszacowania aktualnej wartości nieruchomości. Jeśli jej wartość poszła do góry w porównaniu z dniem jej zakupu, to może się okazać, że w nowym zestawieniu nasz kredyt - nawet przy wysokim kursie franka lub euro - nie opiewa już na 100 procent nieruchomości, a jego wartość w porównaniu z domem albo mieszkaniem spadła poniżej 80 czy 70 procent. Wtedy nie mamy już kłopotu z brakującym wkładem własnym.
| Zasady stosowane przy kredytach we frankach szwajcarskich | ||
|---|---|---|
| Bank | Zasady | Zasady odnawiania polisy |
| Alior | 30%/1,44% brakującego wkładu co 3 lata | Bank przelicza cały kredyt po aktualnym kursie i odejmuje od tej kwoty ustalone na początku 70 proc. lub 80 proc. wartości nieruchomości, czyli w naszym wypadku 210 lub 240 tys. zł - resztę traktując jako brakujący wkład. Przy takim sposobie liczenia i wzroście zadłużenia ze względu na zmiany kursowe z 300 tys. zł do blisko 516 tys. zł, brakujący wkład wyniesie 275,8 tys. zł lub 305,8 tys. zł. I to od tej kwoty bank policzy składkę. |
| Millennium | 20%/3% brakującego wkładu co 3 lata | |
| Polbank EFG* | 20%/3% brakującego wkładu co 3 lata | |
| Getin Noble Bank | marża kredytu podwyższona o 0,25 p.p. do momentu uzupełnienia brakującego wkładu własnego i zejścia do 80 proc. wart. nieruchomości | Bank przelicza cały kredyt po aktualnym kursie |
| Nordea Bank | marża kredytu podwyższona o 0,25 p.p. do momentu spłaty brakującego wkładu (80% wart. nieruchomości) - bank pożycza w walutach tylko na 90% wart. nieruchomości | Bank przelicza cały kredyt po aktualnym kursie |
| BOŚ | 20%/3,5% brakującego wkładu co 3 lata | Bank liczy brakujący wkład własny przeliczając kwotę ustaloną na początku w walucie jako brakujący wkład własny. |
| DB PBC | 20%/4,5% brakującego wkładu - składka za 5 lat i ubezpieczenie NNW | Bank liczy brakujący wkład własny, przeliczając kwotę ustaloną na początku w walucie jako brakujący wkład własny. |
| DnB Nord tylko euro | 20%/2,49% brakującego wkładu na 3 lata, później na rok z góry 0,83% brakującego wkładu | Bank liczy brakujący wkład własny, przeliczając kwotę ustaloną na początku w walucie jako brakujący wkład własny. |
| mBank | 30%/4,5% brakującego wkładu co 3 lata | Bank liczy brakujący wkład własny, przeliczając kwotę ustaloną na początku w walucie jako brakujący wkład własny. |
| MultiBank | 30%/4,5% brakującego wkładu co 3 lata | Bank liczy brakujący wkład własny, przeliczając kwotę ustaloną na początku w walucie jako brakujący wkład własny. |
| PKO BP | 20%/3,3% brakującego wkładu co 3 lata | Bank liczy brakujący wkład własny przeliczając kwotę ustaloną na początku w walucie jako brakujący wkład własny. |
| Raiffeisen Bank | 20%/3,97% brakującego wkładu co 5 lat | Bank liczy brakujący wkład własny przeliczając kwotę ustaloną na początku w walucie jako brakujący wkład własny. |
Źródło: Open Finance
Niestety banki głowią się, jak zabrać klientom i tę furtkę. W 2009 roku mBank zlikwidował tę możliwość. Teraz już nie liczy brakującego wkładu własnego przez powtórne przeliczenie wartości nieruchomości i wysokości niespłaconej części kredytu zaciągniętego w walutach. W oparciu o wartości z umowy oblicza stałą kwotę przeliczoną na waluty, od której - aż do jej spłacenia - żąda opłat w wysokości 4,5 procent. Tym samym klienci stracili szansę ponownego oszacowania wartości nieruchomości, która często okazywała się tak duża, że nie było w ogóle potrzeby płacenia za ubezpieczenie.
| Zasady stosowane przy kredytach w euro | |
|---|---|
| Bank | Zasady ubezpieczenia brakującego wkładu |
| mBank | 30%/4,5% brakującego wkładu co 3 lata |
| MultiBank | 30%/4,5% brakującego wkładu co 3 lata |
| Raiffeisen Bank | 20%/3,97% brakującego wkładu co 5 lat |
| BOŚ | 20%/0,045% miesięcznie od kwoty brakującego wkładu |
| Getin Noble Bank | przy 80% wartości. nieruchomości marża podwyższona o 0,25 p.p. do czasu uzupełnienia brakującego wkładu własnego |
Źródło: Open Finance
Jak mBank tłumaczy tę zamianę? -_ Takie rozwiązanie zabezpiecza klienta, ponieważ uniezależnia wysokość składki ubezpieczeniowej od aktualnej wyceny nieruchomości i wahań kursowych, które mogłyby doprowadzić do wzrostu składki w kolejnych okresach ubezpieczeniowych, a w ekstremalnych przypadkach skutkować koniecznością przedstawiania dodatkowego zabezpieczenia w postaci innej nieruchomości _ - przekonuje Krzysztof Olszewski, rzecznik banku.
Pozostaje jednak pytanie, czy jeśli bank raz zmienił sposób naliczania wysokości ubezpieczenia, nie wróci do starego sposobu naliczania, gdy ceny nieruchomości spadną, po to by ściągać jeszcze większe pieniądze z klientów. Rzecznik odpowiada, że trudno mu zadeklarować, czy decyzje o zmianie zasady naliczania składki będą w przyszłości podejmowane. Obiecuje tylko, że jeśli tak, to zapadną one w zgodzie z obowiązującymi przepisami.
| Czytaj więcej o kredytach w Money.pl | |
|---|---|
| 250 tys. kredytów wartych więcej niż mieszkania Frank staniał. Kredytobiorcy i banki odetchnęli z ulgą. Ale nawet przy kursie 3,80 zł za CHF wciąż ponad połowa kredytów z lat 2006-2008 ma wartość przekraczającą ceny nieruchomości. | |
| Dlaczego banki nie chcą oddawać składek? Do rzecznika ubezpieczonych trafia coraz więcej skarg od kredytobiorców na warunki jakie stawiają banki, przy zawieraniu umowy kredytowej. |