Od własności do najmu, czyli Polak już nie kupi mieszkania [OPINIA]

Wyjaśnijmy bowiem na wstępie: informacja o inwestycji skandynawskiego funduszu, którą podał jako pierwszy "Puls Biznesu", jest istotna bardziej medialnie niż praktycznie. Pokazuje pewien trend, ale - wbrew opiniom niektórych oburzonych postępowaniem funduszu - nie spowoduje tragedii dla młodych Polaków chcących kupić swoje pierwsze "M".

Zobacz też: Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Warto bowiem wiedzieć, że zagraniczne fundusze inwestycyjne do końca przyszłego roku mają mieć w Polsce ok. 25 tys. mieszkań. Jednocześnie sami Polacy, inwestorzy indywidualni - czyli Kowalski, który szuka sposobu na zarobek i ma w kieszeni wolne pół miliona zł - co najmniej dwa razy tyle mieszkań kupują rocznie.

Mówiąc prościej: tak jak wielkie fundusze ograniczają możliwość zakupu własnego mieszkania, tak jeszcze bardziej ograniczają ją nasi bogatsi sąsiedzi z bloku z naprzeciwka.

Problem występuje przede wszystkim w największych miastach. Ale też to właśnie w nich mieszkania chcą kupować nie tylko młodzi ludzie z nich pochodzący, lecz także przyjezdni. Innymi słowy, wyludnianie się małych miejscowości i postępująca urbanizacja zwiększa skalę problemu z zakupem własnej nieruchomości. Tam bowiem, gdzie kupić można - mało kto chce. A tam, gdzie młodzi chcą - ceny podbijają ludzie skupujący za gotówkę drugą, trzecią, piątą i dziewiątą nieruchomość, by potem lokale wynajmować.

I tu docieramy do sedna: najmu, który coraz powszechniej będzie zastępował zakup własnego mieszkania na kredyt.

Coraz większe zainteresowanie funduszy inwestycyjnych oraz bogatych Polaków szukających sposobu na zainwestowanie posiadanych środków powinno bowiem przekładać się tak na wzrost cen mieszkań (trudno powiedzieć, jaki jest dziś udział tej praktyki w kilkunastoprocentowym wzroście cen w dużych miejscowościach rok do roku), jak i na większą konkurencję na rynku najmu.

I w samym tym fakcie nie ma nic złego. Przykładowo w stolicy Niemiec, Berlinie, 84 proc. mieszkań jest oferowanych na wynajem. Niemcy oczywiście woleliby być właścicielami nieruchomości, ale występujący w Niemczech model wynajmowania "M" jest powszechny.

W Polsce to jednak, przynajmniej na razie, nie do pomyślenia. Na całkowicie własnym, nawet bez obciążenia kredytem mieszkaniowym, mieszka bowiem 72 proc. Polaków. W dużych miastach - trochę mniej, ale nadal grubo powyżej średniej unijnej.

To się jednak powoli zmienia. Dla przykładu w 2010 r. odsetek Polaków mieszkających we własnej nieruchomości nieobciążonej kredytem wynosił 74,5 proc. Częściowo różnicę stanowi oczywiście liczba kredytobiorców. W części jednak to efekt tego, że zwiększa się liczba właścicieli kilku mieszkań.

Analitycy rynku nieruchomości uważają, że trend niezamieszkiwania swojego lokalu może postępować. Warszawa, Kraków czy Gdańsk mogą bowiem coraz bardziej w kwestiach własności upodabniać się do Berlina, Paryża czy Zurychu. Świadczy o tym fakt, że rokrocznie przybywa ponad 50 tys. nowych podatników rozliczających dochody z najmu.

Dziś mieszkania wynajmuje ok. 4-4,5 proc. Polaków. Nie ma statystyk z podziałem na wielkość miejscowości, ale można zakładać, że w największych aglomeracjach odsetek ten można by co najmniej podwoić.

I tu pojawiają się kolejne pytanie: czy następne inwestycje przez międzynarodowe fundusze oraz niesłabnąca popularność kupowania mieszkań jako lokata kapitału istotnie przyspieszy przechodzenie przez Polaków z modelu kupowania do wynajmowania? Czy to przejście w ogóle jest przez nas jako społeczeństwo akceptowalne, czy też wymuszone?

I wreszcie: czy za kilka lat rządzący nie będą krzyczeć, że trzeba zrepolonizować w największych miastach blok po bloku, ale będzie już za późno?