Ceny mieszkań oderwały się od realiów - to powszechna ocena sytuacji na polskim rynku nieruchomości. I trudno się jej dziwić. Z danych NBP wynika, że w okresie od marca do maja (dalej dla uproszczenia będzie mowa o II kwartale) ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w 10 największych miastach Polski podskoczyły o niemal 15 proc. rok do roku, a w poprzednich trzech miesiącach o 8,5 proc.
W stolicy nieruchomości drożały nawet bardziej. W II kwartale ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły o niemal o niemal 22 proc. rok do roku, a w poprzednim kwartale o 24,1 proc. Większe wzrosty cen NBP odnotował tylko raz, w 2007 r.
Na tle innych światowych metropolii Warszawa wciąż nie jest jednak droga. I nie chodzi tylko o nominalny poziom cen, ale też ich stosunek do wynagrodzeń oraz czynszów najmu. Do takich wniosków prowadzi najnowsza edycja dorocznego rankingu miast zagrożonych bańką spekulacyjną na rynku nieruchomości (UBS Global Real Estate Bubble Index).
Wyższe stopy procentowe schłodziły rynki nieruchomości
Analitycy szwajcarskiego banku UBS odnotowali to, że ceny mieszkań w Warszawie rosną w ekspresowym tempie. Według ich obliczeń roczne tempo wzrostu w minionych czterech kwartałach było nawet wyższe niż wynika z danych NBP. Wyniosło 16,2 proc. I to w ujęciu realnym, czyli po korekcie o inflację. Nieznacznie szybciej nieruchomości drożeją tylko w Dubaju.
W Miami, które jest trzecie w tym zestawieniu, ceny mieszkań rosną o połowę wolniej. W wielu spośród 25 metropolii uwzględnionych w raporcie UBS mieszkania ostatnio tanieją - najbardziej w Hongkongu, Paryżu i Monachium. Zdaniem autorów wynika to z historycznie wysokiego poziomu stóp procentowych, które - wraz z wcześniejszymi skokowymi wzrostami cen - gwałtownie ograniczyły dostępność mieszkań.
W ujęciu realnym ceny domów w analizowanych miastach są, średnio, o około 15 proc. niższe niż w połowie 2022 r., gdy stopy procentowe zaczęły rosnąć. Największe korekty cen odnotowano w tych miastach, w których w poprzednim roku istniały znamiona banki cenowej - napisali autorzy raportu.
Banki centralne szykują grunt pod kolejną bańkę
Niestety, zaostrzając politykę pieniężną, banki centralne przygotowały grunt pod kolejny wzrost cen nieruchomości. Jak tłumaczą analitycy z UBS, wysokie stopy procentowe podniosły koszty finansowania deweloperów, co ograniczyło ich aktywność. W wielu miastach maleć zaczęła liczba pozwoleń na budowę, co zwiastuje ograniczoną podaż nieruchomości. Tymczasem popyt prawdopodobnie się odbije wraz ze spadkiem stóp procentowych, który już się na świecie rozpoczął.
To wniosek zbieżny z tym, jaki w odniesieniu do Polski postawili niedawno ekonomiści z Credit Agricole Bank Polska. Jak zauważyli, z powodu wzrostu stóp procentowych i spadku popytu na mieszkania, część deweloperów "zwlekała z realizacją inwestycji na gruntach z już udzielonymi pozwoleniami, albo realizowała inwestycje etapami w miarę wyprzedawania lokali, co wydłużało czas ich realizacji". W rezultacie, choć od pewnego czasu liczba pozwoleń na budowę rośnie, to liczba mieszkań oddawanych do użytku zmalała w porównaniu do 2023 r. – i zdaniem analityków z CA BP odbije się dopiero w II połowie 2025 r. A to w jakieś mierze tłumaczy przyspieszenie wzrostu cen nieruchomości w I połowie 2024 r.
Według analityków UBS na warszawskim rynku nieruchomości prawdopodobne jest lekkie ochłodzenie, o ile rząd nie uruchomi nowego programu wspierającego popyt, w sprawie którego póki co nie może się porozumieć.
