Czworonogi mieszkające ze swoimi właścicielami w bloku albo kamienicy to częste zjawisko. Wzbudza ono jednak pewne kontrowersje. Chodzi nie tylko o fakt, że „blokowe” warunki nie zapewniają większym psom odpowiedniej ilości ruchu. Warto również pamiętać o problemach, jakie sprawia np. szczekanie psów nocą oraz zanieczyszczanie przez nie terenu.
W ramach odpowiedzi, niektóre spółdzielnie oraz wspólnoty mieszkaniowe wprowadzają restrykcje dotyczące właścicieli zwierząt domowych. To bardzo ciekawy temat. Dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota ma prawo np. narzucić ograniczenia dotyczące wyprowadzania psów na spacery.
„Antypsia” uchwała może zostać zaskarżona …
Niektórzy zarządcy budynków twierdzą, że znaki dotyczące zakazu wyprowadzania psów stanowią jedynie prośbę lub sugestię. Takie podejście wynika między innymi z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wydanego dnia 10 czerwca 2014 r. (sygn. akt II SA/Wr 153/14).
Wspomniane orzeczenie WSA jest ważne, mimo że dotyczyło publicznych terenów znajdujących się pod jurysdykcją gminy Wołów. Sąd uznał, że wprowadzenie zakazu poruszania się po niektórych obszarach z pupilami nadmiernie ogranicza prawa posiadaczy zwierząt domowych.
Próby ograniczenia możliwości poruszania się ze zwierzętami na terenie Częstochowy również spełzły na niczym w związku z interwencją Rzecznika Praw Obywatelskich oraz wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 19 lipca 2017 r. (sygn. akt II SA/Gl 408/17). Warto dodać, że zakwestionowana uchwała władz Częstochowy dotyczyła także terenów prywatnych, których właściciele nie życzą sobie obecności zwierząt.
Wcześniejsze informacje warto teraz przenieść na grunt działalności wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Faktem jest, że te instytucje mają możliwość dość swobodnego kształtowania zasad związanych z użytkowaniem budynku (na podstawie regulaminu porządku domowego).
Warto jednak zdawać sobie sprawę, że uchwała niekorzystna dla właścicieli zwierząt domowych, zostanie najprawdopodobniej zaskarżona do sądu, który może wziąć pod uwagę wymienione wcześniej orzeczenia WSA. Właśnie dlatego kluczową sprawą wydaje się kompromis uwzględniający obowiązek sprzątania po zwierzętach oraz interesy rodziców, którym zależy na bezpieczeństwie dzieci oraz czystości piaskownic.
Dodatkowa opłata za psa nie jest dopuszczalna
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę, że niedopuszczalne jest naliczanie posiadaczom zwierząt domowych dodatkowych (wyższych) opłat przez wspólnotę. Ustawa o własności lokali wskazuje, że wyższe zaliczki na rzecz wspólnoty są dopuszczalne tylko w przypadku, gdy uzasadnia to sposób wykorzystania lokalu użytkowego.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych również nie zawiera przepisów, które uzasadniałyby wyższą opłatę eksploatacyjną dla posiadaczy czworonogów. Przepisy przewidują natomiast możliwość wprowadzenia powszechnej daniny pobieranej od właścicieli psów. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje natomiast, że ustalenie wysokości takiej opłaty oraz jej egzekucja leży wyłącznie w kompetencjach rady gminy.
Posiadacze zwierząt muszą zapłacić za szkody
Przykłady orzeczeń WSA korzystnych dla właścicieli psów oczywiście nie oznaczają, że takie osoby są zwolnione z odpowiedzialności za szkody spowodowane przez podopiecznych. W tym kontekście warto wspomnieć o artykule 431 kodeksu cywilnego, który reguluje odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez zwierzęta. Taka odpowiedzialność nie dotyczy wyłącznie szkód na osobie (np. pogryzień).
Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia może dochodzić rekompensaty jeśli zwierzę wyrządziło szkodę majątkową na terenie części wspólnych budynku. Odpowiedzialność właściciela lokalu nie obejmuje sytuacji, w której szkodę dotyczącą ogólnodostępnej części budynku wyrządziło zwierzę należące do najemcy (zobacz Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 sierpnia 2014 roku - sygn. akt I C 445/14).
Innym aspektem odpowiedzialności właściciela zwierzęcia są konsekwencje zastosowania artykułu 51 kodeksu wykroczeń na przykład w sytuacji, gdy szczekający pies często i regularnie przeszkadza sąsiadom.
W skrajnych przypadkach, posiadanie kłopotliwych zwierząt może prowadzić do eksmisji najemcy albo licytacji mieszkania własnościowego. Mówią o tym przepisy ustawy o własności lokali (art. 16), ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 1710/art. 27 ust. 5) oraz ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 13).
