Bez tego dokumentu nie wynajmiesz. Ale płacisz 250 zł i masz "problem" z głowy

Od końca kwietnia bez świadectwa energetycznego nie można sprzedać ani wynająć mieszkania. Niektórzy zwietrzyli w tym interes. W internecie powstały wirtualne automaty, z pomocą których można zamówić świadectwo i dostać je w 24 godziny.

W większości przypadków takie dokumenty wykonują boty i kalkulatory internetowe na podstawie danych podanych przez właściciela. Mimo że w wykonanych w ten sposób dokumentach mogą pojawiać się błędy i fałszerstwa, nikt tego nie weryfikuje, a internetowy biznes kwitnie.

Świadectwa energetyczne to certyfikaty, które określają wydajność energetyczną mieszkania lub domu. Za wykonanie takiego świadectwa dla mieszkania trzeba zapłacić od 300 do 700 zł, a domu - od 600 do 1500 zł. Natomiast wirtualne automaty, na wzór "receptomatów", umożliwiają zakup świadectwa za około 250 zł w przypadku mieszkania i około 400 zł w przypadku domu.

Zdaniem audytorów energetycznych wiarygodność takiego dokumentu jest jednak znikoma. Mimo to są one automatycznie rejestrowane w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.

Aby dziś kupić świadectwo energetyczne przez internet, wystarczy podać m.in. powierzchnię użytkową nieruchomości, wysokość pomieszczeń, rok oddania budynku do użytkowania, liczbę kondygnacji, rodzaj ogrzewania i wentylacji. Do tego trzeba dołączyć zdjęcia budynku i rzut mieszkania lub domu. Jeżeli go nie mamy, możemy go sami stworzyć na kartce lub w edytorze online.

Co się stanie, jeżeli się pomylimy lub podamy niepoprawne dane? Okazuje się, że w praktyce nic, bo nikt tego nie sprawdza.

Automaty do tworzenia świadectw to dobry pomysł na zarobek. Ktoś zwietrzył w tym interes. Trzeba jednak liczyć się z tym, że fachowiec wie, jak sprawdzić, czy jakieś świadectwo energetyczne zostało wykonane rzetelne, potrafi też wykryć falsyfikat – mówi Damian Czernik, projektant instalacji sanitarnych i budynków pasywnych oraz autor budowlanego bloga.

Wyjaśnia, że poprawnie wykonane świadectwo powinno być zrobione na bazie aktualnej dokumentacji zdjęciowej. Osobną kwestią jest część opisowa audytu energetycznego potwierdzona zdjęciami z wizji lokalnej w nieruchomości.

Problem w tym, że elektroniczne kalkulatory przyjmują często szacunkowe i uśrednione dane. Tymczasem każdy budynek jest inny.

– Warto wiedzieć, że świadectwo powinno być przygotowane na bazie modelu 3D, wygenerowanego przez projektanta. Do tego są specjalne programy. Pamiętajmy także, że taki dokument jest ważny 10 lat i jest zarazem dokumentem prawnym dla organów nadzoru budowlanego – podkreśla Damian Czernik.

– Duża część świadectw energetycznych wykonanych przez elektroniczne boty zawiera błędy. Nie jest także wykluczone, że z powodu braku kontroli takich dokumentów zaczyna się tworzyć rynek fałszywych świadectw energetycznych – ocenia nasz rozmówca.

I dodaje, że osoba, która podpisuje się pod świadectwem wygenerowanym przez elektroniczny kalkulator, powinna mieć świadomość, że może zostać pociągnięta do odpowiedzialności, jeśli okaże się, że zostało ono wykonane niepoprawnie.

– Świadomi inwestorzy jednocześnie wiedzą, że dobrze zrobione świadectwo jest paszportem energetycznym, co przekłada się także na finanse, bo taką nieruchomość jest dużo łatwiej sprzedać – ocenia.

Nieco inaczej patrzy na to zjawisko Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości.

Nie widzę problemu w tym, że wykonuje to algorytm. Moim zdaniem cały kłopot raczej polega na tym, że można podać nieprawdziwe dane, a następnie odebrać gotowe świadectwo, a ten, kto się pod tym dokumentem podpisuje, nawet do niego nie zagląda. Przypomina to trochę sytuację, gdybyśmy chcieli zrobić przegląd samochodu w stacji kontroli pojazdów, a mechanik nawet by do niego nie zajrzał – mówi.

Piotr Jarzyński, partner kancelarii prawnej Jarzyński & Wspólnicy wyjaśnia, że świadectwo energetyczne, które zawiera nieprawdziwe informacje, może być podstawą do dochodzenia przez kupującego roszczeń od sprzedawcy za wady fizyczne nieruchomości z rękojmi na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

– Źle sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej może być podstawą do dochodzenia roszczeń z tytułu wady fizycznej nieruchomości. Ten fakt może mieć istotne znaczenie w przypadku sprzedaży nieruchomości – podkreśla. Dodaje, że na potrzeby świadectwa energetycznego powinna być wykonana wizja lokalna i dokumentacja zdjęciowa, a także inwentaryzacja jeśli nie ma dokumentacji budowy.

Jeżeli np. sprzedający nieruchomość zapewnia nabywcę o zaletach domu, podkreślając np. jego energooszczędność i przedstawiając świadectwo energetyczne, po czym okazuje się, że dom nie spełnia standardów, które znajdują się w dokumencie, wówczas sprzedający ponosi za to odpowiedzialność z tytułu rękojmi – tłumaczy.

W wielu przypadkach sporządzenie świadectwa energetycznego może być jednak bardzo trudne. Taka sytuacja dotyczy starszych nieruchomości. – Często zdarza się, że brakuje pełnej dokumentacji i trzeba ją odtworzyć, co naraża właściciela na dodatkowe koszty. Należy wtedy m.in. zrobić inwentaryzację i ocenić, z jakich materiałów wykonany jest budynek – wyjaśnia Piotr Jarzyński.

W takim wypadku tym bardziej może pojawić się pokusa, aby skorzystać z pomocy internetowych botów i otrzymać świadectwo energetyczne w 24 godziny.

Obecnie w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków znajduje się już prawie milion świadectw energetycznych. Za brak tego dokumentu grozi kara w wysokości od 20 zł do 5 tys. zł. Z przepisów wynika, że dotknąć może także osoby i firmy uprawnione do opracowywania świadectw energetycznych, które przy wystawianiu tego rodzaju dokumentów posługują się fałszywymi danymi lub oświadczeniami.

Świadectwo nie jest natomiast wymagane w przypadku domów budowanych na zgłoszenie do 70 mkw. i wtedy, gdy wykorzystujemy istniejący budynek lub lokal na swoje potrzeby i nie zamierzamy go wynajmować ani sprzedawać.

Zapytaliśmy o sprawę Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Czekamy na odpowiedź.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl