Załamanie na rynku kredytów? KNF zaciska pętlę

Mimo rekordowo niskich stóp procentowych w 2015 roku nie należy spodziewać się boomu na rynku kredytów mieszkaniowych - uważają analitycy. Zgodnie z Rekomendacją S minimalny wkład własny wzrósł od początku stycznia o kolejne pkt 5 procentowych. Każdy zatem, kto wystąpi o kredyt za półtora roku, musi udokumentować minimum 10 procent środków własnych.

Kredyty hipoteczne udzielane bez wkładu własnego całkowicie zniknęły z rynku z początkiem 2014 roku. Stało się to za sprawą zapisów rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego, które narzuciły bankom przykręcenie kredytowej śruby poprzez ostrzejsze podejście do zabezpieczeń systemu bankowego, a także samych kredytobiorców, przed ryzykiem kredytowym.

Od stycznia minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym to co najmniej 10 proc. jego wartości.

Zdolność kredytowa Polaków rośnie wraz ze spadkiem stóp procentowych. Z drugiej strony, wymóg coraz wyższego wkładu własnego bije szczególnie w młodych ludzi.

Blisko 450 tys. zł - na taki kredyt mieszkaniowy mogła w grudniu liczyć trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto. Możliwy do zaciągnięcia dług odpowiada więc niemal 90-krotności miesięcznego wynagrodzenia.

W przedstawionym przypadku rodzina musiałaby zadłużyć się na 30 lat, korzystać z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupić dodatkowe ubezpieczenie.

Jednak zgodnie z zaleceniami KNF, by dostać wspomniane wyżej 450 tys. złotych, po 1 stycznia musi to być już 45 tys. złotych.

W III kwartale tego roku banki udzieliły ponad 43,5 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 9,23 mld zł, co oznacza spadek o 4,06 proc. w porównaniu do III kwartału 2013 roku jeżeli chodzi o liczbę umów oraz o 3,61 proc. pod względem wartości.

Według prognozy Związku Banków Polskich, miniony rok na rynku powinien zakończyć się liczbą około 180 tys. udzielonych kredytów na kwotę 38 mld zł.

Analityk z Home Broker Marcin Krasoń zwrócił uwagę, że 1 stycznia 2015 r. wchodzi w życie zmiana w rekomendacji S przygotowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. _ Oznacza to, że starając się o kredyt mieszkaniowy trzeba będzie posiadać co najmniej 10 proc. wkładu własnego, czyli dwa razy więcej niż do końca 2014 r. Trzeba będzie mieć więcej gotówki, bowiem do wkładu własnego dojdą opłaty okołokredytowe, prowizje, opłaty notarialne, podatki itp. Dostęp do kredytowania będzie więc trudniejszy _ - ocenił Krasoń.

Jego zdaniem części potencjalnych kredytobiorców nie będzie stać na zaciągnięcie pożyczki, niemniej nie spowoduje to dużej rewolucji na rynku. Zmiany dotyczące wkładu własnego nie są nowością. _ W mijającym roku wprowadzono obowiązek posiadania 5 proc. wkładu własnego i rynek się nie zawalił. Do 10 proc. limitu też się dostosuje, choć zapewne zmiana wpłynie na ograniczenie popytu _ - powiedział.

Analityk zaznaczył, że w przyszłym roku na rynek będą też wpływać czynniki, które powinny podnosić popyt na mieszkania. Wskazał m.in. na historycznie niskie stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego (od października 2014 r. główna stopa procentowa NBP wynosi 2 proc.) i oczekiwania, że Rada Polityki Pieniężnej dokona kolejnego cięcia. Niższe oprocentowanie kredytów może zachęcać występowania o pożyczki.

_ - Mamy też grupę zamożnych klientów, którzy przy niskich stopach procentowych nie chcą przedłużać lokat w bankach i przenoszą oszczędności na rynek nieruchomości, co także wspiera popyt. Czynników, które wpływają na popyt i podaż na rynku mieszkaniowym jest bardzo dużo, one obecnie się równoważą. Myślę, że ten stan rzeczy się utrzyma _ - uważa Krasoń.

Jego zdaniem sytuacja na rynku kredytowym będzie prowadzić do dalszej stabilizacji cen mieszkań w skali kraju. Krasoń uważa, że na początku zmiana rekomendacji S ograniczy popyt w pierwszych miesiącach 2015 r., będziemy obserwować mniejszą liczbę i spadek wartości udzielanych kredytów, ale rynek szybko dostosuje się do nowej sytuacji.

Według niezależnej analityczki Haliny Kochalskiej, w 2015 r. banki udzielą ok. 8 mln kredytów konsumpcyjnych o wartości przekraczającej 80 mld zł i niecałe 200 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę niecałych 34 mld zł. O ile w przypadku kredytów konsumpcyjnych będziemy mieć do czynienia z kolejnym rekordem, to dla kredytów mieszkaniowych 2015 r. okaże się słabszy niż mijający rok z ok. 215 tys. udzielonych kredytów o wartości w granicach 37 mld zł.

_ - Rynek kredytów dla klientów indywidualnych podzieli się na dwa światy: przyjazny im świat kredytów konsumpcyjnych i mniej przychylny kredytów mieszkaniowych. W tym pierwszym klient spotka się z zachęcającymi do zadłużania się reklamami i spadającym oprocentowaniem oraz otwartością banków do udzielania takich kredytów. Sytuacja będzie wyglądała zupełnie inaczej, gdy klient przyjdzie po kredyt mieszkaniowy - _ uważa Kochalska.

Jej zdaniem w wielu bankach w ogóle nie uda mu się pożyczyć pieniędzy, w innych będzie zmuszony zgodzić się na wyższe koszty i marże niż w 2013 r., a niewykluczone, że również wyższe niż stosowane w 2014 r. _ Dodatkowym szokiem będzie konieczny wkład własny stanowiący minimum 10 proc. Sytuację nieznacznie poprawi program Mieszkanie dla Młodych oferujący pomoc w zakupie pierwszego mieszkania. Tylko dzięki niemu uda się w całym roku sprzedać około 200 tys. kredytów. Gdyby nie MdM, liczba ta byłaby niższa _ - podsumowała analityczka.

_ - Należy się liczyć z tym, ze pierwszy kwartał 2015 roku będzie okresem głębokiego zastoju na krajowym rynku mieszkaniowym, spowodowanym względnym nasyceniem rynku w ostatnim kwartale starego roku oraz zmianą warunków kredytowania zakupów mieszkaniowych - _ mówi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Może to spowodować stopniowe ograniczanie inwestycji deweloperskich w kolejnych miesiącach oraz nasilenie działań promocyjnych deweloperów w celu neutralizacji niekorzystnych zmian w bankowym kredytowaniu nieruchomości mieszkaniowych z jednej strony, z drugiej natomiast w celu ograniczenia ryzyka nawisu podażowego.

W sumie więc rynek mieszkaniowy powinien być w jeszcze większym stopniu rynkiem kupującego, aniżeli dobiegający swego kresu rok bieżący. Duży wybór mieszkań z pierwszej ręki wynikający z wykreowanej przez deweloperów umiarkowanej nadpodaży, stabilne ceny połączone z licznymi promocjami i mocną pozycją negocjacyjną klientów deweloperskich biur sprzedaży, coraz niższy poziom stóp procentowych oraz miejmy nadzieję nabierający wiatru w żagle program MdM, to główne czynniki decydujące o kondycji rodzimej mieszkaniówki w nowym roku.

Znajdź najtańszy kredyt hipoteczny

Jakiej kwoty kredytu potrzebujesz? ZOBACZ OFERTY; )