"Mieszkańcy bez ziemi". Tysiące Polaków mają problem z reliktem PRL

Na ostatnim spotkaniu parlamentarnego zespołu ds. spółdzielczości mieszkaniowej padła deklaracja, że problem nieuregulowania spółdzielczych gruntów będzie rozwiązany do końca tego roku. Kamil Wnuk, poseł Polski 2050, który jest szefem tego zespołu, deklaruje w rozmowie z money.pl, że ta sprawa jest dla niego priorytetem. 

Jak mówi temat jest pilny, ponieważ w wielu spółdzielniach "nie można podejmować czynności prawnych". 

- Mieszkańcy takich lokali nie mogą założyć księgi wieczystej. Mają problem z zaciągnięciem kredytu i sprzedażą takiego mieszkania. Dodatkowo blokuje to możliwość wykupu na własność lokatorskich mieszkań spółdzielczych - podkreśla.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Problem związany z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów dotyczy dziś wielu miast w Polsce. W najtrudniejszej sytuacji jest m.in. Warszawa. To skutek braku rozwiązania kwestii reprywatyzacyjnych. Po II wojnie światowej nowe budynki w stolicy zostały wybudowane na gruntach przejętych na podstawie tzw. dekretu Bieruta. 

 Na tych terenach miasto Warszawa w większości nie ustanawia prawa użytkowania wieczystego. 

W efekcie łączna powierzchnia gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym -pozostających we władaniu spółdzielni mieszkaniowych - wynosi obecnie 430 hektarów. 

Tylko na terenie jednej spółdzielni mieszkaniowej - mokotowskiej MSM "Energetyka", która liczy 40 tys. mieszkańców i jest jedną z największych w kraju, problem dotyczy 4400 rodzin, czyli co najmniej kilkunastu tysięcy osób. 

O tym jak poważna to kwestia, świadczy m.in. broszura wydana przez spółdzielnię Energetyka pt. "Warszawiacy bez ziemi. Problem nieuregulowanego stanu prawnego terenów stołecznych osiedli". 

Czytamy w niej, że "w mieszkańcach narasta strach przed możliwością oddania ich bloków spadkobiercom lub posiadaczom roszczeń. Dla nieruchomości takich nie można założyć księgi wieczystej. Powoduje to, że sprzedaż mieszkania na terenie o nieuregulowanym stanie prawnym jest bardzo trudna - banki nie udzielają kredytu, a potencjalni nabywcy dysponujący gotówką najczęściej rezygnują w obawie przed nieznanymi konsekwencjami. Jednocześnie utrudnione są remonty, gdyż wobec braku prawa do terenu, spółdzielnia musi uzyskać zgodę władz m. st. Warszawy " - informuje spółdzielnia Energetyka. 

Sytuacja spółdzielni mieszkaniowych jest o tyle skomplikowana, że nie są one stroną w sądzie w postępowaniach dotyczących spraw reprywatyzacyjnych. To powoduje, że spółdzielnie i mieszkańcy stają się zakładnikami tej sytuacji.

Prof. Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik kancelarii Derc Pałka, uważa, że główną przyczyną braku regulacji stanu prawnego gruntów w Warszawie i innych miastach, jest nierealizowanie obowiązków wynikających z ustawy o samorządzie terytorialnym i gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. 

Na podstawie tych przepisów spółdzielnie do dnia końca grudnia 1996 r. miały złożyć wnioski o ustanowienie wieczystego użytkowania. Natomiast miasta i samorządy powinny na tej podstawie ustanowić własność. 

Mimo to lokalni włodarze nie realizują tych przepisów, zasłaniając się w wielu przypadkach roszczeniami byłych właścicieli. Z kolei sądy każdorazowo po pojawieniu się takich spraw, zawieszają postępowanie na wiele lat, co wydłuża pat prawny.

Poprzedni rząd próbował temat uregulować. W tym celu przygotował projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Zgodnie z nim spółdzielnie miałyby tzw. roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, a następnie doszłoby do nieodpłatnego przeniesienia własności znajdujących się na nich budynków. Jednak ten projekt nie trafił nawet pod obrady Sejmu. 

Poseł Kamil Wnuk deklaruje przeprowadzenie szerokich konsultacji w sprawie nowej ustawy, która będzie regulować te kwestie. Do współpracy zaprosił także samorządy. 

Punktem wyjściowym do obecnej dyskusji nad zmianą przepisów, ma być projekt przygotowany przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Ustawa przygotowana przez spółdzielców przewiduje m.in. wprowadzenie mechanizmu tzw. przemilczenia, znanego w polskim prawie.

 Zgodnie z tym mechanizmem, w przypadku braku uporządkowania stanu prawnego spółdzielczego gruntów w okresie 12 miesięcy od wejścia w życie proponowanej ustawy, własność nieruchomości nabywać będzie spółdzielnia mieszkaniowa - wyjaśnia Piotr Pałka. 

 Dodaje, że konieczność regulacji stanu prawnego gruntów w spółdzielniach mieszkaniowych to także obowiązek ustawodawcy. - Politycy nie mogą udawać, że tego problemu nie ma lub wykonywać "pozorowane" ruchy jak to miało miejsce za poprzedniego rządu - podkreśla prawnik. 

Zdaniem prof. Jerzego Jankowskiego, prezesa Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, brak uregulowania spółdzielczych gruntów wywołuje negatywne skutki społeczne.  

 - Dlatego niezbędne jest pilne uchwalenie ustawy regulującej status prawny lokali lokatorskich i własnościowych i skuteczne rozwiązanie braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu - zaznacza.

Jego zdaniem równolegle z przygotowaniem nowych przepisów powinny toczyć się rozmowy na posiedzeniach parlamentarnego zespołu ds. spółdzielczości mieszkaniowej - pomiędzy spółdzielniami mieszkaniowymi, Skarbem Państwa i samorządami. 

Brak statusu prawnego spółdzielczych gruntów to także problem dla rynku nieruchomości.

Gdy widzę oferty sprzedaży nieruchomości, w których pojawia się określenie 'zakup tylko za gotówkę', mam dużą pewność, że budynek jest zlokalizowany na nieuregulowanych gruntach. Nie są to jednostkowe przypadki. W Warszawie często spotyka się tego typu sytuacje - mówi Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse. 

Dodaje, że w dużym stopniu ogranicza to sprzedającym dostęp do nabywców. Czas sprzedaży takiego mieszkania również jest dłuższy niż w przypadku innych mieszkań. Właściciele takich lokali muszą także iść na kompromisy, bo klient gotówkowy ma lepszą pozycję przetargową.

Przypomnijmy, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 roku: "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność lub użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia." 

Zapytaliśmy resort rozwoju, czy planuje zająć się kwestią braku uregulowań prawnych dla spółdzielczych gruntów.

Dowiedzieliśmy się, że w resorcie "trwają prace koncepcyjne nad rozwiązaniem problemu uregulowania stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie budynkami mieszkalnymi. Prace te będą prowadzone we współpracy z samorządami i spółdzielniami".

Zostały one - jak podkreśla ministerstwo - zainicjowane przez parlamentarny zespół ds. spółdzielczości mieszkaniowej, a oprócz strony rządowej uczestniczą w nim przedstawiciele spółdzielni i Związku Miast Polskich.

"Celem zespołu jest m.in. wypracowanie spójnej koncepcji regulacji gruntów w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, uwzględniającej zarówno interesy środowisk spółdzielczych jak i strony samorządowej - informuje resort.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl