Patodeweloperka – tak od mniej więcej roku określa się wszystkie absurdy architektoniczne i urbanistyczne. Małe mieszkania w monstrualnych budynkach. Brak planowania przestrzennego i źle zaprojektowane budynki. Mikroapartamenty wielkości 15 metrów kwadratowych i osiedla o nazwie "Zielone", bo na taki kolor pomalowano budynki.
Trudno stwierdzić, skąd wzięło się określenie "patodeweloperka". Od mniej więcej roku funkcjonuje i kojarzy się głównie z jednym osiedlem - Bliska Wola w Warszawie. Jego zdjęcia podbiły internet, bo bardziej niż stolicę Polski przypominają Singapur czy Hongkong.
W ramach akcji #patodeweloperka chcieliśmy porozmawiać z inwestorem Bliskiej Woli Józefem Wojciechowskim. Na wywiad się nie zgodził. Jego pracownicy wysłali nam jednak oświadczenie jednego z największych polskich deweloperów. Publikujemy je w całości, zostawiając czytającym możliwość do własnego wyrobienia sobie opinii na ten temat.
Józef Wojciechowski, Przewodniczący Rady Nadzorczej J.W. Construction Holding S.A.
Wobec emocji, jakie budzi budynek Bliska Wola Tower i dyskusji "Warszawa jak Hong Kong, jak Pekin…", wyjaśnijmy bez zbędnej ekscytacji, dlaczego J.W. Construction zdecydował się na postawienie w Warszawie takiego budynku.
Warszawska Wola to dzielnica, która z powodu bliskości centrum i dostępności terenu stała się miejscem o najwyższym w Warszawie potencjale inwestycyjnym. Kiedy zaczęto budować tu bardzo potrzebne w Warszawie nowoczesne biurowce, ceny gruntu poszły w górę, choć dalej są nieco niższe niż w ścisłym centrum. To spowodowało dynamiczny rozwój Woli, gdzie inwestorzy lokują swoje kapitały, a cena gruntu warunkuje sposób wykorzystania terenu. Niska zabudowa nie zwróci przecież kosztu poniesionego na jego zakup. Wieżowce zresztą buduje się nie tylko z powodów ekonomicznych. Zwyczajnie: takie jest zapotrzebowanie rynku.
Dzisiaj w Polsce jest około 11 milionów osób urodzonych w latach 1980-2000. To pokolenie, jak wynika z badań, nie marzy o domu na przedmieściach czy mieszkaniu o powierzchni 80 m kw. Bez wątpienia to pokolenie jest obecnie najbardziej aktywną grupą na rynku nieruchomości, reprezentowaną zarówno przez osoby poszukujące pierwszego, jak i kolejnego mieszkania.
Dużo chętniej niż pozostałe grupy wiekowe decyduje się na wynajem, bo chce być przede wszystkim mobilne. Z drugiej strony, według ekspertów, wciąż ma silną potrzebę posiadania mieszkania na własność, ale w lepszej lokalizacji, za cenę małego metrażu. Nie bez znaczenia są koszty utrzymania – czynsz, im większy lokal, tym wyższe koszty. W przeciwieństwie do ich rodziców, dla których duże mieszkania lub jednorodzinne domki na obrzeżach miast będą w miarę możliwości finansowych wyborem oczywistym.
Z kolei osoby po 44. roku życia często kupują dodatkowe mieszkania z zamiarem inwestycyjnym i też wybierają lokale mniejsze, położone w atrakcyjnych miejscach. Deweloper nie może być wobec tych potrzeb obojętny, dostosowuje się do sytuacji rynkowej, buduje zarówno bardzo małe, jak też bardzo duże mieszkania. Jeśli jednak decyduje się na budowę na działce w centrum czy blisko centrum Warszawy, nie może pozwolić sobie na kameralną zabudowę, jaka powstaje w osiedlach podmiejskich. Stąd oczywista tendencja do zabudowy gęstej i stawiania wysokościowców.
Budując małe mieszkania, do zakupu przez lokatorów lub inwestorów kupujących mieszkania na wynajem, deweloperzy odpowiadają na zapotrzebowanie. Wystarczy spojrzeć na dane dotyczące wartości udzielonych kredytów na mieszkania i przedział wiekowy, by dostrzec, że osoby w wieku 24-30 kupują lokale mniejsze, a starsze szukają nieco większych.
