Nowa mieszkaniowa propozycja dla Polaków to plaster na obcięty palec [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Rząd planuje nowy program mieszkaniowy. Ma się on opierać na trzech filarach: wsparcia budowy mieszkań komunalnych, wsparcia dla mieszkaniówki społecznej oraz na dopłatach do kredytów. Co można powiedzieć o planach rządu na ten moment? Po pierwsze, że środki wyasygnowane na ten cel nie są wielkie. Po drugie - rząd nie wie, czy nowe rozwiązania nie podbiją cen mieszkań. Podczas konferencji prasowej zapowiadającej program de facto przyznał się do tego minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk.

Zacznijmy od tego, że program ma nazywać się "Pierwsze klucze". W samej nazwie nie ma żadnego odwołania do kredytów. Rząd prawdopodobnie nie chciał w ten sposób budzić skojarzeń z programem mieszkaniowym poprzedniej władzy, który w zgodnych opiniach ekspertów przyczynił się do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości w ostatnim czasie.

Jak ujawnia money.pl, "kredytowy filar" rozwiązań ma opierać się między innymi na gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego brakującej kwoty wkładu własnego. Przypomnijmy, że obecnie w większości przypadków konieczny wkład to minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Dopłata nie będzie jednak większa niż 100 tys. zł.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Wsparcie będzie udzielane maksymalnie dwóm osobom niezależnie od tego, czy są małżeństwem. Rozwiązania mają również zawierać wiele obostrzeń. Warunkiem uzyskania dopłat będą progi dochodowe. Według informacji money.pl mają one wynieść:

• 6500 zł netto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
• 11 000 zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 14 500 zł netto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
• 18 500 zł netto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego,
• 21 000 zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego.

Co ważne w przypadku pomocy będzie obowiązywała zasada "złotówka za złotówkę". Po przekroczeniu progu dochodowego nie stracimy prawa do całego wsparcia; będzie się ono po prostu zmniejszać. Kwoty kredytów, do których będą dopłaty, mają wynosić:

• 250 tys. dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
• 400 tys. dla dwuosobowego,
• 450 tys. dla trzyosobowego,
• 500 tys. dla czteroosobowego,
• 600 tys. dla pięcioosobowego gospodarstwo.

W przypadku kredytu na 500 tys. dla jednoosobowego gospodarstwa domowego będzie można liczyć więc na dopłatę do połowy zadłużenia.

Do tego będą obowiązywały limity cen za metr kwadratowy. Minister Paszyk mówił, że będzie to 10 tys. zł za m kw. w przypadku całej Polski oraz 11 tys. dla największych miast (tu będzie możliwość korekty w górę przez gminy).

Szef resortu podkreślił, że pieniądze nie trafią do deweloperów, ponieważ wsparciem będzie objęty jedynie rynek wtórny. Co ciekawe, uzyskanie pomocy będzie możliwe tylko wtedy, jeśli poprzedni właściciel posiadał mieszkanie przez co najmniej 5 lat. Ten mechanizm ma przeciwdziałać zasilaniu publicznymi pieniędzmi portfeli flipperów.

Oczywiście pojawia się pytaniem czy program nie podbije cen mieszkań. Jak napisałem wcześniej - nie wie tego samo ministerstwo. Jakie są argumenty za tym, że ceny nie pójdą w górę? Najważniejszą rzeczą jest to, że nie wydaje się, aby program był naprawdę hojny. W przypadku "Bezpiecznego kredytu 2 proc." mieliśmy do czynienia z rzuceniem na rynek kilkunastu miliardów złotych (o tyle de facto nagle wzrosła zdolność kredytowa części Polaków) w bardzo krótkim czasie. Taki wzrost popytu przy stałej podaży podbił ceny.

Druga kwestia to limity dochodowe. Przypomnijmy, że PiS-owski program był skierowany do wszystkich osób przed 45. rokiem życia, które nie posiadały mieszkania oraz kupowały je na własne potrzeby. Tymczasem wspomniane kryterium dochodowe ogranicza grono osób, które może skorzystać z pomocy. Strumień gotówki nie będzie więc tak szeroki, jak w przypadku rozwiązania zaproponowanego przez poprzednią władzę.

A co przemawia za możliwością podbicia cen? Określenie progu ceny metra kwadratowego. W tym przypadku może zadziałać podobny proces, który miał miejsce przy kredycie 2 proc. Wówczas istniał limit, choć w nieco innym miejscu - wsparciem miały być objęte kredyty na poziomie 500 tys. zł w przypadku jednoosobowych gospodarstw domowych i 600 tys. zł dla małżonków lub osób wspólnie wychowujących dziecko. To spowodowało podciągnięcie cen nieruchomości, które znajdowały się niedaleko progu wsparcia - ceny mieszkań, które przed wprowadzeniem "Bezpiecznego kredytu 2 proc." kosztowały 430 tys., a nagle podskoczyły do 490 tys. zł.

Jak wspomniałem, dopłaty do kredytów to tylko jeden z trzech "kluczy" programu - jak to nazywał minister Krzysztof Paszyk. Co jeszcze zaproponował resort? Po pierwsze wsparcie dla mieszkalnictwa komunalnego, skierowanego do najuboższych, a po drugie środki na budownictwo społeczne - TBS-y (Towarzystwa budownictwa społecznego) i SIM-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe). W skrócie są to instytucje, których celem jest dostarczenie tanich i niezłej jakości mieszkań na wynajem. Na ten cel ma być przeznaczone w tym roku 2,5 mld zł. Dzięki dodatkowym środkom w przyszłym roku ma powstać nie mniej niż 6,5 tys. tego typu mieszkań. Czy to dużo?

W 2024 roku oddano do użytku niecałe 200 tys. mieszkań. Był to najsłabszy wynik od 2019 roku. Załóżmy pesymistycznie, że w przyszłym roku również zostanie oddanych 200 tys. lokali. Oznaczałoby to, że nieruchomości powstałe dzięki wsparciu będą stanowić... nieco ponad 3 proc. oddanych mieszkań w ogóle. Prawdopodobniej odsetek ten będzie znacznie, znacznie mniejszy.

A co z zaproponowaną wielkością wsparcia (2,5 mld zł)? Dla porównania powiedzmy, że program 800 plus kosztuje rocznie około 64 mld zł. Nie chodzi mi oczywiście o to, żeby pozbawiać Polaków wsparcia na dzieci. Chcę jedynie wskazać, że zaproponowany poziom 2,5 mld zł, delikatnie mówiąc, nie szokuje rozmachem.

Minister Paszyk mówił jednak, że chciałby, aby wsparcie się zwiększało w ten sposób, aby w 2030 roku powstawało rocznie już 40 tys. mieszkań społecznych. To oczywiście tylko zapowiedzi, o których prawdopodobnie bardzo szybko zapomnimy, ale taka skala budownictwa mogłyby już zrobić różnicę.

Szef resortu rozwoju i technologii zapowiedział również wsparcie dla uczelni na budowę lub modernizację akademików. W przypadku tych inwestycji państwo miałoby pokrywać 80 proc. kosztów.

Czy nowy program mieszkaniowy jest rewolucją? Nie, jest dość zachowawczy. Wspomniane 2,5 mld z pewnością nie będzie game changerem. Wciąż nie wiadomo też, ile środków zostanie wyasygnowane na wsparcie własności (minister mówił, że chciałby, aby program trwał co najmniej pięć lat). Nie wiadomo również do końca, czy nie przyczyni się on do wzrostu cen lokali. Jest to jednak krok w dobrym kierunku. Chociaż biorąc pod uwagę potrzeby, przypomina plaster na obcięty palec.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"