Tylko do przychodów z wynajmu, nieprzekraczających 100 tys. zł rocznie, będzie można stosować ryczałt 8,5 proc. Ci, którzy zarabiają na takiej działalności więcej - zapłacą 18 lub 32 proc. podatku. Powód? Tradycyjny: uszczelnienie systemu. - To bardzo dobra zmiana - ocenia w money.pl Radosław Piekarz, doradca podatkowy z kancelarii A&RT.
To efekt wielkiej reformy podatków, którą szykuje właśnie resort finansów. Oprócz ustawy o PIT i CIT (o niektórych zapisach pisaliśmy już w money.pl. Później resort zdążył się z nich wycofać)
, rząd chce również zmienić ustawę o zryczałtowanym podatku dochodowym, z którego w dużej mierze korzystali właśnie wynajmujący mieszkania.
Zachęca do tego stawka podatku, bo jest to raptem 8,5 proc. - nie tak, jak na zasadach ogólnych, gdzie oddać trzeba 18 proc. Różnica polega na tym, że ryczałt obliczany jest od przychodów. Nie można więc odliczyć od niego żadnych kosztów. W przypadku mieszkania mogą to być na przykład czynsz do spółdzielni, rachunki za media czy odsetki od kredytu.
W większości przypadków właściciele mieszkania wszystkie koszty przerzucają na najemców, więc ryczałt staje się znacznie bardziej opłacalny. A że podatnicy mieli w tej kwestii wolny wybór, to zwykle decydowali się na to, co jest korzystniejsze dla ich portfeli.
Ale resort Mateusza Morawieckiego chce to ograniczyć. Z preferencyjnej formy opodatkowania skorzystać będą mogli tylko ci, którzy w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyli z tego tytułu przychodu 100 tys. zł. To właśnie pomysł, który pojawił się w projekcie nowelizacji. Ta teraz jest na etapie opiniowania.
Rząd chce walczyć z cwaniakami
Skąd taka zmiana? Resort tłumaczy, że chce w ten sposób dokręcić śrubę tym podatnikom, którzy z wynajmu mieszkania uczynili sobie źródło utrzymania. I zamiast założyć działalność gospodarczą (a więc przy okazji płacić ZUS), wykorzystują ryczałt do optymalizacji podatkowej.
"Wprowadzenie limitu (...) pozwoli na ograniczenie stosowania tej formy opodatkowania tylko do podatników, którzy tego rodzaju przychody traktują jako dodatkowe źródło dochodów" - uzasadnia resort finansów.
I rzeczywiście, trudno podejrzewać, żeby małżeństwo wynajmujące mieszkanie po zmarłych rodzicach przekroczyło próg 100 tys. zł rocznie. Żeby tak się stało czynsz miesięczny musiałby wynosić ok. 8,3 tys. zł. Mieszkań musi być więc przynajmniej kilka. I to sporych, najlepiej położonych w centrach dużych miast.
Ministerstwo informuje, że zwykli podatnicy nie mają się czego obawiać. Według danych za 2015 r., średni przychód z wynajmu wyniósł bowiem nieco ponad 18 tys. zł rocznie. To jedna szósta górnej granicy, którą resort chce wprowadzić.
Co jednak istotne - w przypadku małżeństw limit 100 tys. zł będzie wspólny. Nie wiadomo również, co w przypadku przekroczenia tej kwoty. Czy 18 proc. skali podatkowej będzie liczone tylko od nadwyżki, czy może od całości? Ministerstwo na zwołanej we wtorek konferencji prasowej zapewniało, że dyskusje na ten temat wciąż trwają i nie wiadomo, jak będzie wyglądał ostateczny kształt takiego zapisu.
Ilu podatników dotknie nowelizacja tego przepisu? Resort finansów poinformował nas, że z ryczałtu korzystało w sumie 520 tys. osób, ale przychód powyżej 100 tys. zanotował ledwie co pięćdziesiąty, czyli w sumie 11 tys. podatników. Nie ma wątpliwości, że w ich przypadku wynajem nieruchomości był sposobem na biznes. Średnio zarobili bowiem na tym 210 tys. zł.
"Niech biznes będzie opodatkowany jak biznes"
Pomysł podoba się doradcom podatkowym. Jednym z nich jest Radosław Piekarz z Kancelarii A&RT, który dał wyraz swojemu zadowoleniu na Twitterze.
W koncu! Brawo @MFGOVPL! pic.twitter.com/chxOX1lvo9
-- Radek Piekarz (@RadekPiekarz) 13 lipca 2017
- Sam pomysł ryczałtu w swoim założeniu był bardzo dobry - niski podatek miał zachęcić ludzi do ujawnienia dochodów i to się w wielu przypadkach udało - ocenia w rozmowie z money.pl.
Ekspert dodaje jednak, że przepis jest "często wykorzystywany przez ludzi, którzy de facto prowadzą biznes". Potwierdza więc to, o czym wspomina resort finansów. - Można mieć 30 mieszkań i wynajmować je studentom, a płacić ryczałt. A to jest biznes, więc powinien być opodatkowany jak biznes - uważa Radosław Piekarz.
Na tym jednak nie koniec. - Są też ludzie, którzy mają kilka nieruchomości, które wynajmują np. Biedronce lub innym sieciom handlowym - dodaje Piekarz. - W tym przypadku nie mówimy już o 3 tys. zł miesięcznie, ale o kilkudziesięciu tysiącach.
Dlatego cieszy się, że resort postanowił wprowadzić limit 100 tys. zł. Ma tylko jedno, "drobne zastrzeżenie" - jego zdaniem powinien być on nieco wyższy.
Ryczałt był również wykorzystywany w niektórych spółkach. Wspólnicy (na przykład w spółce z o. o.) zamiast wypłacać sobie wynagrodzenie lub dywidendy, po prostu wynajmowali spółce lokal. Otrzymane w ten sposób pieniądze były więc opodatkowane stawką nie 18 proc. - jak wynagrodzenie - a ledwie 8,5 proc.
Wynajmujesz dużo nieruchomości? Załóż firmę
- Winny jest niejasny przepis, a w zasadzie brak definicji "najmu prywatnego" - ocenia Radosław Piekarz.
Właśnie z tego powodu skarbówka często kwestionowała, czy wynajem podatnika, aby na pewno, jest "prywatny", czy może to już biznes.
Tak było w przypadku jednego z małżeństw, które po wykładnię przepisów zwróciło się w interpretacji indywidualnej trzy lata temu. Małżonkowie wybudowali 18 garaży, z czego 17 chcieli sprzedać, a jeden zostawić na własny użytek. Spadek cen spowodował jednak, że nieruchomości zamiast sprzedawać, postanowili najpierw wynająć.
Co na to skarbówka? "W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Wnioskodawca ma na celu osiąganie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach. Fakt, że Wnioskodawca zamierza wynajmować 17 spośród 18 garaży świadczy o tym, że plany Wnioskodawcy dotyczące najmu tych garaży będą miały charakter powtarzalny i długofalowy" - napisał w odpowiedzi ówczesny Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach.
A to oznacza, że jedno z małżonków powinno założyć firmę. Nie ma też możliwości, by w tym przypadku korzystali z ryczałtu.
Ryczałt czy zasady ogólne. Co się opłaca?
W tej chwili właściciel mieszkania, który chce zarobić na wynajmie, ma dwie możliwości rozliczenia z fiskusem. Albo płaci podatek tak samo, jak od pracy na etacie (18 lub 32 proc.), albo korzysta z ryczałtu 8,5 proc. Wybór jest dowolny i podatnik musi dokonać go do 20 stycznia, składając oświadczenie do skarbówki.
A co się bardziej opłaca? To zależy od konkretnych przypadków. Jeśli właściciel ponosi koszty związane z użytkowaniem mieszkania, to może się zdarzyć, że bardziej opłacalna będzie stawka 18 proc. Jeśli zaś jego rola ogranicza się tylko do pobierania comiesięcznego czynszu od najemców, to lepiej zdecydować się na ryczałt.
Więcej na temat tego, jak wybrać formę opodatkowania wynajmu mieszkania, pisaliśmy w naszym poradniku w money.pl.