Małe mieszkania są także na celowniku inwestorów, bo to najbezpieczniejsza od lat forma lokowania nadwyżek finansowych. Oferta deweloperów powinna sprzyjać realizacji planów każdego potencjalnego klienta. Tymczasem z analizy Narodowego Banku Polskiego wynika, że oferta lokali kompaktowych na rynku pierwotnym jest za mała o 20 proc., na wtórnym o 40 proc.
A zatem małe mieszkania przeznaczone są najczęściej dla ludzi młodych, którzy są na początku drogi życiowej. Potrzebują niezbyt dużych i niezbyt drogich mieszkań, w których nie spędzają długich godzin. Cenią sobie przede wszystkim dobrą lokalizację. Te parametry spełnia Bliska Wola Tower. Warto podkreślić, że małych mieszkań o powierzchni od 24 do 39 m kw. jest w budynku 123 na łączną liczbę 482. Wszystkie znalazły nabywców w pierwszej fazie projektu.
Nic w tym dziwnego - małe mieszkania wyprzedają się najszybciej, z uwagi na niedobór lokali, stały napływ do Warszawy studentów, obcokrajowców i osób, które z uwagi na możliwość podjęcia w stolicy atrakcyjnej pracy, decydują się na zmianę miejsca zamieszkania. Te osoby nie od razu mogą sobie pozwolić na większy metraż. Zarazem inwestycje w lokale mieszkaniowe do wynajęcia są, z uwagi na utrzymujące się od lat niskie stopy procentowe, jedną z najbardziej atrakcyjnych form lokowania kapitału. To druga grupa klientów, którą deweloperzy muszą brać pod uwagę.
Wreszcie deweloperzy, projektując warszawskie osiedla, dostosowują swoją ofertę do potrzeb klientów - świadomych, poszukujących ofert, w których atrakcyjny jest stosunek ceny do lokalizacji. Deweloperzy są też wrażliwi na trendy lifestylowe, na przykład popularny wśród młodych ludzi minimalizm czy zachowanie work-life balance. Osoby z pokolenia Y często najwięcej czasu spędzają poza domem. Chcą spotykać się z przyjaciółmi, uprawiać sport i poświęcać się swoim pasjom.
Nie chcąc się wiązać z mieszkaniem, decydują się na lokum o kompaktowym metrażu, które jest ekonomiczne w utrzymaniu i pasuje do nowoczesnego stylu życia, łączy w sobie funkcjonalność i estetykę.
Wybierają mieszkania w inwestycjach wyróżniających się designem, dobrze skomunikowanych, najlepiej blisko centrum czy miejsca pracy, w zagospodarowanym pod względem infrastrukturalnym otoczeniu, blisko lokali gastronomicznych i rozrywki. Są to także osoby świadome ekologicznie. To właśnie dla takich osób powstało osiedle Bliska Wola.
Większych mieszkań o powierzchni od 43 do 64 m kw. jest w obiekcie Bliska Wola Tower całkiem duża pula, bo 266, a pozostałe 93 mieszkania mają metraż od 69 do 147 m kw. Pojawiające się ostatnio w mediach określenie "klitki" nie ma nic wspólnego z rzeczywistością. Jak widać nasza oferta jest zróżnicowana i każdy może znaleźć coś dla siebie.
Jeśli zaś chodzi o "miniaturowe", bo 18-metrowe apartamenty inwestycyjne, to będzie ich w budynku Bliska Wola Tower zaledwie 13 i nie są one – wbrew temu, co twierdzą niektórzy dziennikarze – alternatywą dla mieszkań, tylko dla hoteli w kontekście najmu krótko- i długoterminowego.
Większość tych apartamentów ma powierzchnię od 26 do 39 m kw., łącznie jest ich 170 i znajdują się w odrębnej do części mieszkalnej klatce schodowej z osobnymi windami. Tak więc wynajmujący i osoby wybierające apartamenty większe, do stałego zamieszkania, będą oddzieleni od siebie. O tym, że apartamenty znalazły się w ofercie zdecydował popyt, który wywołały niskie stopy procentowe i duża dostępność kredytów hipotecznych. To zjawisko obserwujemy od kilku lat i w odpowiedzi na nie odpowiednią ofertę przygotowało także wielu innych deweloperów.
