Wyścig po działki. Chcą zdążyć przed zmianą przepisów

Zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami od 2026 roku (choć ten termin ma ulec opóźnieniu, o czym piszemy niżej) każda gmina w Polsce powinna mieć uchwalony plan ogólny, czyli nowy dokument planistyczny, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodne z tym planem będą musiały być miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy - potocznie nazywane wuzetkami.

"Wuzetki" będą mogły być wydawane tylko dla tych obszarów, które w planie ogólnym będą dopuszczone pod zabudowę. Będą też ważne tylko przez pięć lat od daty wydania, a nie jak to ma miejsce obecnie - bezterminowo. Jeśli dana gmina nie zdąży z uchwaleniem planu ogólnego, to dopóki tego nie zrobi, w ogóle nie będzie mogła wydawać "wuzetek" (ani uchwalać planów miejscowych).

Z tych powodów inwestorzy chcą zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów i ruszyli do składania wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach - podawał w grudniu serwis prawo.pl.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

- Widzimy wzmożoną aktywność wśród naszych klientów, choć nie można powiedzieć, że jest to desperacki pęd na ślepo. Są to przemyślane decyzje - ocenił w rozmowie z serwisem Maciej Górski, adwokat, partner w kancelarii GPLF. - Wygląda to podobnie zarówno wśród deweloperów, inwestorów, jak i właścicieli nieruchomości - dodał.

W połowie ubiegłego miesiąca głos ws. zbliżającej się reformy planowania przestrzennego zabrali Pracodawcy RP. "Nowe przepisy zwiększają kontrolę gmin nad inwestycjami, co wpłynie na ograniczenie swobody i elastyczności prowadzenia projektów budowlanych. Regulacje mają szczególne znaczenie dla inwestorów" - stwierdzili eksperci Pracodawców RP w informacji prasowej.

"Tereny bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będą mniej atrakcyjne, a uzyskanie nowych planów może być czasochłonne i kosztowne. Konieczność intensyfikacji działań inwestycyjnych, aby nie stracić praw do zabudowy, jest dużym wyzwaniem, z którym mierzą się właściciele nieruchomości, w tym też deweloperzy" - dodali.

Pracodawcy RP ocenili również, że "deweloperzy mogą stracić możliwość realizacji projektów na gruntach, które są potencjalnie atrakcyjne, ale nie spełnią kryteriów nowego planu ogólnego". "Czas na uchwalenie przez gminy planów ogólnych jest niewystarczający. Ze względu na nakłady finansowe i zbyt małą liczbę odpowiednio wykwalifikowanych planistów, gminy będą miały trudności z przygotowaniem właściwego, dającego się zastosować planu ogólnego" - ostrzegli przedstawiciele organizacji.

Rząd pracuje obecnie nad tym, aby reformę planowania przestrzennego opóźnić. W ostatni poniedziałek 17 lutego w wykazie prac legislacyjnych rządu ukazał się projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (numer UD198) przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT).

Z projektu wynika, że samorządy zyskają więcej czasu na przygotowanie ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego. Jak wyjaśnił resort, istotą planowanych rozwiązań jest zmiana terminu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin wskazanego w ustawie z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, na dzień 30 czerwca 2026 r.

"Mając na uwadze stan zaawansowania prac nad planami ogólnymi, istnieje obawa, że dla wielu gmin termin ten będzie niewystarczający i do tego czasu prace nie zostaną zakończone" - stwierdziło ministerstwo. MRiT zwróciło uwagę, że do końca stycznia 2025 r. prawie 75 proc. gmin zgłosiło zbiór danych przestrzennych dla planu ogólnego do ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych, co oznacza, że przynajmniej tyle gmin przystąpiło do sporządzania planu ogólnego.

Wskazało więc, że związku z powyższym konieczne jest wydłużenie obowiązującego terminu, co pozwoli gminom na dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych bez zawieszenia uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.