Wakacje czynszowe w TBS. Skok na kasę czy pomoc mieszkańcom?

W 1995 r. powstała ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która wprowadziła na polski rynek Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Program, choć już pod inną nazwą, był skierowany do osób, które osiągają zbyt wysokie dochody, aby otrzymać mieszkanie komunalne i zbyt niskie, aby starać się o kredyt hipoteczny.

Aby zostać partycypantem takiego lokalu przeznaczonego na najem, należało wpłacić opłatę partycypacyjną (od 10-30 proc. kosztów budowy) oraz kaucję zabezpieczającą. Wkład własny jest waloryzowany i zwracany w przypadku chęci opuszczenia lokalu. Ostatnią kością niezgody stała się nowela ustawy wprowadzająca tzw. wakacje czynszowe - możliwość obniżenia czynszu (który jest wyższy przez ratę kredytu zaciągniętego przez TBS). Czynsz może być pomniejszany o maksymalnie 25 proc., a pieniądze na to pobierane są z opłaty partycypacyjnej danego lokatora.

Według Głównego Urzędu Statystycznego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest 106,7 tys. mieszkań.

Czkawką odbija się ostatnia nowela ustawy, która została skierowana do drugiego czytania w Sejmie. Rzecz o rozliczeniu partycypacji w czynszu w ramach tzw. wakacji czynszowych. Problem jest jeden - można to zrobić dopiero po osiągnięciu wieku emerytalnego, a biorąc pod uwagę średnią trwania życia według Głównego Urzędu Statystycznego (dla 50-latka w 2022 roku ta granica przesuwa się do 78 lat, a dla 70-latka do 83 lat) - niewielu będzie mogło liczyć na pełny zwrot. Co z resztą pieniędzy? Trafi do TBS-ów.

— Państwo pozbawia nas kolejnych praw. Coraz bardziej tracimy wpływ, na to, co się wokół nas dzieje — mówi w rozmowie z money.pl Adam Mildner, wiceprezes Stowarzyszenia Partycypantów i Najemców Nasz Blok z Krakowa. Obecnie procedowana jest kolejna nowelizacja ustawy, która tym razem odnosi się do wakacji czynszowych. Zdaniem mieszkańców — powoduje ona przepadek kwoty partycypacji na rzecz TBS od czego ostro odcina się rząd.

W druku 2133 stanowiącym propozycję zmiany przepisów posłużono się zwrotem "partycypację uznaje się za rozliczoną w całości", co oznacza, że niewypłacona najemcy cześć przepadnie na rzecz SIM/TBS-ów i nigdy nie trafi w ręce spadkobierców.

Kiedy najemca-partycypant podpisze umowę na tzw. wakacje czynszowe, to musi się liczyć z tym, że w przypadku: rozwiązania umowy najmu, śmierci lub w przypadku, gdy osobą wstępującą po jego śmierci w stosunek najmu będzie osoba, która nie zamieszkiwała z nim przez cały czas trwania tej umowy lub nie była w chwili jej zawierania także w wieku emerytalnym (np. dzieci najemcy) - pozostała część przepadnie (zostanie "uznana za rozliczoną"), a wzbogaci się na tym TBS.

Przypomnijmy, że kwota partycypacji z reguły wynosi 30 proc. kosztów budowy lokalu. W zależności od miasta i roku budowy może to być od kilkudziesięciu do ponad 100 tys. złotych. Ustawa zakłada, że w przypadku "wakacji czynszowych" jest mowa o obniżeniu stawki czynszu maksymalnie o 25 proc. W założeniu więc partycypacja ma być zwracana w bardzo małych ratach aż do śmierci najemcy.

W przykładzie, jaki podał resort rozwoju i technologii na swojej stronie internetowej, założono czynsz na kwotę 1000 zł, a wartość partycypacji na 36 tys. zł. Jak mówi w rozmowie z serwisem money.pl Adam Mildner, "nie ma w Polsce takiego lokalu, który spełniałby wskazane warunki". Zwraca on również uwagę na fakt, że z rozliczenia partycypacji będzie można skorzystać dopiero po spłacie przez TBS kredytu i wtedy już czynsz powinien spaść o połowę, czyli nie zawierać raty kredytu, którego nie ma.