Szalony rok, spokojna dekada
Choć Warszawa jest obecnie jednym z liderów wzrostu cen mieszkań wśród 25 analizowanych przez UBS metropolii, to jeśli weźmiemy pod uwagę minionych pięć lat, była w ogonie. W tym czasie roczny realny wzrost cen wyniósł niespełna 4 proc. To przede wszystkim rezultat tego, że na przełomie 2022 i 2023 r. ceny mieszkań nie dotrzymywały kroku inflacji (w tych latach poziom cen konsumpcyjnych wzrósł o 25 proc.).
Patrząc w szerszym horyzoncie, wzrost cen mieszkań w stolicy Polski nie przekraczał też istotnie tempa wzrostu płac. Według UBS w minionej dekadzie realnie nieruchomości w Warszawie drożały w tempie 3,3 proc. rocznie. Dla porównania, realne wynagrodzenia w gospodarce narodowej rosły w tym okresie w tempie 3,5 proc. rocznie. W ostatnich trzech latach płace w stolicy rosły nieznacznie wolniej niż średnio w kraju (starszych danych nie ma). To wynik tego, że w Warszawie relatywnie mało pracowników otrzymuje płacę minimalną, której duże podwyżki były jednym z kół zamachowych wzrostu wynagrodzeń w Polsce.
Ale nawet jeśli ta prawidłowość obowiązywała też w całej minionej dekadzie, to i tak stosunek przeciętnej ceny mieszkania do przeciętnego wynagrodzenia był w Warszawie dość stabilny. Widać to na poniższym wykresie, choć opiera się on na danych o płacach z sektora przedsiębiorstw, które są nieco wyższe niż płace w gospodarce narodowej.
Na marginesie warto dodać, że Warszawa nie jest wyjątkiem. W 10 największych miastach Polski ceny nieruchomości w ostatnich latach też nie rosły wyraźnie szybciej niż wynagrodzenia. Z opublikowanego w sierpniu raportu firmy doradczej Deloitte wynika, że tak pozostanie też prawdopodobnie w najbliższych latach, do 2027 r.
Warszawa nie jest zagrożona bańką na rynku nieruchomości
Cenowa dostępność mieszkań to jeden ze wskaźników, na których bazuje ocena zagrożenia bańką cenową (ta dostępność definiowana jest w raporcie UBS jako cena mieszkania o powierzchni 60 mkw, zlokalizowanego w pobliżu centrum miasta w stosunku do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze usług wymagających kwalifikacji). Dodatkowo analitycy szwajcarskiego banku biorą pod uwagę jeszcze cztery inne wskaźniki, w tym stosunek ceny zakupu mieszkania do czynszów najmu (im wyższy, tym bardziej przewartościowane są nieruchomości).
Jak wypada pod tym względem stolica Polski? Właśnie dzięki temu, że ceny nieruchomości nie oderwały się od wynagrodzeń, Warszawa jest w ocenie UBS miastem o niskim ryzyku wystąpienia bańki. Spośród 25 uwzględnionych w zestawieniu metropolii jeszcze mniej oznak przewartościowania mieszkań widać tylko w Mediolanie i Sao Paulo. Najmocniej oderwane od lokalnych realiów gospodarczych są z kolei ceny mieszkań w Miami, Tokio i Zurychu.
W raporcie UBS brakuje innych niż Warszawa miast z Europy Środkowo-Wschodniej. Na podstawie wspomnianego wcześniej raportu Deloitte można jednak szacować, że w regionie nieruchomości są na ogół bardziej przewartościowane niż w Polsce.
Przykładowo, w Pradze na standardowe mieszkanie osoba o przeciętnym (na poziomie kraju) wynagrodzeniu musiałaby pracować (nic nie wydając) przez 13,5 roku. W Bratysławie tak zdefiniowany wskaźnik dostępności nieruchomości wynosi 12,9, w Budapeszcie 10,4, a w Warszawie 8,9. To zdaje się potwierdzać wnioski z analizy UBS: nawet jeśli polski rynek mieszkaniowy jest zepsuty, to w innych krajach jest jeszcze gorzej.
Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl
