Rynek pierwotny coraz bezpieczniejszy
Pierwotny segment krajowego rynku mieszkaniowego w przeciągu ostatniej dekady dokonał olbrzymiego postępu, by nie powiedzieć skoku cywilizacyjnego w wielu aspektach. Jednym z najważniejszych jest coraz większe bezpieczeństwo nabywców nowych mieszkań, którzy w przeszłości dość regularnie padali ofiarą nieuczciwych czy niesolidnych firm deweloperskich. Pod tym względem w ostatnich latach nastąpiła radykalna poprawa sytuacji, co absolutnie nie oznacza, że rynek mieszkań z pierwszej ręki stał się transakcyjnie pewny na 100 procent.
Głównym czynnikiem w sposób radykalnie redukującym ryzyko zakupów mieszkań na wczesnych etapach budowy, od z górą ośmiu lat jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską.
Od momentu jej wejścia w życie przypadki bankructw deweloperów pociągających za sobą dramaty ich klientów należą do absolutnej rzadkości w przypadku inwestycji objętych wprowadzonymi regulacjami. Ustawa deweloperska daje dziś nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego maksymalne zabezpieczenie, choć trzeba pamiętać, że na pewno nie stuprocentowe.
Mimo wszystko, zawsze kupno mieszkania na wstępnym etapie budowy jest kupowaniem "kota w worku" ze wszelkimi tego potencjalnymi konsekwencjami w przyszłości. Lokal mieszkalny jest bowiem tego typu produktem, który powinien być wystawiany na sprzedaż zdecydowanie po zakończeniu budowy i oddaniu do użytkowania.
Dopiero wówczas bowiem można go dokładnie obejrzeć, a następnie ocenić jakość wykonania, funkcjonalność, doświetlenie, panoramę z okien czy głośność, w końcu sprawdzić działanie instalacji, czyli summa summarum potwierdzić jego wartość.
Stąd też wciąż jakieś obawy mogą towarzyszyć transakcjom kupna mieszkania na etapie przysłowiowej "dziury w ziemi". Od dłuższego czasu jednak niewiele wskazuje na to, aby tak właśnie było. Nowe mieszkania w budowie są nadzwyczaj chętnie i bez najmniejszych oporów kontraktowane od samego początku życia oferty deweloperskiej. Co o tym decyduje?
Niepodważalną zaletą kupowania mieszkań, których budowa dopiero rusza, jest zdecydowanie większy wybór i według naszej subiektywnej oceny także możliwość zakupu znacznie "lepszego" mieszkania od tego, do którego moglibyśmy się wprowadzić od zaraz. W każdej inwestycji część lokali dysponuje bowiem wyraźnie lepszymi cechami i parametrami od przeciętnej, część zaś zauważalnie gorszymi.
Klienci zgłaszający się do dewelopera na wczesnym etapie budowy mają więc pewność łatwiejszego wyszukania lokum maksymalnie odpowiadającego ich preferencjom. Da się to zrobić na tym etapie w oparciu o wizualizacje, precyzyjnie wykonane makiety, plany czy też wskazówki deweloperskich ekspertów.
Z drugiej strony, zasadniczą wadą zakupów mieszkań w dopiero co uruchamianych inwestycjach jest zawsze aktualne ryzyko inwestycyjne. Pytanie, jak wysokie w dzisiejszych czasach.
Gwaranci rynkowej wiarygodności
Ryzyko zakupów mieszkań deweloperskich to od lat bodaj jeden z bardziej medialnych tematów. Hasło "jak sprawdzić dewelopera" w Google liczy sobie blisko 1,2 miliona wyników. Jak widać w sieci nagromadziło się z czasem wręcz nieskończenie wiele "poradników" podpowiadających sposoby na zdemaskowanie nierzetelnego czy wręcz nieuczciwego dewelopera, tak jakby problem tego typu przypadków był w Polsce nad wymiar powszechny.
Tymczasem tego rodzaju sytuacje z każdym kolejnym rokiem są coraz większą rzadkością. Niestety, jak pokazał przykład Dolcanu Plus sprzed zaledwie trzech lat, ryzyko upadłości nawet dużego dewelopera niestety wciąż jest aktualne.
Co prawda na dziś dzień dominującą część branży deweloperskiej, odpowiadającą udziałowi w rynku na poziomie co najmniej trzech czwartych, tworzą firmy z dobitnie potwierdzoną wiarygodnością, przede wszystkim poprzez status spółki giełdowej bądź przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Obie instytucje są więc swego rodzaju gwarantami bezpieczeństwa klientów firm, które budują zdecydowaną większość mieszkań w kraju. Ryzyko kupna "dziury w ziemi" od deweloperów dysponujących statusem spółki publicznej bądź członka PZFD nie jest co prawda "zerowe", ale z pewnością zredukowane do minimum. Pytanie, czy istnieje perspektywa optymalnej redukcji zagrożenia w odniesieniu do całości pierwotnego rynku mieszkaniowego.
Czekając na DFG
O tym, że ustawa deweloperska jest niedoskonała w kwestii swej zasadniczej misji, czyli zabezpieczenia interesów nabywców nowych mieszkań w trakcie budowy, stanowiło tajemnicę poliszynela już od chwili jej wejścia w życie w 2012 roku. Potrzeba było kilku lat, aby ruszyła inicjatywa dopracowania jej przepisów w kierunku pełnej optymalizacji procesu przedmiotowej ochrony.
Procedowany już od ponad roku projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym jest pomysłem prezesa UOKiK. W sposób dość radykalny reguluje niedopracowane dotychczas kwestie prowadzenia przez bank rachunków powierniczych, zasad zawierania umów rezerwacyjnych, uprawnień kontrolnych banku, sytuacji upadłości banku prowadzącego rachunki powiernicze czy obowiązków dewelopera związanych z prospektem informacyjnym.
Jednak absolutnym meritum nowelizacji, wyszczególnionym osobno w jej tytule, jest powołanie instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) na wzór podobnych funkcjonujących w branżach ubezpieczeniowej, bankowej czy turystycznej.
Wysokość składki na DFG ma wynosić do 3 proc. wysokości środków wpłacanych na otwarty rachunek powierniczy oraz 0,6 proc. w przypadku zamkniętych. Według opinii pomysłodawców nowych przepisów faktyczna wysokość wpłacanych przez deweloperów stawek będzie regulowana rozporządzeniem na istotnie niższych poziomach, odpowiednio 1 proc. i 0,6 proc. W efekcie ewentualne przerzucenie kosztów DFG przez deweloperów na kupujących nie powinno skutkować odczuwalnym wzrostem cen mieszkań. Czy faktycznie można na to liczyć?
Niestety, na dziś dzień bardzo trudno to przewidzieć. W odróżnieniu jednak do efektu wzrostu bezpieczeństwa transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym, ze szczególnym uwzględnieniem tytułowej "dziury w ziemi". Tu tymczasem brak jest jakichkolwiek wątpliwości, co do optymalnego charakteru wprowadzanych zmian w przepisach.
