W ostatnim czasie ceny mieszkań na rynku nieruchomości gwałtownie rosną. Powodem są m.in. drożejące materiały budowlane i rosnące koszty robocizny. Ostatnio doszedł do tego kolejny element, zagraniczne fundusze, które kupują od deweloperów całe osiedla, często na etapie projektowania, aby po wykończeniu je wynajmować.
Obecne zakupy funduszy to jednak dopiero rozgrzewka. W najbliższym latach pod wynajem szykowanych jest m.in. ponad 24 tys. nowych mieszkań. Duża część z tych inwestycji to projekty mieszkaniowe realizowane specjalnie dla zagranicznych funduszy.
Rząd uznał to za poważny problem. Zdaniem resortu rozwoju na aktywności zagranicznych funduszy traci statystyczny Kowalski, bo fundusz kupuje mieszkanie, które w normalnej sytuacji trafiłoby na rynek. Ogranicza to także podaż nowych mieszkań zwłaszcza w dużych miastach.
W listopadzie, w wypowiedzi dla RMF FM, wiceszef resortu Piotr Uściński przyznawał, że spekulacyjne zakupy nie przekraczają na razie kilku procent rynku, ale dodał, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii woli dmuchać na zimne, aby opanować sytuację, dlatego przygotowuje projekt odpowiedniej ustawy.
Nieoficjalnie w nowych rozwiązaniach szykowanych przez rząd miał znaleźć się m.in. zapis dotyczący podatku od pustostanu, czyli kupionego mieszkania, które nie trafiło na rynek. A także podatek od zysku ze spekulacji, czyli dodatkowe opłaty od transakcji sprzedaży niedawno kupionych mieszkań.
Propozycje resortu zaniepokoiły deweloperów zrzeszonych w PZFD, którzy przekonywali, że fundusze nie wykupują masowo mieszkań i nie ma to także wpływu na wzrost cen na rynku.
Fundusze nie mają większego wpływu na rynek
Tymczasem resort rozwoju całkowicie wycofał się z zapowiedzi ograniczania działalności zagranicznych funduszy - dowiedział się money.pl.
- Posiadane przez nas dane nie potwierdzają, aby wykup mieszkań przez fundusze stanowił dziś realny wpływ na ceny mieszkań, szczególnie, że fundusze nie skupują mieszkań na rynku, ale zlecają ich budowę bezpośrednio deweloperowi lub firmie budowlanej, a następnie przeznaczają je pod wynajem - poinformowało nas biuro prasowe ministerstwa.
Urząd argumentuje, że takie mieszkania stanowią dziś zaledwie ok. 0,6 proc. rynku najmu, a w perspektywie kilkuletniej udział ten może zwiększyć się do ok. 2 proc. - Warto pamiętać, że powstający w ramach tych inwestycji zasób odpowiada na potrzeby obywateli, bo przyczynia się do poprawy sytuacji na rynku najmu, zwiększając jego profesjonalizację i konkurencyjność - napisało ministerstwo.
Urząd zarazem zapewnia, że monitoruje sytuację, ale będzie koncentrować się teraz nie na ograniczaniu rynku najmu instytucjonalnego, tylko przeciwdziałaniu negatywnym zjawiskom, które mogą temu towarzyszyć. - Chodzi w szczególności o kwestię tzw. pustostanów, czyli mieszkań kupowanych wyłącznie w celach osiągnięcia zysku z ich dalszej sprzedaży i nieudostępnianych na wynajem, obejmuje to także tzw. flipping - informuje resort.
Ceny mieszkań w Berlinie wzrosły trzykrotnie
Bartosz Kurek, główny analityk HRE Investments, nie kryje rozczarowania tą decyzją. - To zła wiadomość dla Polaków. Doświadczenia krajów zachodnich pokazują, że nadmierny napływ kapitału na ten rynek powoduje wzrost cen mieszkań. Gdy ceny rosną, mniej osób jest w stanie kupić własne lokum, w efekcie jest wypychana na rynek najmu - twierdzi.
Według niego potem może się okazać, że chętnych na najem jest więcej niż dostępnych ofert i w konsekwencji wzrosną też stawki za wynajem. - W skrócie więc działa to tak, że jeśli na rynek nieruchomości napływa za dużo kapitału, to o mieszkanie jest trudniej niezależnie od tego, czy chcemy je kupić czy nająć - wyjaśnia.
Jako przykład podaje rynek mieszkaniowy w Berlinie. - Tam w ciągu 10 lat ceny mieszkań się potroiły, a czynsze najmu rosły kilka razy szybciej niż wynagrodzenia. Gdyby przenieść to na warunki warszawskie, to dziś za metr mieszkania trzeba byłoby płacić przeciętnie około 25-30 tys. złotych - mówi Bartosz Turek.
