Karolina Wysota, dziennikarka money.pl: Jak pan ocenia decyzję ministerstwa o nieuczestniczeniu w Kongresie Deweloperskim?
Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) i SOHO Development: Kongres to przede wszystkim nasze wydarzenie wewnętrzne, organizujemy je głównie dla członków, ekspertów, mediów, partnerów biznesowych oraz samorządowców. Naturalnie zapraszamy również polityków ze szczebla centralnego odpowiedzialnych za obszar regulacji rynku mieszkaniowego. Nie oczekujemy, że będą koncentrowali się na naszym wydarzeniu, gdy kraj nawiedziła powódź i borykamy się z jej skutkami. Jestem jednak zdziwiony negatywną rekomendacją, o czym dowiedziałem się z artykułu. Nasze zaproszenie jest nadal aktualne.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Czym konkretnie jest pan zdziwiony? Tym, że ministerstwo odcina się od deweloperów?
Tak. Prosta statystyka: w ubiegłym roku oddano do użytku 220 tys. mieszkań, z czego 36 proc. to były domy jednorodzinne, a 2 proc. budownictwo społeczne. Branża deweloperska miała w tym spory udział. Zbudowaliśmy bowiem 136 tys. lokali, czyli 62 proc. całej puli. Natomiast w samym budownictwie mieszkaniowym, czyli bez domów jednorodzinnych, miała aż 97-procentowy udział. To my budujemy mieszkania w Polsce.
Z kierownictwem MRiT mamy ostatnio kontakt przy koordynacji dużej akcji PZFD odgruzowywania Lądka-Zdroju, Stronia Śląskiego i Głuchołazów. Wszędzie tam pracują koparki i ciężarówki z logo naszego związku. Współpraca na tym polu jest obecnie najważniejsza. I to działa dobrze. Proszę zapytać lokalne władze czy straż pożarną. Nasza organizacja działa od 20 lat w interesie branży i jesteśmy oczywistym partnerem do rozmów z przedstawicielami rządu w sprawach dotyczących polityki mieszkaniowej, a przynajmniej powinniśmy być. Debata publiczna na ten temat jest potrzebna.
W programie telewizyjnym polityk dostanie co najwyżej pięć minut czasu antenowego, w trakcie którego jest w stanie odpowiedzieć może na dwa pytania. Natomiast nasz kongres jest okazją do pogłębionej rozmowy przy udziale przedstawicieli wielu interesariuszy. Jeśli ktoś świadomie rezygnuje z tej możliwości wskutek obaw politycznych to jego sprawa, jednak nie uważam, by to było słuszne posunięcie. Od tego bardziej razi mnie jednak co innego.
Mianowicie?
Atmosfera, jaka panuje wokół dialogu na temat rynku mieszkaniowego i w konsekwencji brak tego dialogu. Niektórzy politycy rynek mieszkaniowy obrali sobie za pole bitwy, na którym walczą między sobą. Instrumentem rażenia jest sugerowanie powiązań władzy z branżą deweloperską.
Jakiś przykład?
Pan minister Janusz Cieszyński (były minister w rządzie Zjednoczonej Prawicy - przyp. red.) w toku kontroli poselskiej ustalił, że od początku roku przedstawiciele PZFD spotkali się z przedstawicielami rządu 10 razy. W tym dwa w KPRM i osiem w MRiT. Twitterowe zarzuty, że jedyna organizacja z tak dużym wpływem na rynek mieszkaniowy spotyka się z odpowiedzialnymi za ten obszar ministrami, to pójście o krok za daleko. Notabene nie mamy nic przeciwko okresowym publicznym informacjom o naszych spotkaniach w ministerstwie.
Czego dotyczyły te spotkania?
Te w KPRM mieszkalnictwa senioralnego, pozostałe w 90 proc. regulacji podażowych, czyli jak uprościć i przyspieszyć procesy urbanistyczne i budowlane. Kilka to były spotkania dużego grona osób, zupełnie nieefektywne. Jesteśmy bardzo rozczarowani tempem prac legislacyjnych w tym zakresie. Dlatego też uważam, że takich spotkań powinno być więcej i powinny być bardziej efektywne.
Czy chodzi o dopłaty do kredytów?
