Nadchodzi rewolucja w nieruchomościach. Rząd zlikwiduje użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste ma zostać definitywnie zlikwidowane. Przepisy umożliwiające przekształcanie gruntów we własność wprowadzono dopiero w 2019 r. W pierwszej kolejności objęto jednak grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Niedawno minister rozwoju Waldemar Buda ogłosił jednak, że te zmiany obejmą także grunty zajmowane przez przedsiębiorstwa i organizacje. – Nasza propozycja jest oczekiwana przez rynek. Niektórzy inwestorzy obawiają się długookresowego inwestowania na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym – ocenił.

Nie wszystkim podoba się jednak ten pomysł. Krytykują go m.in. samorządowcy, którzy mogą utracić źródło stałych dochodów. Eksperci rynku nieruchomości wskazują także na inne zagrożenia. — Plusem jest porządkowanie systemu, ale te zmiany to także ostatni krok do wprowadzenia katastru — mówi jeden z nich.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Przepisy przygotowane przez resort rozwoju będą mogły wejść w życie, bo zniknęła ostatnia przeszkoda, która blokowała ich wprowadzenie. Przypomnijmy, że Komisja Europejska twierdziła, iż próba przekształcenia użytkowania wieczystego we własność na gruntach zajmowanych przez przedsiębiorców może stanowić formę publicznej pomocy, na którą nie chciała się zgodzić.

Ministerstwo rozwoju poinformowało teraz, że Komisja Europejska jednak zmieniła zdanie i dała polskiemu rządowi zielone światło do wprowadzania zmian.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli rządowy projekt zostanie uchwalony, to od przyszłego roku przedsiębiorcy, którzy użytkują grunty należące do Skarbu Państwa, będą mogli stać się ich właścicielami.

Decyzja w tej sprawie ma być dobrowolna. Zmiana statusu własności gruntu będzie zależeć od tego, czy przedsiębiorca lub organizacja złożą o to wniosek.

Jak rząd argumentuje potrzebę likwidacji użytkowania wieczystego?

Obecnie państwo i samorządy, będące właścicielami gruntów przekazanych w użytkowanie wieczyste, nie mają wpływu na te nieruchomości. W związku z tym ich własność ma charakter całkowicie iluzoryczny – informuje resort rozwoju w swoim uzasadnieniu.

Rząd oferuje jednocześnie bardzo korzystne warunki wykupu państwowych gruntów. Zgodnie z propozycją resortu rozwoju będzie można je wykupić za 20 dotychczasowych opłat rocznych (do 60 proc. wartości gruntu) - w przypadku jednorazowego wykupu - lub wnosząc 25 takich opłat rozłożonych na raty.

W przypadku gruntów należących do samorządu zasady mają być inne. W tym wypadku ministerstwo rozwoju zostawiło im swobodę samodzielnego podjęcia decyzji. Samorządy będą mogły również zastosować preferencje, jeśli wykupiony grunt zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe.

Jakie korzyści takie rozwiązania przyniosą państwu? Z wyliczeń resortu rozwoju wynika, że prognozowany dochód z tego tytułu dla Skarbu Państwa w 2023 r. ma wynieść od 1,42 mld do 2,85 mld zł. Z kolei samorządy mają wzbogacić się o kwotę od 1,18 mld do 2,37 mld zł.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Jak oceniają te propozycje eksperci rynku nieruchomości? Ich opinie są podzielone.

To bardzo dobra inicjatywa, bo oznacza definitywny koniec z ostatnimi reliktami PRL. To także zakończenie pewnego procesu, w wyniku którego na rynku nieruchomości będzie dominowała prywatna własność – ocenia Tomasz Błeszyński.

Ekspert dostrzega jednak również zagrożenia. — Jeżeli zmienimy status z użytkowania wieczystego na własność, zmieni się także sposób opodatkowania takiej nieruchomości. Nie będziemy wówczas płacić opłat za użytkowanie wieczyste, tylko podatki od nieruchomości. Są one dużo częściej podnoszone niż opłaty za użytkowanie wieczyste, które są rzadziej aktualizowane. To istotne, zwłaszcza w kontekście zapowiedzi gmin, które informują, że od 2023 r. będą podnosić stawki podatku od nieruchomości — komentuje.

