Wprowadzeniu specustawy mieszkaniowej z całą pewnością towarzyszyły spore kontrowersje. Warto przypomnieć, że początkowe założenia tej ustawy były bardzo niekorzystne dla samorządów i odbierały im możliwość prowadzenia samodzielnej polityki w zakresie planowania przestrzennego. Protesty samorządowców sprawiły, że rząd musiał zweryfikować swoje plany i wprowadzić specustawę w nieco złagodzonej formie.
Ten akt prawny zawiera kontrowersyjne rozwiązania, które w ramach specjalnej ścieżki pozwalają deweloperom np. budować nowe mieszkania niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, czy firmy deweloperskie korzystają z takiej możliwości zapewnianej im przez specustawę (od sierpnia 2018 r.).
Deweloperzy nie poradzili sobie z wymaganiami formalnymi
Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (zwana potocznie specustawą mieszkaniową) weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. Niedługo minie zatem pierwsza rocznica jej obowiązywania. W związku z powyższym, można już pokusić się o pierwsze podsumowanie wpływu, jaki na działalność krajowych deweloperów oraz całą "mieszkaniówkę" wywarły te kontrowersyjne przepisy.
Obejrzyj: Kontrowersyjny podatek powraca. "Polacy się go boją, bo ma istotne minusy"
Ciekawych informacji o skutkach i skuteczności specustawy mieszkaniowej, dostarcza nam raport Instytutu Metropolitalnego. Ta organizacja pozarządowa postanowiła sprawdzić, jak specustawa działa na obszarze siedmiu mniejszych miast wojewódzkich oraz dziesięciu obszarów metropolitalnych. Informacje ze wspomnianych miast oraz metropolii wskazują, że do połowy lutego 2019 r. żaden z deweloperów wnioskujących o realizację inwestycji wedle ścieżki przewidzianej przez specustawę nie uzyskał jeszcze pozytywnej decyzji lokalnych władz.
Szczególnie sugestywny jest przykład Warszawy, gdzie złożono wnioski dotyczące dwunastu inwestycji mieszkaniowych. Osiem tych wniosków już na wstępie zostało pozostawionych bez rozpatrzenia ze względu na braki formalne. W toku dalszego postępowania okazało się, że cztery pozostałe wnioski również są wadliwe. We wszystkich siedemnastu lokalizacjach badanych przez Instytut Metropolitalny, tylko trzem wnioskom firm deweloperskich nadano dalszy bieg (ze względu na zgodność z wymaganiami formalnymi).
Informacje opublikowane niedawno przez Instytut Metropolitalny sugerują, że zrealizował się scenariusz, przed którym już wcześniej ostrzegali specjaliści. Między innymi eksperci portalu RynekPierwotny.pl już wcześniej sugerowali, że z uwagi na dużą liczbę wymagań formalnych realizacja inwestycji na zasadach określonych przez specustawę niekoniecznie będzie rozwiązaniem łatwiejszym dla dewelopera.
Rząd chce wprowadzić zmiany dotyczące odległości od szkół
Rada Ministrów bez wątpienia zdaje sobie sprawę, że skuteczność działania specustawy mieszkaniowej pozostawia wiele do życzenia. Właśnie dlatego zdecydowano się zmienić wybrane przepisy tej ustawy. Odpowiednie korekty mają zostać wprowadzone przy okazji nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Status tej nowelizacji można śledzić na stronie Sejmu (zobacz druk numer 3364).
Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw przewiduje zniesienie wymagań dla deweloperów związanych z koniecznością lokalizowania inwestycji blisko szkół i przedszkoli zapewniających odpowiednią liczbę miejsc dla dzieci. Można przypuszczać, że takie rozwiązanie zostanie zaakceptowane przez Prezydenta i już niebawem zacznie obowiązywać.
Na razie bilans specustawy jest ujemny
Złagodzenie wymagań dla deweloperów (dotyczących lokalizacji mieszkań blisko szkół i przedszkoli) może nieco poprawić skuteczność specustawy mieszkaniowej. Nie wydaje się jednak, że taka jednorazowa korekta przepisów zlikwiduje wszystkie trudności, jakich w kontekście specustawy doświadczają deweloperzy oraz urzędnicy.
Trudno ukryć, że z obecnego punktu widzenia prawie roczny bilans obowiązywania specustawy mieszkaniowej jest ujemny. Ten akt prawny nie ułatwił bowiem działalności deweloperów w strategicznych dla nich lokalizacjach (na terenie miast wojewódzkich i okolicznych gmin). Równocześnie można wskazać negatywne aspekty mieszkaniowej specustawy. Jednym z nich jest dodatkowe pogorszenie relacji pomiędzy wieloma samorządowcami oraz rządem. W dalszym ciągu aktualne pozostaje pytanie, czy wprowadzenie możliwości budowania mieszkań wbrew kosztownym dla samorządów planom zagospodarowania przestrzennego jest uzasadnione.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