Te kredyty wymyślili politycy i wbrew temu, co może się wydawać, mamy niewiele wspólnego z tym, jak to się narodziło i co się teraz dzieje w tej kwestii. Minister Buda wymyślił "Bezpieczny kredyt 2 proc.", a reakcją konkurentów politycznych był "Kredyt 0 procent". Wbrew spiskowym teoriom, to rywalizacja polityczna wywołała temat dopłat do kredytów. Najważniejsza jest dla nas podaż mieszkań w dłuższym terminie, a będzie z nią problem, jeśli zaraz nie naprawimy przepisów.
Proszę wyjaśnić.
W 2018 r. tzw. ustawą lex deweloper umożliwiono inwestycje mieszkaniowe na działkach, gdzie wcześniej znajdowały się obiekty przemysłowe, a potem galerie handlowe czy biurowce. Dzięki niej w ramach inwestycji towarzyszących deweloperzy budują obok mieszkań również drogi, żłobki, przedszkola, szkoły, parki, następnie przekazują w darowiźnie samorządom. Po rosnącej liczbie pozytywnych uchwałach w sprawie pozwoleń na budowę wnioskuję, że samorządy są z tego rozwiązania więcej niż zadowolone. Problem w tym, że przy okazji nowelizacji tej specustawy jeszcze za poprzedniej kadencji Sejmu, w ustawie uchwalonej bez konsultacji i dosłownie pod osłoną nocy wprowadzono centralny i zero-jedynkowy współczynnik 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie w całym kraju. Do tej pory polityka parkingowa należała do samorządów.
Ponadto skrócono okres obowiązywania rozwiązań lex deweloper do końca 2025 r. To oznacza, że od stycznia 2026 r. zostaną one zastąpione przepisami o zintegrowanych planach inwestycyjnych (w skrócie ZPI - przyp. red.). Aby plany te mogły powstać, wcześniej samorządy muszą uchwalić plany ogólne. Nie takiej możliwości, by duże miasta zdążyły je odpowiedzialnie przygotować do 2026 r.
Zaproponowaliśmy zmiany w przepisach, które nie wstrzymują inwestycji. Zmiana do ustawy była uchwalona jeszcze przez PiS, ale nie weszła w życie przed wyborami. Co z tego, kiedy od początku roku nic się nie wydarzyło, a mamy już październik.
Pan minister Paszyk ma dużo zrozumienia dla tematu podaży, powinien więc posadzić przy jednym stole samorządowców, nas, architektów, inżynierów, ekspertów, urzędników, i nie powinien nikogo wypuścić z sali, dopóki nie zostanie wypracowany odpowiedzialny program poprawy dostępności mieszkań w Polsce. Według mnie w miesiąc byśmy się wszyscy dogadali, potem szersze konsultacje i byłoby po problemie. A tak nie ma nic i my musimy się jeszcze bronić przed atakami za to, że spotykamy się z ministerstwem i próbujemy rozbudzić wrażliwość na problem podaży.
Jakiś czas temu firma Ronson opublikowała raport finansowy, w którym pokazała kilka wysokomarżowych projektów. W przypadku jednego marża brutto wynosiła 48 proc. i teraz w manipulacyjny sposób przypisuje się ten wynik wszystkim. A były tam i takie, które miały 12 proc.
Marża brutto to tylko różnica między sprzedażą a kosztem gruntu i kosztem budowy. Nie uwzględnia wszystkich kosztów dewelopera. Te są widoczne dopiero przy marży netto i tylko ta jest reprezentatywna, aby dowiedzieć się, ile zarabia deweloper. W przypadku spółek giełdowych średnia marża netto w ubiegłym roku wyniosła 17 proc. Nie twierdzę, że to mało, byłoby to hipokryzją. Nie mogę stygmatyzować firm notowanych na giełdzie za to, że dążą do rentowności. Marżą kompensuje się wysokie ryzyko inwestycyjne i długi okres procedur administracyjnych. I nie można jednak posługiwać się marżą brutto, która nie ujmuje wszystkich kosztów. Tak dezinformuje się opinię publiczną.
Co jeśli wspomnianych planów nie będzie do 2026 r.?
