Wracają eksmisje. Rząd przestraszył się pozwów właścicieli mieszkań?

Przypomnijmy, że zakaz eksmisji obowiązuje od 31 marca 2020 roku. Wprowadzono go na początku pandemii w tzw. ustawie covidowej. Rząd argumentował, że miało to chronić osoby, których sytuacja majątkowa mogła pogorszyć się w trakcie pandemii. Jednak przepis, który został wprowadzony na krótki czas, obowiązuje już dwa lata. Mimo że w ostatnim czasie uchylono już praktycznie wszystkie restrykcje.

Właściciele mieszkań, którzy je wynajmują, są zmęczeni tą sytuacją i nie ukrywają, że rozważają pozwy przeciwko Skarbowi Państwa.

- Od marca 2020 roku, czyli od początku pandemii, zostaliśmy pozbawieni narzędzia, które umożliwia eksmisje oszustów. Nie może być tak, że najemcy, którzy korzystają z luki w prawie i nie płacą za najem nieruchomości, powinni czuć się bezkarnie – mówi money.pl Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Chodzi m.in. o sytuacje, o których wielokrotnie pisaliśmy, gdy najemcy z premedytacją nie płacą czynszu, wykorzystując prawo lokatorskie i w efekcie przez wiele lat żyją na koszt innych. Właściciele zwrócili się więc o pomoc do Rzecznika Praw Obywatelskich, którzy wielokrotnie interweniował w tej sprawie w resorcie ministra Zbigniewa Ziobry, podobnie jak Rzecznik MŚP.

O zniesienie zakazu eksmisji zabiegała także Krajowa Rada Komornicza. Zdaniem Marka Grzelaka, rzecznika prasowego KRK, z którymi rozmawialiśmy na ten temat, sytuacja wygląda tak, jakby rząd o odwieszeniu zakazu eksmisji kompletnie zapomniał. Jego zdaniem sytuacja zrobiła się niebezpieczna. Dlatego dalsze utrzymywanie zakazu mogło stanowić barierę dla zwiększenia podaży mieszkań na rynku najmu, zniechęcało też właścicieli mieszkań do wynajmowania wolnych lokali.

Rząd postanowił zająć się tą sytuacją. Co ciekawe, uchylenie zakazu eksmisji zostało wprowadzone w formie "wrzutki" do nowelizacji specustawy o pomocy Ukraińcom.

Do informacji jako pierwszy dotarł "Dziennik Gazeta Prawna", który nieoficjalnie dowiedział się, że głównym powodem wycofania się rządu z zakazu eksmisji było widmo pozwów właścicieli nieruchomości, którzy zostali pozbawieni możliwości czerpania zysków z najmu.

- RPO występował w tej sprawie zarówno do Ministra Sprawiedliwości, jak i do Prezesa Rady Ministrów, uznając, że wprowadzony zakaz przeprowadzania eksmisji ma zbyt szeroki zakres i nie uwzględnia wszystkich możliwych sytuacji, w tym takich, w których podstawą eksmisji jest również przemoc w rodzinie – komentuje dla money.pl Kamila Dołowska, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w biurze RPO.

Dodaje, że według niej obowiązywanie zakazu eksmisji doprowadziło do przerzucenia na część obywateli obowiązków, które zgodnie z konstytucją spoczywają na organach władzy publicznej. - Dlatego RPO apelował do premiera m.in. o rozważenie przyznania właścicielom mieszkań stosownych rekompensat – informuje ekspertka. Jak na razie rząd jednak nie zareagował na tę propozycję.

Poprosiliśmy RPO o ocenę najnowszej propozycji rządu, zgodnie z którą uchylenie zakazu eksmisji znalazło się w specustawie o pomocy obywatelom Ukrainy. - Przedmiot tej ustawy ma dosyć luźny związek z omawianym zakazem realizacji wyroków eksmisyjnych, w związku z czym zamieszczenie takiego postanowienia w tej ustawie może być mylące – komentuje Kamila Dołowska.