Inni eksperci nie podzielają tych obaw. - Wcześniejsze zapowiedzi rządu były nieco populistyczne, na zasadzie - wszystkiemu winne są fundusze, bo przez nie rosną ceny, a my was przed tym uratujemy. To trochę taki marketing polityczny. Cieszę się, że ministerstwo wycofało się z tego projektu, bo profesjonalny rynek najmu dopiero się tworzy - uważa Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Jego zdaniem nie ma więc zagrożenia związanego z wzrostem cen z powodu aktywności funduszy na rynku, ekspert nie widzi też ryzyka załamania podaży mieszkań, bo równolegle rozwijający się rynek najmu będzie jego zdaniem stanowił uzupełnienie rynku własności.
Podobnego zdania jest Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający w firmie Cenatorium. - Nawet jeżeli fundusze będą dalej inwestowały w takim tempie jak dotąd, to jest to śladowy udział w rynku. Przypomnijmy, że w segmencie najmu mieszkań działa także Polski Fundusz na Wynajem, gdyby więc ministerstwo chciało zablokować ten rynek, uderzyłoby także we własną spółkę - twierdzi.
Jednocześnie Kurzac przyznaje, że niekoniecznie powinniśmy się wzorować na niemieckim rynku, gdzie ponad polowa mieszkań na rynku jest wynajmowana, a większość takich nieruchomości jest własnością kilku funduszy. - W Polsce taki scenariusz nam nie grozi - przekonuje.
Na rynku brakuje mieszkań
Bartosz Turek uważa jednak, że warto obalić ciągle powtarzany mit, że nie jest ważne ile procent mieszkań znajduje się w rękach funduszy, ale to jak duży mają one udział w popycie. - Na przykład w Berlinie duże fundusze przez lata zgromadziły tylko 15 proc. mieszkań, ale za to zakupy pakietowe przez wiele lat odpowiadały za ponad połowę popytu na nowe mieszkania. To właśnie od tego zależą ceny na rynku - mówi.
Według niego od tego, jakie ceny osiągną pojedyncze mieszkania, zależy jak wyceniona będzie reszta lokali na danym osiedlu. - Dlatego informacja o promilach mieszkań należących do funduszy w Polsce, że to nic nieznaczące tło, ma odwrócić naszą uwagę od problemu. Ważniejsze jest to, że dziś brakuje mieszkań na rynku, a fundusze zgarniają nawet 20 proc. ofert lub projektów, które uzupełniłyby ofertę. To ma znaczny wpływ na ceny. Jeśli w ostatnim roku mieszkania zdrożały o kilkanaście procent, to spokojnie kilka procent możemy już zawdzięczać funduszom - twierdzi.
Dodaje, że inne kraje również nie poradziły sobie z tym problemem. - Wymaga to odwagi i innowacyjności. Wypadałoby zaangażować UOKiK w kontrolę tzw. transakcji pakietowych. To można zrobić szybko, ale w drugim kroku należałoby stworzyć mechanizm, który pozwoliłby zaangażować kapitał w budowę mieszkań, a nie pompowanie cen - dodaje.
Ekspert najbardziej obawia się jednak scenariusza, że rządzący obudzą się dopiero wówczas, gdy metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztować będzie 20 czy 30 tys. złotych.
Kowalski stanie się inwestorem
Tymczasem rząd z jednej strony decyduje się na to, że nie będzie ingerować w działalność zagranicznych funduszy na mieszkaniowym rynku, z drugiej strony opóźnia powstanie ustawy o tzw. REIT-ach, która zdaniem ekspertów ucywilizowałaby rynek najmu i spowodowałaby zarazem, że przeciętny Kowalski mógłby zarabiać na nieruchomościach.
Przypomnijmy, że REIT-y to fundusze, które skupują nieruchomości, aby je wynajmować i zarabiać na opłatach wnoszonych przez najemców. Uzyskane w ten sposób środki w sporej części trafiają do akcjonariuszy takich projektów, którymi mogą być np. indywidualne osoby. Niestety, ustawy zapowiadanej przez rząd wciąż nie ma.
Resort rozwoju poinformował nas tymczasem, że prace nad ustawą o REIT-ach zostały przekazane do ministerstwa finansów. Dodatkowo, zgodnie z ostatnimi zmianami w ustawie, będzie ona obejmować teraz cały rynek nieruchomości, a nie tylko mieszkania, jak w poprzedniej wersji projektu.
Rząd zaproponował także, aby z ustawy o REIT-ach wykluczyć rynek mieszkaniowy. - Z kolei my uważamy, że ustawa o REIT-ach, powinna obejmować wszystkie segmenty rynku nieruchomości, w tym także m.in. segment hotelowy, najem instytucjonalny mieszkań i domy studenckie - tłumaczy Małgorzata Kosińska, prezes REIT Polska.
Wierzy, że w styczniu przyszłego roku rząd wróci do prac nad ustawą. Jej zdaniem uchwalenie ustawy uczyni rynek nieruchomości bardziej bezpiecznym. Wzrósłby także udział polskiego kapitału na rynku nieruchomości w Polsce, który obecnie jest minimalny.
