Od jesieni 2021 r. zarówno osoby spłacające kredyty hipoteczne, jak i te, które dopiero wnioskują o ich uzyskanie, mają – mówiąc kolokwialnie – pod górę. Spowodowane to jest przede wszystkim coraz wyższymi stawkami WIBOR®. Dla kredytobiorców oznaczają one zwiększające się obciążenie domowego budżetu z tytułu miesięcznych rat zobowiązania, a dla wnioskujących – problem ze zdolnością kredytową, niezbędną do otrzymania finansowania.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Sprawdziliśmy, ile musi zarabiać mieszkaniec dużego miasta, żeby mógł otrzymać kredyt hipoteczny, którym sfinansuje zakup dwupokojowego mieszkania.
Zdolność kredytowa – co się zmieniło?
Bank sprawdzając zdolność kredytową, bierze pod uwagę m.in.:
- wysokość miesięcznego dochodu netto wnioskodawcy i innych osób, które wraz z nim przystąpią do kredytu),
- sposób zatrudnienia (np. umowa o pracę, umowa zlecenie czy kontrakt),
- okres jego trwania (największą szansę na otrzymanie kredytu mają osoby, które są zatrudnione na podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony),
- liczbę osób w gospodarstwie domowym wnioskodawcy (w tym liczbę osób, jaka jest na jego utrzymaniu),
- historię kredytową w BIK,
- spłacane aktualnie inne zobowiązania finansowe (np. raty innych kredytów czy limity na kartach kredytowych).
To nie wszystko, bank może także sprawdzać, jakie są nasze koszty z tytułu utrzymania domu czy mieszkania (czynsz, opłaty za energię elektryczną) czy samochodu.
Każdy bank stosuje inne algorytmy do oceny zdolności kredytowej. Dlatego też poszczególne instytucje różnią się pod względem maksymalnej kwoty kredytu, jaką są skłonne przyznać.
Wiosną 2022 r. Komisja Nadzoru Bankowego zarekomendowała bankom, żeby podczas oceny zdolności kredytowej:
- brały pod uwagę 25-letni okres kredytowania (nawet jeżeli wnioskujemy o kredyt hipoteczny na 30 czy 35 lat, bank sprawdzi, czy podołamy spłacie zobowiązania z krótszym okresem spłaty, a co za tym idzie: z wyższymi ratami),
- uwzględniały zmianę stopy procentowej o co najmniej 5 proc. (jeżeli oprocentowanie kredytu wynosi 9 proc. w skali roku, to wnioskodawca będzie musiał mieć zdolność do spłaty rat obliczanych na podstawie oprocentowania wynoszącego 14 proc. w skali roku).
Wszystko to powoduje, że coraz trudniej jest otrzymać pozytywną kredytową.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny na dwupokojowe mieszkanie?
Sprawdziliśmy, ile musi zarabiać mieszkaniec jednego z dziesięciu największych miast w Polsce, żeby mógł dostać kredyt hipoteczny, którym sfinansuje zakup dwupokojowego mieszkania z rynku pierwotnego.
Przyjęliśmy, że o udzielenie finansowania ubiega się trzyosobowa rodzina. Wnioskodawcy nie spłacają innych kredytów, nie mają też kart kredytowych. Założyliśmy też, że klienci mają 20 proc. własnych środków, chcą spłacać kredyt przez 25 lat, a jego oprocentowanie jest ustalane na podstawie stawki WIBOR® 3M powiększonej o 1,95 pp. marży i wynosi 8,97 proc.
Z naszych obliczeń wynika, że w sześciu z dziesięciu porównywanych miast, trzyosobowa rodzina chcąca otrzymać kredyt na zakup dwupokojowego mieszkania, powinna "legitymować się" dochodami netto w wysokości 10 tys. zł.
W większości miast dochody rzędu 10 tys. zł bez problemu starczą, aby otrzymać kredyt na dwupokojowe mieszkanie z 20% wkładem własnym. A w przypadku Białegostoku czy Bydgoszczy kredytobiorcy będą mieli nawet spory zapas, bo różnica pomiędzy oszacowaną zdolnością kredytową a potrzebną sumą przekracza 80 tys. zł. Oznacza to, że nasi klienci nie musieliby wykorzystywać maksymalnie swojej zdolności kredytowej.
W czterech pozostałych lokalizacjach (Gdańsk, Kraków, Warszawa i Wrocław), gdzie średnia cena dwupokojowego mieszkania zbliża się do 500 tys. zł lub przekracza tę kwotę, miesięczne dochody netto w wysokości 10 tys. zł są niewystarczające do otrzymania finansowania. Najgorsza sytuacja jest w Warszawie, gdzie brakuje prawie 90 tys. zł.
Ile musieliby zarabiać nasi klienci, żeby móc otrzymać kredyt na mieszkanie w Gdańsku, Krakowie, Warszawie i Wrocławiu? Sprawdziliśmy to. Założyliśmy też, że różnica między zdolnością kredytową a kwotą kredytu powinna wynosić co najmniej 2 tys. zł.
Dane i wyliczenia, które prezentujemy to średnia zdolność kredytowa, oszacowana na podstawie zebranych przez nas danych (dotyczących m.in. średnich cen mieszkań). Różnice w zdolności kredytowej – między najlepszym i najgorszym bankiem – mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych dla tych samych wnioskodawców.
Wszelkie wyliczenia zdolności kredytowej robione samemu nie są wiążące. Bank, przed udzieleniem kredytu weryfikuje wnioskodawcę o wiele dokładniej, niż sami możemy to zrobić.
Wysokie stopy procentowe i ostrożnościowe rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego powodują, że obecnie trudno jest otrzymać kredyt hipoteczny. W jaki sposób można poprawić swoją zdolność kredytową? Warto zacząć od uporządkowania domowych finansów – spłacenia innych kredytów czy rezygnacji z kart kredytowych – im mniej jest innych zobowiązań kredytowych, tym lepiej. Można też rozważyć wzięcie kredytu wspólnie z inną osobą, której dochody będą brane pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej. Warto też porozmawiać z doradcą kredytowym, a kontakt od niego można bezpłatnie zamówić za pomocą porównywarki kredytów hipotecznych Totalmoney.pl.
Maciej Kazimierski, ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl
