Flippowanie. Dobra inwestycja w mieszkania w czasie koronawirusa?

Czym jest flipping? Słowo "flip" pochodzi z języka angielskiego od zwrotu "house flipping". Ideą flippowania jest zakup nieruchomości i sprzedanie jej w możliwie jak najkrótszym czasie z zyskiem. W okresie pomiędzy zakupem mieszkania i jego sprzedażą inwestor podejmuje działania mające na celu zwiększenie wartości lokum. To możliwe dzięki np. przeprowadzeniu gruntownego remontu.

House flipping i samo filppowanie na nieruchomościach są sposobem zarabiania na tym szczególnym rynku. W Polsce używa się oryginalnych, pochodzących z języka angielskiego pojęć, ponieważ nie doczekały się jeszcze polskich odpowiedników. Oznaczają one obracanie lub obrót nieruchomościami. Taki handel w celach zarobkowych może stać się sposobem na życie, ale z drugiej strony tego rodzaju transakcje obciążone są ryzykiem i ponadto wymagają dysponowania dosyć dużymi środkami finansowymi.

Flipping polega na zakupie nieruchomości poniżej ceny rynkowej w celu odsprzedania jej w krótkim czasie z możliwie jak największym zyskiem. Można to zrobić na kilka różnych sposobów, ale najczęściej wymienić można przy tym:
• flip bez remontu,
• flip z remontem.

W przypadku flippowania bez remontu mamy do czynienia z procedurą inwestycyjną polegającą na kupnie nieruchomości znacznie poniżej ceny rynkowej, a następnie odsprzedaniu jej po wciąż atrakcyjnej dla inwestorów i klientów cenie, ale z wypracowaniem założonej marży. Nie ma tu miejsca na remont, który wymagałby pewnych nakładów finansowych. Inwestorzy specjalizujący się we flippingu bez remontu mieszkania muszą skupić się na wyszukaniu maksymalnie korzystnej oferty, ponieważ tylko wtedy mogą zarobić. Cena musi pozostawać niższa od rynkowej zarówno przy rozpoczynaniu inwestycji, jak i z chwilą odsprzedaży mieszkania.

To, że inwestor nie przeprowadza remontu mieszkania, nie oznacza, że kompletnie nic nie robi dla podniesienia jego wartości i szybkiego znalezienia potencjalnych nabywców. Może wykorzystać mechanizmy z zakresu "home stagingu". To działanie polegające na takim przygotowaniu mieszkania do sprzedaży, aby wydawało się ono atrakcyjniejsze. W jego ramach można gruntownie wysprzątać lokum, zmienić aranżację wnętrza, zadbać o odpowiednie dodatki i nastrój oraz dobre doświetlenie – światłem naturalnym lub sztucznym.

Flippowanie z remontem polega na tym, że inwestor kupuje mieszkanie w stanie wymagającym znacznych zmian. Odświeża lokal i wyposaża go w podstawowe sprzęty i meble, ponieważ takie działanie pozwala na znaczne zwiększenie jego ogólnej wartości. Ta metoda flippingu pozwala osiągnąć wyższą stopę zwrotu z inwestycji, ale wymaga też większego zaangażowania i wyłożenia pewnych środków na prace remontowe. Inwestycja trwa dłużej i wiąże się z koniecznością poniesienia szeregu dodatkowych kosztów przez osobę flippującą.

Wyższe potencjalne zyski z flippingu z remontem pociągają za sobą również większe ryzyko tego, że inwestycja się przeciągnie, a inwestor będzie mieć trudności ze znalezieniem nabywcy.

Nie ma jednej recepty na to, by osiągać wysokie zyski z flippowania. Nie jest to z pewnością inwestycja nieobarczona żadnym ryzykiem. Istnieje ono, ale pojawia się również szansa na wypracowanie ponadprzeciętnych zysków, znacznie wyższych od tych, jakie można dziś osiągnąć, wpłacając środki finansowe na lokaty bankowe.

