Wprowadzenie do ustawy o CIT definicji spółki nieruchomościowej i nadanie jej statusu płatnika podatku CIT (z tytułu sprzedaży jej udziałów lub akcji) spotkało się z dużą krytyką ze strony ekspertów podatkowych i przedstawicieli branży nieruchomościowej. Projekt ustawy trafił już do Sejmu. Przepisy najprawdopodobniej zostaną uchwalone do końca listopada. Rząd chce, aby nowe zasady obowiązywały już od stycznia 2021 r. O zmianach pisaliśmy m.in. w artykule pt. Rząd proponuje duże zmiany w podatkach.
Definicja spółki nieruchomości pełna wątpliwości
Ministerstwo Finansów zaplanowało nałożenie na spółkę nieruchomościową obowiązków płatnika podatku dochodowego z tytułu sprzedaży akcji lub udziałów w takiej spółce. Obecnie do rozliczenia podatku z tego tytułu zobowiązany jest podmiot, który zbywa akcje lub udziały. Zdaniem Ministerstwa Finansów, skutkuje to często brakiem rozliczenia podatku przez zbywcę, zwłaszcza jeżeli nie jest on polskim rezydentem podatkowym. Nie wiadomo jednak, dlaczego spółka nieruchomościowa ma być płatnikiem, jeżeli nierezydentem jest którakolwiek ze stron transakcji, a nie tylko zbywca.
- Wątpliwości budzi już sama definicja spółki nieruchomościowej. W pierwszej wersji projektu wskazano, że ma to być podmiot, w którym co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości. Tymczasem zarówno na gruncie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, jak i art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT, obecnie za spółkę nieruchomościową w potocznym rozumieniu uważa się spółkę, której co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów stanowią nieruchomości posiadane przez nią bezpośrednio lub pośrednio – podkreśla dr Grzegorz Keler, adwokat w kancelarii SPCG.
Najnowsza wersja zawiera już zmienioną wersję definicji. Wątpliwości jednak pozostają. Z dokumentu, który trafił do Sejmu wynika, że spółką nieruchomościową będzie podmiot, inny niż osoba fizyczna, obowiązany na podstawie odrębnych przepisów do sporządzania bilansu, w którym:
- na pierwszy dzień roku podatkowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,
- na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości – w przypadku podmiotów innych niż określone wyżej.
Czytaj też: Podatek Belki irytuje inwestorów. Ale rząd ma z niego podwójną korzyść
Spółka nieruchomościowa stanie się płatnikiem
Nadanie spółkom nieruchomościowym statusu płatnika podatku CIT od dochodu z transakcji, których przedmiotem są ich udziały (akcje), to próba uszczelnienia systemu podatkowego przy wykorzystaniu nieodpowiedniej do tego instytucji prawnej.
Jak twierdzi Piotr Prokocki, doradca podatkowy i radca prawny, funkcję płatnika powinno się nadawać podmiotowi, który posiada pełną wiedzę o realizowanej transakcji i dysponuje realną możliwością poboru podatku. Tak ma to miejsce np. w przypadku płatników podatku u źródła, czy pracodawców pełniących funkcję płatnika PIT.
Tymczasem spółka nieruchomościowa nie jest stroną transakcji sprzedaży własnych udziałów (akcji), ale jej przedmiotem. W konsekwencji nie ma realnej możliwości poboru i odprowadzenia podatku CIT (cena sprzedaży płacona jest nie do niej, ale do sprzedającego). Nie ma również realnej możliwości ustalenia, jaka była cena sprzedaży i jaki dochód lub stratę wykazał z tego powodu sprzedający. Zarząd spółki nieruchomościowej może w ogóle nie wiedzieć, że doszło do sprzedaży.
Czytaj też: Zakład Ubezpieczeń Społecznych chce się zmieniać w biuro rachunkowe. Z usługami za darmo
Profiskalne działanie MF a projekt pełen niejasności
Rozwiązań tych problemów w projekcie ustawy nie znajdziemy. Znajdziemy w nim natomiast profiskalne rozwiązanie, zgodnie z którym – w przypadku wystąpienia wątpliwości – podatek powinien zostać pobrany w wysokości 19 proc. wartości rynkowej zbywanych udziałów. Zdaniem Piotra Prokockiego, oznacza to konieczność zapłaty podatku w znacznie zawyżonej wysokości (podstawą opodatkowania będzie wówczas przychód, a nie dochód).
- Do zawyżonego poboru podatku może jednak dojść również w sytuacji, gdy spółka nieruchomościowa uzyska wszystkie niezbędne informacje od sprzedającego – projektowany przepis przewiduje bowiem pobór podatku od dochodu z tytułu sprzedaży udziałów (akcji) spółki nieruchomościowej, bez uwzględnienia innych pozycji kształtujących podstawę opodatkowania sprzedającego – twierdzi Piotr Prokocki.
W konsekwencji sprzedający może w danym roku podatkowym wykazać stratę (ze źródła, do którego zakwalifikował przychody ze sprzedaży spółki nieruchomościowej). Mimo to, w takiej sytuacji podatek będzie musiał zostać pobrany.
Przepływ pieniędzy będzie problemem
Obok trudności związanych z przepływem informacji zasadniczym problemem pozostaje przepływ pieniędzy. W ustawie nie przewidziano bowiem narzędzi pozwalających spółce nieruchomościowej na wyegzekwowanie od sprzedającego środków na zapłatę podatku. Rozwiązanie tego problemu będzie szczególnie trudne w przypadku spółek o rozdrobnionym akcjonariacie (np. spółek notowanych na giełdzie). W skrajnych przypadkach spółka nieruchomościowa będzie zatem (w sensie ekonomicznym) podatnikiem tego podatku, a nie jego płatnikiem.
Zdaniem Piotra Prokockiego, analizowane zmiany znacząco utrudnią transakcje M&A na rynku nieruchomościowym. Kupujący – wraz z nabywaną spółką nieruchomościową – przejmie również odpowiedzialność za wypełnienie przez nią obowiązków płatnika. W ramach procesu due diligence będzie musiał zatem zbadać nie tylko rozliczenia podatkowe nabywanej spółki, ale również historyczny koszt nabycia jej udziałów przez sprzedającego. Dotychczas takie informacje nie były ujawniane drugiej stronie transakcji.
- W konsekwencji projektowane przepisy utrudnią realizację transakcji na rynku nieruchomościowym i pogorszą jego płynność. Popularną praktyką na rynku nieruchomości komercyjnych jest bowiem zakładanie odrębnych spółek celowych dla poszczególnych inwestycji, a następnie – po ukończeniu określonego etapu inwestycji – ich sprzedaż (w ramach transakcji typu share deal) na rzecz innego inwestora. Wprowadzanie analizowanego utrudnienia wydaje się szczególnie niezasadne w przypadku transakcji, w których nierezydent pełni wyłącznie funkcję kupującego, a sprzedającym jest podmiot posiadający polską rezydencję podatkową – podsumowuje nasz rozmówca.