Zwraca też uwagę na jeszcze jedną sprawę. – Najnowsze propozycje rządu wiążą się z porządkowaniem całego rynku nieruchomości. Jednak w momencie, gdy stan prawny gruntów będzie uregulowany, zniknie ostatnia przeszkoda do wprowadzenia podatku katastralnego. Rząd nie będzie musiał go oficjalnie ogłaszać, bo wdroży go stopniowo – ocenia.

Pomysł rządowej ustawy krytykują także samorządowcy. Dodają, że rząd się spieszy z nowymi przepisami, tymczasem nie został jeszcze zakończony proces przekształcania gruntów we własność dla nieruchomości mieszkaniowych.

Najnowszy rządowy pomysł nie jest korzystny dla samorządów. To kolejny odcinek rządowego serialu, w którym wszystkim usiłuje się wmówić, że użytkowanie wieczyste jest "be", a samorządowcy przedstawiani są jako ci, którzy tylko "łupią" opłaty – ocenia Marek Wójcik, sekretarz Związku Miast Polskich.

Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora biura Związku Powiatów Polskich, komentuje to nieco mniej dosadnie, ale równie krytycznie.

Rządowe założenia budzą mieszane uczucia. Przede wszystkim zadziwia uparte dążenie resortu rozwoju do eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Wbrew twierdzeniom ministerstwa nie jest ono reliktem PRL. Analogiczne prawo istniało w starożytnym Rzymie, a do dziś dnia w porządku prawnym wielu państw istnieje pod nazwą prawa zabudowy – wyjaśnia.

Dodaje, że sens użytkowania wieczystego nie ogranicza się tylko do kwestii finansowych. Przykład? – W polskim systemie prawnym nie ma możliwości przeniesienia własności gruntu z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Ustanowienie użytkowania wieczystego pozwalało uzyskać gwarancje, że udostępniony grunt zostanie zagospodarowany w oczekiwany przez gminę sposób w krótkim czasie – tłumaczy.

Według niego dzięki temu można było uniknąć sytuacji, że grunty w kluczowych częściach miasta leżały odłogiem, jako typowa lokata kapitału.

– Ministerstwo o tym najwyraźniej zapomina. Niestety to oznacza, że np. przedsiębiorcy, którzy są związani terminem zagospodarowania gruntów, gdy złożą wniosek o przekształcenie, zostaną zwolnieni z przyjętych obowiązków – dodaje.

Ekspert zwraca też uwagę na inną niepokojącą kwestię. — Przedsiębiorcy będą mogli się uwłaszczyć na gruntach należących do Skarbu Państwa poniżej ich wartości rynkowej. Warto zaznaczyć, że wskazywane przez resort 60 proc. wartości gruntu nie będzie dotyczyło wszystkich użytkowników wieczystych. Prowadzący działalność turystyczną zapłacą tylko 40 proc. wartości gruntu, a działalność sportową – 20 proc. wartości — informuje.

Inni eksperci widzą jednak w rządowym pomyśle same plusy. – Użytkowanie wieczyste to relikt, który należy zmienić. Uważam, że samorządy zarobią na tej reformie – mówi Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Dlatego dziwi się ich krytycznym opiniom.

– Większość podatków, które zastąpią opłaty za użytkowanie wieczyste, trafi do miast i gmin. Z kolei te środki będą miały wpływ na poprawę życia mieszkańców, bo przełożą się m.in. na budowę np. dróg czy szpitali – wyjaśnia.

Ekspert nie obawia się także, że efektem wprowadzenia rządowych zmian będzie szturm na wydziały ksiąg wieczystych. Dodaje, że uporządkowanie rynku nieruchomości jest w tej chwili bardzo potrzebne głównie samorządom. – Samorządy muszą przecież z czegoś żyć. Tymczasem na całym świecie przychody gmin w dużej mierze pochodzą z podatków od nieruchomości – dodaje.

Kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać? Resort rozwoju planuje, że stanie się to z początkiem 2023 r. Wcześniej projekt ministerstwa rozwoju musi jednak przejść proces legislacyjny w Sejmie, zdaniem ministerstwa ma być on "ekspresowy". 

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.