Resort założył, że TBS musi zrekompensować sobie straty, jakie teoretycznie poniesie, przez wypłacenie niektórym najemcom, którzy będą żyli wyjątkowo długo, więcej niż wynosiła ich partycypacja. Rekompensata ma się odbywać kosztem spadkobierców innych najemców, którzy żyli zbyt krótko, aby odzyskać całość zainwestowanych w budowę środków. W tej sytuacji tylko TBS-y niczym nie ryzykują, a mogą dużo zyskać, nakłaniając najstarszych najemców do zawarcia takiej pozornie korzystnej dla nich umowy.

Zdaniem prawnika proponowane rozwiązanie jest niezgodne z Konstytucją RP i artykułem 21, w którym mowa, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem

— Artykuł 21 pozwala na wywłaszczenie wyłącznie na cele publiczne. Tymczasem ochrona interesów spółek TBS poprzez pozbawienie ludzi prawa do odzyskania przez nich pełnej kwoty partycypacji, nie jest celem publicznym, zwłaszcza że TBS-y funkcjonują w formie spółek prawa handlowego, a część z nich to wręcz prywatne podmioty — podaje w piśmie skierowanym do MRiT Izabela Krawczyk, prawnik i prezes Krajowej Rady Mieszkańców TBS.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

— W takiej sytuacji uchwalenie projektowanego przepisu będzie wprost naruszało ustawę zasadniczą i spowoduje lawinę pozwów sądowych o odszkodowania, do których wypłaty zobowiązany będzie Skarb Państwa (art. 417(1) par. 1 KC) — dodaje prawnik.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii jasno podkreśla, że pojawiające się informacje o "wywłaszczeniu" są nieprawdziwe. — Najemca ma wybór i to on decyduje, czy chce zmienić umowę najmu z rozliczeniem partycypacji, a jeżeli tak, to czy będzie to rozliczenie okresowe, czy całkowite. Każde z tych rozwiązań jest dobrowolne, wprowadzane tylko z inicjatywy najemcy i zależne wyłącznie od indywidualnych preferencji najemcy — podało MRiT.

Na ten argument jasno odpowiada strona społeczna i prawnicy. - Ta zmiana dotyczy osób starszych. Kiedy tworzymy przepisy dla osób w wieku emerytalnym, to musimy być szczególnie ostrożni. Jeżeli emeryci dostaną informację od TBS-u o możliwości obniżenia czynszu, a będą już w wieku 80 lat, to szansa na to, że otrzymają w pełni rozliczoną partycypację, jest zerowa — mówi Izabela Krawczyk, prawnik oraz prezes Krajowej Rady Mieszkańców TBS.

— To kolejna pułapka, wielu partycypantów niebędących na bieżąco z nowelizacjami, ogarnięci chęcią obniżenia wysokiego czynszu to zaakceptują, co jednocześnie pozbawi ich spadkobierców, a w wielu przypadkach współlokatorów czy konkubentów prawa do majątku, jaki zainwestowali w system TBS przed laty — dodaje Adam Mildner.

Podczas ostatniego posiedzenia Komisji Infrastruktury, podczas którego zaproszono do rozmów stronę społeczną, wysłuchano opinii Stowarzyszenia Nasz Blok z Krakowa. Mimo że do zmian w ustawie pozytywnie odniósł się rząd, sekretarz stanu w MRiT Piotr Uściński chciał odpowiedzieć na podniesione postulaty, jednak ta możliwość została mu przez prowadzącego ukrócona.

Poprosiliśmy o stanowisko w sprawie Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz Piotra Uścińskiego, na dzień publikacji artykułu, nie otrzymaliśmy odpowiedzi.

Weronika Szkwarek, dziennikarka money.pl