Dodaje, że wiele osób może nawet nie wiedzieć, że akurat ta ustawa rozwiązuje problem. - Nie jest to pierwsza sytuacja, w której dokonuje się zmian w aktach prawnych przy okazji uchwalania lub zmiany ustaw z innej dziedziny. Przykładem może być choćby ustawa covidowa, w której zmieniono wiele ustaw, a nawet ingerowano w materię kodeksową w zakresie, który nie ma bezpośredniego związku z tytułem ustawy – wyjaśnia.

Jej zdaniem dobrze się jednak stanie, że kontrowersyjny przepis o zakazie eksmisji zostanie uchylony.

Tymczasem Jacek Kusiak nie ma wątpliwości, że przywrócenie prawa do eksmisji ma związek z falą uchodźców. W związku z tym pojawiła się obawa, że oni także mogliby zacząć korzystać z tej luki prawnej. – Wydaje mi się, że dopiero wówczas Skarb Państwa miałby poważny problem w postaci liczby pozwów, liczonych w tysiącach – twierdzi.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

- Obowiązujące przepisy w zakresie najmu mieszkań są niekorzystne dla właścicieli lokali. W szczególności mowa o rygorystycznych przepisach zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku, dotyczących przesłanek wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu oraz eksmisji z lokalu – wyjaśnia Lidia Sowała, prawnik firmy Mzuri.

Jej zdaniem droga od wypowiedzenia umowy najemcy do eksmisji może trwać w Polsce kilka lat. Doprowadza to do sytuacji, w której najemcy często mieszkają już bez umowy w lokalu i nie uiszczają opłat za niego, a właściciel musi opłacać w tym czasie opłaty, w praktyce kredytując najemcę.

- Specustawa covidowa tylko pogorszyła sytuację, wstrzymując na okres prawie dwóch lat wykonanie przez komorników wyroków eksmisyjnych, doprowadzając do sytuacji, w której najemcy czuli się bezkarni. Cieszymy się oczywiście z uchylenia tego zakazu, nawet jeśli będzie to miało miejsce w ustawie dotyczącej uchodźców. Jednakże w naszym poczuciu nie rozwiązuje to problemu - mówi.

 Dodaje, że po uchyleniu zakazu eksmisji komornicy będą zasypani wyrokami eksmisyjnymi, przystąpią do ich wykonania z opóźnieniem, co spowoduje dalsze wydłużenie całego procesu eksmisji.

Straty właścicieli będą trudne do odzyskania

 Zapytaliśmy prawników o to, czy właściciele mieszkań mają szansę na otrzymanie rekompensat od państwa za ostatnie dwa lata. - Straty poniesione do tej pory będą trudne do odzyskania. Zakaz eksmisji ewidentnie uderza w wynajmujących, kosztem najemców. – uważa Jacek Kosiński, partner w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. Dodaje, że jego zdaniem państwo w takim wypadku wypłacić rekompensaty.

- Teoretycznie właściciele będą mogli dochodzić także odszkodowań od najemców za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości. Nie sądzę, jednak aby wynajmujący cokolwiek odzyskali. Naturalnym adresatem jest więc Skarb Państwa. W sytuacji, gdy teoretycznie to gmina powinna dostarczyć lokal zamienny, można rozważać także powództwo przeciwko niej — dodaje.

 Z kolei Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w Derc Pałka Kancelarii Radców Prawnych zwraca uwagę na to, że dalsze utrzymywanie zakazu eksmisji, w momencie zniesienia praktycznie wszystkich obostrzeń, naruszałoby konstytucję, w tym art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3.

 Mówi on m.in. o tym, że każdy ma prawo do własności, która podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej. Z kolei zgodnie z ust. 3 tego przepisu, własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

 Według Pałki w ostatnich dwóch latach przerzucono na barki obywateli obowiązki państwa dotyczące przeciwdziałania bezdomności. - Zgodnie bowiem z art. 75 ust. 1 Konstytucji RP władze publiczne prowadzą politykę służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego i popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania – informuje prawnik. 

Przypomina jednocześnie, że zakaz eksmisji miał być rozwiązaniem tymczasowym, uzależnionym od sytuacji epidemicznej. Z kolei dalsze bezterminowe utrzymywanie tego zakazu spowodowałoby dalsze dodatkowe straty dla właścicieli, zwłaszcza w sytuacji, gdy mieszkanie zajmują osoby zadłużone.