Te w okresie koronawirusa całkowicie straciły na atrakcyjności. W marcu i kwietniu 2020 roku Rada Polityki Pieniężnej działająca przy Narodowym Banku Polskim zdecydowała się na ostre cięcia głównych stóp procentowych, mających wpływ na oprocentowanie depozytów terminowych w bankach. W niektórych instytucjach finansowych zdarza się, że lokaty mają zerowe oprocentowanie i zapewniają klientom jedynie ochronę środków przed ich utratą w ramach gwarancji Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG).

Aby wypracować jak najwyższe dochody z flippowania, najlepiej jest kupować atrakcyjne, perspektywiczne lokale mieszkalne w dzielnicach miast, które są popularne wśród kupujących. Muszą być one możliwie jak najtańsze, ale z drugiej strony ich remont nie powinien być zbyt kosztowny.

Jeśli trzeba wymienić podłogi, okna, grzejniki i stolarkę drzwiową, a przy tym odnowić ściany i sufity, wykafelkować łazienkę oraz od podstaw postawić kuchnię, to remont mieszkania z pewnością będzie wymagać sporych nakładów finansowych i wydłuży się w czasie. W rezultacie inwestor wciąż będzie przeprowadzał prace remontowe, płacił za nie, opłacał czynsz i wszystkie media związane z mieszkaniem, a nie będzie mógł go sprzedać z zyskiem.

Czas odgrywa znaczącą rolę w korzystnym finansowo flippowaniu. Nie można myśleć o dobrym zarobku z obrotu nieruchomościami, jeśli dokonuje się go z wyjątkowo małą częstotliwością. Działalność na dużą skalę, co oznacza dokonywanie kilku flipów w ciągu roku, to zajęcie wymagające zaangażowania i wiedzy o rynku. Trzeba też rozsądnie planować takie inwestycje.

Adekwatny zysk z flippowania powinien wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych na jednej nieruchomości.

Flipping jest niszą rynkową, która w Polsce nie została jeszcze solidnie zagospodarowana. Nie brakuje pierwszych, profesjonalnych inwestorów, którzy są w stanie rzetelnie oszacować ryzyko związane z flipowaniem.

Jednak są i tacy inwestorzy, którzy mają kapitał, np. ze spadku, i chcą go jakoś zagospodarować. Trafiają na opisy inwestycji polegających na flippingu na nieruchomościach i podejmują się ich bez należytego przygotowania. Myślą, że jest to po prostu dobry sposób na zarobek, niewymagający od inwestora podejmowania zbyt dużej aktywności. To jednak tylko złudzenie, przez co może okazać się, że odnowiony lokal pochłonie ogromne wydatki na remont, które będą niewspółmiernie wysokie do możliwej do uzyskania kwoty za sprzedaż lokum.

Teraz kiedy wiemy już, czym właściwie jest house flipping i że przy zaangażowaniu własnym można na nim zarobić w tym samym czasie więcej niż na przykład na lokacie, warto poznać sposoby finansowania nieruchomości w ramach inwestycji tego typu. Można np. przeznaczyć na ten cel posiadane oszczędności. Wówczas inwestor obraca własnym kapitałem i ponosi pełne ryzyko jego częściowej utraty.

Przy braku wystarczających środków na realizację inwestycji można wziąć pod uwagę "kredyt na flipa". To oferta obejmująca kredyt hipoteczny, który ma być przeznaczony na cele związane z zakupem nieruchomości. Hipoteka danego mieszkania czy domu będzie stanowiła jego zabezpieczenie. Także i w takim przypadku warto mieć własne środki finansowe, głównie z przeznaczeniem na remont mieszkania, który pozwoli na zwiększenie jego wartości rynkowej. Poza tym takie środki zostaną zaliczone do wkładu własnego w banku, a uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest już w polskich bankach niemożliwe.

W związku z rekomendacjami wydanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) banki zobowiązane są żądać od klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny co najmniej 20-procentowego wkładu własnego, ale jego część może być zastąpiona np. ubezpieczeniem niskiego wkładu. Przy takich warunkach kredytowania instytucje te mogą ponosić niższe ryzyko, udzielając klientom kredytu hipotecznego. Kalkulator rat pozwoli ocenić, jak wysokie koszty miesięczne będzie ponosił inwestor decydujący się na kredytowanie flippowania.

Najlepszy kredyt hipoteczny w sytuacji flippowania na nieruchomościach to taki, który będzie udzielony w bardzo krótkim czasie przy minimalnych kosztach. Warto sprawdzić przy zaciąganiu zobowiązania warunki kosztowe. Wśród możliwych do poniesienia opłat znaleźć się mogą:
• prowizja naliczana za udzielenie kredytu hipotecznego,
• opłata związana z wpisem do hipoteki,
• składka ubezpieczenia,
• marża bankowa.

Oprocentowanie nie jest jedynym kosztem. Ranking kredytów pokaże, gdzie można zaciągnąć takie zobowiązanie z możliwie jak najmniejszymi kosztami całkowitymi. Nie należy zapominać także o tym, że kredyt hipoteczny na flipa zasadniczo ma być spłacony wcześniej, niż wynika to z harmonogramu spłaty. Dlatego przy jego wyborze warto sprawdzić, ile wynosi prowizja za wcześniejszą spłatę zobowiązania i czy w ogóle jest ona naliczana.

Koszty kredytu zmniejszają zysk z inwestycji, ale dla wielu inwestorów to jedyna możliwość na zrealizowanie jej.

Część początkujących inwestorów sądzi, że inwestowanie na rynku nieruchomości, m.in. za pośrednictwem house flippingu, jest bardzo proste. Trzeba tylko kupić tanio mieszkanie i sprzedać je drożej. Sytuacja jednak komplikuje się, gdy na inwestycję trzeba zaciągnąć kredyt hipoteczny, by uzupełnić posiadane środki finansowe przeznaczone na ten cel. Kolejny problem pojawia się w momencie realizacji zysku – sprzedaż mieszkania pociąga za sobą bowiem konieczność odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego.

Mowa tu o podatku dochodowym od osób fizycznych, który naliczany jest według stawki 19 proc. od dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Jeśli sprzedajemy mieszkanie w ciągu 5 lat od chwili jego nabycia, wówczas nie możemy korzystać ze zwolnienia z tej opłaty. Jednak przy flippowaniu „czas to pieniądz”, dlatego nie ma mowy o przetrzymaniu kupionego w celach inwestycyjnych mieszkania przez 5 lat.

Istnieje jeszcze jedna możliwość pozwalająca na zwolnienie z podatku przy flipie. Nie trzeba go płacić, jeśli w ciągu dwóch lat od sprzedaży pieniądze pozyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczmy na własne cele mieszkaniowe.

Flippowanie może stać się sposobem na życie dla inwestora, ale jeśli będzie przeprowadzać takie inwestycje w trybie ciągłym, zwykle co najmniej 4 rocznie, wówczas musi założyć działalność gospodarczą. Flipping staje się jego działalnością zawodową i w związku z tym powinien wybrać właściwą formę opodatkowania tego typu transakcji. Podatek przy flipie mieszkaniowym wynosi 19 proc., a do tego trzeba doliczyć jeszcze 8-procentowy podatek VAT, jaki naliczany jest w związku z budową, remontem, dostawą i modernizacją obiektów budowlanych za pomocą programu mieszkaniowego.

Flippowanie na nieruchomościach to dobry sposób na zarobek, często atrakcyjniejszy niż w przypadku lokat bankowych, zwłaszcza w czasie epidemii koronawirusa, gdy w bankach nie znajdziemy atrakcyjnych ofert depozytów terminowych. Trzeba jednak liczyć się z tym, że flipping wymaga dużego zaangażowania ze strony inwestora i zapłaty podatku. Wiąże się też z ryzykiem ponoszenia wysokich kosztów remontu. Niewykluczone też, że z pozoru atrakcyjne mieszkanie, w dobrej lokalizacji, nie znajdzie nabywcy tak szybko, jak chciałby tego inwestor, co oznacza, że przez dłuższy czas będzie musiał ponosić koszty jego utrzymania.

Autor: Maciej Kazimierski