Czy obiekt się podoba? Zdecydowanie tak. Bliska Wola Tower to nowoczesny budynek o wysokim standardzie, lokale są wysokie na blisko 3 metry, z klimatyzacją, panoramicznymi oknami, bezpiecznymi balkonami lub loggiami. No i widok na panoramę miasta też ma wielu entuzjastów, a im wyższe piętro, tym widok piękniejszy i emocje większe.
Setki osób kupiły już lokale w tym budynku, a tysiące w sąsiadującym z nim osiedlu. Mieszkańcy mają bardzo dobrą opinię o Bliskiej Woli. Zwłaszcza ci, którzy podróżują po świecie, znają światowe metropolie. Mam wrażenie, że krytyka płynie przede wszystkim od tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na mieszkanie w mieście, których nie stać na taki wybór. Osiedle Bliska Wola to nie tylko obecnie budowany 27-piętrowy wieżowiec Bliska Wola Tower.
To także oddane już do użytku zróżnicowane wysokościowo budynki z zielenią na dachach. To przestrzeń idealna dla osób "żyjących w biegu", które mogą tu mieszkać, pracować i odpoczywać. Są tu lokale usługowe, handlowe, restauracyjne, jest też bogata część rekreacyjna: ścieżki rowerowe, boisko do siatkówki, koszykówki, piłki ręcznej, piłki nożnej, badmintona i tenisa stołowego. Są proekologiczne rozwiązania - jak na przykład gromadzenie deszczówki, która posłuży pielęgnacji zieleni, i spowoduje zmniejszenie opłat za wodę. To osiedle o charakterze miejskim i z całą pewnością przyjazne mieszkańcom.
Oczywiste jest, że odległości między budynkami i naświetlenie okien są objęte prawem budowlanym i pozwoleniem na budowę. Jeśli obiekt spełnia warunki przewidziane prawem budowlanym, a wieżowiec Bliska Wola Tower spełnia wszystkie normy, w tym naświetlenia okien, to uzyskuje pozwolenie na budowę. Jedynie wtedy.
Nie powinna nikogo szokować gęsta zabudowa w Warszawie. Stolica goni za światowymi trendami, upodabnia się do innych stolic i nie będzie już od tego odwrotu. Śródmieście zaczęło się zagęszczać, a Wola stała się dzielnicą biznesową i przedłużeniem Śródmieścia.
Z uwagi na nasycenie ścisłego centrum kompleksami biurowymi, takimi jak Warsaw Spire czy Złota 44, powstający przy Dworcu Centralnym wieżowiec Varso Tower, który będzie najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej, Bliska Wola również zagęszcza się coraz wyższymi budynkami. Już kilka lat temu przylgnęła do niej nazwa warszawski Manhattan.
Jednym z wysokościowców, ale niejedynym w tej dzielnicy, jest właśnie Bliska Wola Tower - budynek wielofunkcyjny mieszkalno-biurowo-aparthotelowy. Czy to dobrze, że powstaje taki obiekt? Tak.
Skoro biznes wychodzi ze ścisłego centrum i dociera do bliskiej Woli, to w sąsiedztwie muszą powstać budynki mieszkalne dla tych, którzy tu pracują i nie chcą tracić czasu na dojazd z odległych dzielnic Warszawy, a mieszkając w mieście, blisko centrum, musimy zaakceptować miejskie rozwiązania w architekturze i urbanistyce. Nie powinno to nikogo szokować, bo takie rozwiązania nie są w Warszawie nowe.
I jeszcze raz podkreślę, że projektując osiedla w Warszawie, deweloperzy muszą brać pod uwagę potrzeby wszystkich potencjalnych klientów, oferta musi być dostosowana do różnych potrzeb. Gdyby było inaczej, budowaliby domy, które stałyby puste. Jeśli zaś chodzi o ceny mieszkań w Warszawie, to są one pochodną ceny gruntu, kosztów materiałów budowlanych, robocizny i popytu. I wszystkie te składniki, na przestrzeni lat, nieprzerwanie rosną.