21 grudnia 2025 r. wygasają studia planowania przestrzennego w każdej gminie, a bez nich nie będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mamy ryzyko paraliżu urbanistycznego. Niemożliwe jest opracowanie i uchwalenie ich w dużych miastach w takich krótkim czasie, ponieważ prace się dopiero zaczęły, a to są bardzo złożone zagadnienia i mają ogromny wpływ na życie mieszkańców.
Każdy samorządowiec zdaje sobie sprawę, że nie jest w stanie tego zrobić w wyznaczonym terminie z pominięciem konfliktu społecznego. Ustawa nie może wpychać wszystkich w konflikt. Przykładowo, jak powstało miejscowe studium w Warszawie, protestowały setki osób z Białołęki czy Wawra, które utraciły prawo do zabudowy swoich działek. W takich procesach musi być czas na dialog.
Dwa dodatkowe lata rozwiążą problem?
Na naszych oczach zabijana jest ustawa, która pozwala nam budować na zrewitalizowanych terenach poprzemysłowych. Jeśli parlamentarzyści nie przedłużą rozwiązań lex deweloper, deweloperzy zaś nie zdążą rozpocząć budów na kanwie obowiązujących przepisów, przez jakiś czas nie będzie nowych inwestycji mieszkaniowych na terenach, które tego potrzebują.
Będą straszyły zamknięte fabryki, puste biurowce i opuszczone przez klientów galerie handlowe. A jeśli na każde mieszkanie będzie musiało przypaść 1,5 miejsca parkingowego w lokalizacjach, gdzie nie jest to nikomu potrzebne, na działce powstanie jeszcze mniej metrów kwadratowych niż mogłoby, gdyby go nie było. W konsekwencji (mieszkania - przyp. red.) będą również jeszcze droższe. Pomijam, że nie powstaną szkoły, skwery i parki. Proszę zapytać władze Warszawy, co sądzą o tej sytuacji. Normalnie płakać się chce.
Gdzieś trzeba parkować te wszystkie samochody.
Absolutnie nie chodzi o to, żeby nie budować potrzebnej liczby miejsc parkingowych. Jesteśmy za tym, by dostosowywać ich liczbę do polityki samorządowej na danym obszarze. Budowanie na siłę dużych parkingów tam, gdzie nie ma takiej potrzeby, to nonsens. Chcemy jak najefektywniej wykorzystać potencjał gruntów z korzyścią również dla klientów, dlatego tak bardzo zależy nam na tych zmianach w przepisach, ale nic się w tej sprawie nie posuwa do przodu. Tymczasem bańka twitterowa uważa, że jesteśmy omnipotentni. Natomiast ja muszę tłumaczyć się członkom z tego, że mamy marne efekty działalności legislacyjnej.
O ile więcej mieszkań wybudujecie, jeśli politycy wysłuchają waszego apelu i o ile będą tańsze?
Sądzę, wbrew znawcom z Twittera (obecnie X - przyp. red.), że mieszkania nie będą tańsze. Rzecz w tym, żeby dalej nie drożały. Oczywiście sytuacja różni się na różnych rynkach. W ubiegłym roku w ofercie sprzedażowej było znacznie mniej mieszkań z rynku pierwotnego niż obecnie. Na siedmiu największych rynkach w całym kraju mamy w ofercie obecnie 52 tys. mieszkań, podczas gdy w analogicznym okresie rok wcześniej mieliśmy ich zaledwie 34 tys. Co najmniej drugie tyle na rynku wtórnym. Pamiętajmy też, że w ubiegłym roku był ogromny boom na kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych, a w tym roku trend ten wyhamował. Zatem nie ma czynników przyczyniających się krótkoterminowo do wzrostu cen.
Nie neguję tego, wręcz przeciwnie. Ale skoro w ubiegłym roku było mało mieszkań w ofercie deweloperów, a popyt był skrajnie wysoki z uwagi na ucieczkę przed inflacją, to odpowiedzialny rząd, chcąc wprowadzić taki program mieszkaniowy, powinien był skierować go wyłącznie do osób bez zdolności kredytowej i odroczyć jego start o co najmniej rok. Dając tym samym deweloperom czas na przygotowanie stosownej oferty.
Z kolei zniesienie limitów dopłat przed wyborami było polaniem ogniska benzyną. Za to dobrze sprzedawało się w kampanii. Obrywamy dziś rykoszetem za sposób wprowadzenia pierwszego programu, za zniesienie limitów i skierowanie go do osób, które nie potrzebowały wsparcia.
Drugi program - "Kredyt 0 procent" - również był konkurencyjną obietnicą wyborczą. Dziś koalicjanci nie mogą się dogadać. Spierają się o to, kto ma być liderem polityki mieszkaniowej. Jakie jest tego efekt, każdy widzi.
Czy był jakiś układ między deweloperami a rządem w sprawie kredytu "na start"?
To bzdura. O ile mi wiadomo, żadne z tych słynnych ośmiu spotkań w ministerstwie rozwoju nie dotyczyło kredytu "na start". Nie wykluczam, że na którymś przez chwilę o nim marginalnie rozmawiano, ale na pewno nie był to temat przewodni. Niech ktoś pokaże choć jeden dowód, że jest inaczej. Trzymanie się faktów w dyskursie publicznym nie jest domeną portalu X (do niedawna Twitter - przyp. red.), ani bezpośredniej konfrontacji politycznej.
A wpłaty deweloperów na partie koalicyjne?
Ktoś przeanalizował listę sponsorów partii politycznych i uznał, że spora część z nich jest związana z szeroko pojętą branżą budowlaną na podstawie PKD firm, które są zawsze rozbudowane. To jest niepoważna metodologia. Nie widzę tam dominacji branży deweloperskiej, a nawet zauważalnej jej obecności. Dla przykładu: jako deweloper jest określony właściciel fabryki jogurtów, długoletni sponsor PSL, z uwagi na to, że jedna jego kilkudziesięciu powiązanych spółek ma w nazwie nieruchomości. Na kilkuset darczyńców kojarzę z naszej branży pojedyncze osoby.
Nie widzi pan w tym problemu?
Nie, niby dlaczego miałby to być problem? Po to listy sponsorów są publiczne, by każdy widział, kto płaci i mógł wyciągnąć wnioski. Każdy ma obywatelskie prawo wpłacić środki w ramach limitu i ma świadomość, że jego imię i nazwisko będzie w publicznym rejestrze. Nie widzę żadnego związku pomiędzy tymi listami a powodem istnienia programu kredytowego. Nie ma na to żadnego dowodu i nie będzie, bo to teoria spiskowa taka sama jak to, że imigranci w Springfield w Ohio jedzą koty i psy (słowa Donalda Trumpa wygłoszone na debacie z Kamalą Harris - przyp. red.).
Pana zdaniem dopłaty do kredytów są potrzebne?
Mamy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie i przez to nie wszyscy chętni mają zdolność kredytową, to fakt. Dlatego jestem zwolennikiem tezy, że kredyt na "start" z limitami nie spowoduje istotnego wzrostu cen. Bo oferta mieszkań z rynku pierwotnego jest obecnie aż o 50 proc. większa niż przed rokiem i mimo to wciąż mniejsza od oferty z rynku wtórnego, gdzie spora część osób próbuje obecnie sprzedać mieszkania, które kupiły w celach inwestycyjnych w trakcie wspomnianego boomu.
Podsumowując, skumulowana podaż mieszkań na obu rynkach: pierwotnym i wtórnym jest największa od lat. Zaś mieszkanie przestało być najciekawszą alternatywą inwestycją. Dlatego trudno mi sobie wyobrazić powtórkę wzrostu cen z drugiej połowy 2023 r. Jednak jest to decyzja polityków i niech oni ją po prostu podejmą.
W takim razie może należałoby zapytać naród, czy chce dopłat do kredytów?
Póki co nie jesteśmy Szwajcarią, gdzie w dziesiątkach spraw działa demokracja bezpośrednia. Po to wybieramy polityków, by decydowali za nas. Zapewne mają dostęp do badań opinii publicznej i doskonale wiedzą, jak się rozkładają nastroje społeczeństwa w tej czy innej sprawie. Z ostatniego badania IBRiS wynika, że 45 proc. respondentów dobrze ocenia dopłaty, a 37 proc. źle. Nie jest zatem dziwne, że wielu polityków dąży do realizacji swoich obietnic wyborczych. Na portalu X tak to nie wygląda, ale panująca tam temperatura - jak widać - nie odzwierciedla realnych nastrojów społecznych.
Rozmawiała Karolina Wysota, dziennikarka money.pl
